有跡象表明，2006年7月我國關(guān)于限制外資炒房的“171號(hào)文”，日前在多個(gè)城市有松動(dòng)苗頭。凱雷基金一口氣吃進(jìn)上海110套別墅，加拿大三五集團(tuán)、美國漢斯、摩根士丹利等多家海外投資機(jī)構(gòu)與開發(fā)商也已在華南、華東正式進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。業(yè)內(nèi)人士判斷，上海等城市沉默多時(shí)的海外基金購房潮將重新回暖。
限不限外其實(shí)是個(gè)偽命題�！跋尥饬睢背雠_(tái)之前，外資入主內(nèi)地樓市已面臨許多障礙。不管是出于無奈還是利益需求，房地產(chǎn)開發(fā)商都更愿意與當(dāng)?shù)貦?quán)勢投資群體結(jié)盟。這是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌中權(quán)力資本化與資本權(quán)力化的表現(xiàn)形式。不久前，全國人大常委賀鏗做了一回“皇帝的新裝”中敢于說真話的小男孩兒，直言官商勾結(jié)是地方房地產(chǎn)調(diào)控不力的硬傷。
直到現(xiàn)在，關(guān)于通過“限外”來抑制房價(jià)的做法，坊間仍然有贊同與反對兩種聲音。不過，正所謂上有政策、下有對策，一些外資基金并沒有冷靜觀望，而大都選擇繞道而行。比如花旗集團(tuán)、德意志銀行均通過股權(quán)投資方式，分別參股上海徐房集團(tuán)與珠海一大型民宅項(xiàng)目。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2006年前三季度中國樓市利用外資金額上升到了259億元，同比增長率高達(dá)46.6%.看來，外資增加投資中國樓市是大勢所趨，并不會(huì)因?yàn)橐患埾蘖疃房s不前。
面對中國樓市這塊大蛋糕，外資雖然面臨著準(zhǔn)入問題，但他們更在乎投資的風(fēng)險(xiǎn)與收益。要知道，外資大都不是來玩游擊戰(zhàn)的，而想做長線投資，將來拿著項(xiàng)目到海外上市什么的。這就從客觀上要求其挑選樓盤時(shí)會(huì)謹(jǐn)小慎微，除可能不看風(fēng)水外，資產(chǎn)負(fù)債及損益、現(xiàn)金流量等硬指標(biāo)，他們無一例外會(huì)弄個(gè)一清二楚。正可謂雙向選擇，想渾水摸魚的開發(fā)商，即使又有地盤又有話語權(quán)，且牛氣哄哄，也只有靠邊站的份兒。
可內(nèi)資并不這樣想。他們?yōu)椤跋尥饬睢钡某雠_(tái)沾沾自喜，以為是天賜良機(jī)。然而本性難移，他們以先入為主為第一宗旨，一窩蜂地上馬項(xiàng)目，如遇利潤率不盡如人意或是信貸收緊導(dǎo)致資金鏈吃力，又會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)他途，比如2006年以來一路躥紅的A股市場。溫州民資最具代表性，房地產(chǎn)投資乏味，于是高調(diào)進(jìn)入股票與基金市場。據(jù)悉，僅2006年5月一個(gè)月，溫州股票交易額就達(dá)170億元。
一邊是位“葛朗臺(tái)”，一邊是個(gè)馬大哈，外資與內(nèi)資入主中國樓市的態(tài)度迥然不同。在“限外令”的日子里，外資基金一邊休憩，一邊重新審視政策風(fēng)險(xiǎn)并考慮進(jìn)入路徑的創(chuàng)新；而內(nèi)資則歡天喜地地四處玩大手筆，雖然宏觀調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，但對不少非理性的投資者來說，仍然仿佛“滿城盡是黃金樓”啊。
“限外令”產(chǎn)生了逆向激勵(lì)效應(yīng)。外資投資機(jī)構(gòu)變得更加剽悍，中國本土投資機(jī)構(gòu)仍然那么散漫，作為政府核心治理目標(biāo)的房價(jià)漲速依舊居高不下。于是我們看到，這廂是北京CBD 、亞運(yùn)村等高端項(xiàng)目呈現(xiàn)出頹勢，那廂是外資津津有味地挑揀、運(yùn)作著最合適但未必大手筆的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的回報(bào)率與可持續(xù)性令中國民間資本望塵莫及。
有人稱“限外令”馬上要解凍（其實(shí)有的地方已經(jīng)事實(shí)解凍），那么，有必要思考的是，解凍之后內(nèi)資勝算幾何，如何與外資競爭與合作？可以預(yù)見，未來中國大中型房地產(chǎn)開發(fā)商將以聯(lián)合海外投行和基金為主，進(jìn)行融資模式轉(zhuǎn)型�？梢哉f，將虎視眈眈中國房地產(chǎn)市場的外資臉譜化的做法，的確有失偏頗。對中國樓市的投融資活動(dòng)，我們應(yīng)導(dǎo)而不應(yīng)限。
