“房利美和房地美背后的隱性政府擔保意味著利潤被私有化，損失卻被社會化。如果兩家公司業(yè)績良好，盈利頗豐，股東們就坐享其成，一旦經(jīng)營不順或時局不佳，華盛頓就負責收拾殘局。”
——著名經(jīng)濟學家保羅·克魯格曼（Paul Krugman）
火熱的7月，美國次貸危機正式登臺演出逾一年，不過這場大戲并沒有謝幕的趨勢，反而愈發(fā)聲勢浩大。今年以來投行因巨額減計或斷臂自救或黯然退場，這僅僅是迎來了小高潮，次貸危機很快又拉來了兩名重量級演員助陣——聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會（Fannie Mae， 以下稱“房利美”）和聯(lián)邦住房貸款抵押公司（Freddie Mac，以下簡稱“房地美”）。
在與華爾街相隔萬里的中國，房利美和房地美同樣是七月份頻頻出鏡的新聞熱點。因為這次的兩“房”危機不僅僅是兩家美國房貸公司資產(chǎn)負債表上的數(shù)字變化，還與世界多個國家央行及金融機構總價值約1.5萬億美元的投資息息相關。
雖然中國持有房利美和房地美債券的具體金額目前不得而知，根據(jù)美國財政部的最新數(shù)據(jù)，到2007年6月止，中國是美國政府債券的最大投資者，持有3760億美元美國政府機構發(fā)行的長期債券，可以肯定的是，其中有很可觀的一部分與房利美和房地美有關。
經(jīng)過數(shù)十天的焦慮之后，來自各國央行和媒體的觀眾們暫時松了一口氣。
7月26日，美國國會同意政府對房利美和房地美進行援助，并慷慨承諾了3000億美元救市資金。此舉至少讓世界范圍的恐慌告一段落，不過次貸危機的終場尚不知會在何時上演，又以何種結(jié)局退場。
美國參議院銀行委員會（Senate Banking Committee）主席克里斯托弗。多德（Christopher J. Dodd）坦言：“我們國家正面對多年來最嚴重的經(jīng)濟危機，目前我們還處在這場危機的中途。”
兩“房”登場
今年年初，房利美和房地美還是美國政府眼中的樓市救星，政府曾希望這兩家房貸市場巨頭購買更多的抵押貸款，通過為貸款機構和借貸者提供充足的流動性來抵御住房市場的進一步衰退。
房利美成立于1938年，最初是一家政府機構，1968年成為私人股份制公司。為了打破房利美的壟斷，美國國會于1970年創(chuàng)設了房地美。它們在美國房貸市場的工作，類似于“倒爺”。
兩家公司從銀行批發(fā)購買到美國的優(yōu)質(zhì)住房抵押貸款，一方面銀行樂于將貸款抵押兌現(xiàn)從而能夠進行更多的貸款，另一方面公司低價購得優(yōu)質(zhì)房貸，成批的打包生成住房抵押貸款債券（MBS）再加價出售。在上世紀80年代，房地美和房利美在房貸融資市場的份額迅速膨脹，并成功上市。
去年發(fā)端于次級按揭市場的危機迅速蔓延，導致市場融資困難重重。如果沒有房地美和房利美承諾購買住房抵押貸款，即使是面對優(yōu)質(zhì)客戶，銀行也不會放貸，毫無疑問，那將導致住房市場更加冰冷。于是，兩家公司的市場地位愈顯重要，在政府寄予厚望之下，僅今年1月份，兩家公司就購買了當月住房抵押貸款中的80%.
據(jù)統(tǒng)計，目前美國住房抵押貸款的總市值約12萬億美元，房利美和房地美占比超過一半，兩家公司自己持有約1.5萬億美元的MBS，其余部分由公司提供擔保并已經(jīng)出售給投資者。
當然，“倒爺”的活計并非一勞永逸，任何投資總是有風險存在。當某一筆MBS對應的借貸人不能及時還貸時，房利美和房地美必需回購這些債務，這種行為將直接導致兩家公司的資產(chǎn)減計。
如今，半年過去了，兩名施救者不僅沒能讓住房市場出現(xiàn)回暖的跡象，反倒自身陷入危機，等待救援。
次貸危機上演以來，美國住房抵押貸款的違約率大幅上升，美國財長保爾森（Henry M. Paulson）曾于7月9日抵押貸款論壇上無奈的說：“布什政府已經(jīng)在盡力，遺憾的是仍然有大量違約無法阻止。2007年，失去房屋贖回權的案例有150萬件，有預測認為今年將增加到250萬件。”
據(jù)蘇格蘭皇家銀行（The Royal Bank of Scotland）統(tǒng)計，今年3月至5月，房利美新增129億美元投資并增加了630億美元的購買要約。房地美也毫不遜色，同一時期增長的投資和購買要約分別為7000億美元和1130億美 元。
然而美國聯(lián)邦住房公司監(jiān)管辦公室（Office of Federal Housing Enterprise Oversight，下稱OFHEO） 公布的數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，房利美和房地美的核心資本金分別為427億美元和383億美元。
需要埋單的債務與公司自身資金的鴻溝如何填補？兩“房”不得不通過融資來增強埋單的底氣和實力。
今年5月，房利美和房地美相繼宣布募集資金的計劃，且兩項計劃均超過60億美元，這兩筆融資需求觸發(fā)了市場的敏感神經(jīng)。一位前美聯(lián)儲官員稱兩家公司沒有足夠的償付能力，且瑞銀（UBS）發(fā)布了對房地美的負面報告�！敖鹑谙到y(tǒng)不穩(wěn)定”的普遍憂慮加上空頭們居心叵測的推波助瀾，唱空兩家公司的聲音此起彼伏。
不久，華爾街某投行的一位分析師出言警告說，一項正在審議中的新會計準則可能迫使兩家公司的再次融資超過百億美元。
在傳言和恐慌中，房利美和房地美難以自拔。
7月7日（周一），紐約股市遭遇黑色星期一，也就是這一天，房利美和房地美正式踏上了次貸危機的大舞臺。兩家公司的股票遭遇巨大拋盤，房利美下挫約16％，房地美當日跌幅則達18％。
盡管7月8日，OFHEO的負責人洛克哈特（James Lockhart）特意出面澄清：“房利美和房地美資本金充足，不會受到所謂的新會計準則影響，并且有能力渡過這場危機�！蓖瑫r，兩家公司分別發(fā)表聲明稱公司資產(chǎn)狀況良好和穩(wěn)定。市場反應卻趨向于保守和悲觀，兩家公司股價的下跌未因此止步。
7月9日，圣路易斯聯(lián)儲（St. Louis Federal Reserve）前主席威廉。普爾（William Poole）宣稱房利美與房地美資不抵債，很可能需要政府出資相助。兩家公司的股價應聲下跌，均探至20年來的最低點。
7月11日（周五），房利美收于10.25美元／股，單周跌幅為30%，房地美股價下行勢頭更猛，以7.75美元／股的收盤價，相對于周一的開盤價下降約45%.回首今年年初的股價，更只能抬頭仰視——今年1月2日至7月11日，房利美和房地美的跌幅分別為74%和77%.
可以說兩“房”股價的下挫源于市場對其資本金不足的猜疑，不過這場驚心動魄的表演卻沒有局限于股市，而是震動了全美資本市場乃至全球。
據(jù)全球第二大對沖基金——水橋聯(lián)合（Bridgewater Associates Inc.）的估計，兩家公司在次貸危機中的損失有望達到1.6萬億美元。
曾經(jīng)對次級債出爾反爾的信用評級機構也來湊熱鬧。7月11日，穆迪（Moody's）下調(diào)了兩家公司的金融和股票評級，此舉的直接后果是兩家公司以后的融資成本將上升。有統(tǒng)計顯示，7月中旬兩家公司的借款成本已經(jīng)被推到3月份以來的最高值。
同時，市場對房價和經(jīng)濟的信心大打折扣，進一步加劇了住房銷售的下滑和違約率的上升。
更糟糕的是，如果房利美和房地美因為堵不住這個大窟窿而撂挑子，所有發(fā)放美國住房抵押貸款的銀行都將岌岌可危，屆時，這些銀行的惟一選擇就是進行數(shù)百億美元的融資。
“房利美和房地美的問題關系到成千上萬美國人能否繼續(xù)擁有他們的住房�！泵绹埠忘h總統(tǒng)候選人約翰。麥凱恩（John Mccain）就曾直言道。
房地美和房利美僅持有一部分自己發(fā)行的MBS，其余部分都出售給債券投資者。由于兩家公司均為住房抵押貸款的違約提供擔保，而公司背后又有美國政府的身影，這兩家公司發(fā)行的MBS可謂是有與生俱來的雙重保險，受到青睞是順理成章的。
兩家公司對外標榜MBS“和財政部發(fā)行的債券相比，具有同樣的風險，更有競爭力的價格”。因此，世界各地的養(yǎng)老基金、共同基金、銀行、主權財富基金以及央行的外匯儲備等均將其視為與美國國債信譽相同的投資品種，初步估計美國之外的投資者持有這兩家公司發(fā)行的MBS總價值在1.5萬億美元左右。即使只是其中的1/10出現(xiàn)問題，后果也不堪設想。
難怪紐約一家債券研究機構CreditSights的分析師理查德。霍夫曼（Richard Hofmann）評論稱：“美國政府的國際信用危如累卵。”
還有分析師說如果美國的信用不再得到海外投資者的認可，投資者將放棄投資美國的一切領域，那么以后美國人的汽車、信用卡等等貸款都會受到影響。
政府救場
“我們并不擔心手中的債券，如果房利美和房地美真的有問題，美國政府一定會插手解決。”全球第五大再保險公司——漢諾威（Hannover Re）的新聞發(fā)言人如此評述，漢諾威承認持有兩家公司發(fā)行的債券，合計1990億美元。
這番話代表了許多投資者的心思——他們沒有對手中的兩“房”債券憂心忡忡，篤定美國政府不會袖手旁觀。
美國總統(tǒng)大選也成為外界對兩“房”債券胸有成竹的理由。有評論認為：鑒于住房按揭貸款市場已經(jīng)制造了太多麻煩，在大選前的重要時期，布什政府將盡其所能的保證房利美和房地美的資金需求，避免有更多的銀行倒閉。
不管是迫于國內(nèi)的多重壓力，還是擔心對外的信用崩潰，總之美國政府正在以積極的行動捍衛(wèi)房利美和房地美的安全。
而且，這一次美國政府汲取了救援貝爾斯登的經(jīng)驗教訓，深諳“救場如救火”的道理。
兩“房”股價狂瀉一周后的那個周末，即7月13日，保爾森急不可待的強調(diào)“房利美和房地美在住房市場上占據(jù)了核心位置，今后還將繼續(xù)發(fā)揮這樣的重要作用�！� 這一表態(tài)給海內(nèi)外投資者吃下了一顆定心丸，美國政府從房利美和房地美的幕后直接走到了臺前。
保爾森還向國會遞交了三項提議，旨在幫助兩家公司渡過難關。
一是授權財政部更高的資金額度以保證兩“房”的流動性充足；其次，允許財政部通過購買一部分兩“房”的股權向其提供資本金；另外，指派美聯(lián)儲為這類公司的直接監(jiān)管者，由美聯(lián)儲來重新制訂該行業(yè)的經(jīng)營標準。
同一天，輿論救市的辦法也應運而生。美國證券交易委員會（Securities and Exchange Commission，以下簡稱“SEC”）在官方網(wǎng)站上登出了新聞稿，宣布即日起將與有關部門聯(lián)手調(diào)查故意傳播虛假消息，影響股票交易的事件。
兩天后，SEC還堅決采取了罕見的直接干預，宣布立即采取行動對不當?shù)淖隹战灰走M行監(jiān)控和限制，重點保護兩“房”以及四家華爾街投行等大型金融企業(yè)的股票。
美聯(lián)儲主席伯南克（Ben Bernanke）也沒有閑著，他忙于在國會的聽證會上充當保爾森的說客，極力說服議員們早日著手于兩“房”的援助。并在7月16日使出了看家本領——將美聯(lián)儲的貼現(xiàn)窗口向房利美和房地美開放。
要知道，當一家美國金融企業(yè)陷入四面楚歌的時候，最后能指望的就是從貼現(xiàn)窗口獲取貸款，此前這項應急服務僅面向商業(yè)銀行，自從今年3月對投行破例之后，這成為了美聯(lián)儲救市的一大法寶，目前作為保爾森計劃獲國會審批前的臨時保障措施，防止兩家公司重蹈貝爾斯登的覆轍。
保爾森也在極力慫恿眾議院共和黨議員盡快通過法案，落實其早先提出的“三管齊下”方案。隨后一個周末，7月20日保爾森通過電視演講重申：“我們肯定能得到國會的支持，因為議員們知道這兩家公司對國家而言是多么重要�！�
終于，對房利美和房地美的緊急援助于7月26日獲得美國參議院的投票通過。國會對保爾森的方案給予了部分肯定，一方面提出設立一個全新的監(jiān)管機構負責房利美和房地美，另一方面將授權財政部可以動用政府資金確保兩家公司不會關門倒閉，為適應財政部救助行動的需要，國會還將國家借款的上限增加了8000億美元至10.6萬億美元。
某華盛頓智囊機構的高級合伙人——大衛(wèi)。阿布拉莫維茲（David Abromowitz）形象地比喻道：“我們的住房市場患了心臟病，而這次國會的議案就像是對心臟病人進行心肺復蘇一樣，必要且及時�！�
較之今年3月解決貝爾斯登危機的情況，這次除了兵貴神速，美國政府的救援策略也體現(xiàn)了“標本兼治”。保證房利美和房地美的資本金及流動性就如心肺復蘇對心臟病人一樣，只能暫時的解除病人的死亡威脅，而整場危機亟待斬草除根——如何有效控制住房抵押貸款市場的違約率上升和成交量下降。
國會計劃撥款3000億美元建立專項基金，幫助償付有困難的住房貸款借貸人。并將直接撥款40億美元面向普通民眾，讓已經(jīng)斷供、違約的借貸人能夠進行再融資而重新買回住房。該議案還包含了150億美元與住房市場相關的稅收減免方案，其中一項優(yōu)惠是購第一套房可享受7500美元的稅額減免。
當然，矛盾是普遍存在的。美國政府的慷慨解囊不可能贏得所有人的掌聲。
參議員查克。哈格爾（Sen. Chuck Hagel）就對政府的出手相救深表不滿，他在給保爾森的信中提到：“當公司股價和投資者信心陡然下降的時候，兩家公司的管理層無動于衷，依然享受著上千萬美元的高薪，我不明白為何要浪費納稅人的錢去向他們提供幫助�！�
查克。哈格爾的指責并非空穴來風。OFHEO的調(diào)查結(jié)果表明，2007年房利美的資產(chǎn)減計稅前為48億美元，房地美則高達150億美元。然而，巨額損失并未對兩家公司高管造成負面影響，他們豐厚的獎金分毫不差，房利美和房地美的CEO在2007年領取的薪酬分別是1220萬美元和1980萬美元。
另一個備受爭議的問題則是兩“房”的權利和義務不對等，私人公司的性質(zhì)卻享有政府機構的特權。美國著名經(jīng)濟學家保羅�？唆敻衤≒aul Krugman）日前撰文提出質(zhì)疑：“房利美和房地美背后的隱性政府擔保，意味著利潤被私有化，損失卻被社會化。如果兩家公司業(yè)績良好，盈利頗豐，股東們就坐享其成，一旦經(jīng)營不順或時局不佳，華盛頓就負責收拾殘局�！�
終點還有多遠？
也許有人不解，次貸危機與美國次級按揭貸款有直接聯(lián)系，而房利美和房地美只是經(jīng)營優(yōu)質(zhì)房貸的相關衍生品，他們怎么會受到如此大的牽連呢？
“兩家公司陷入困境有兩個原因。很大程度上是因為美國房價泡沫太大，現(xiàn)在泡沫破滅了，不難理解房價下跌空間同樣很大。”保羅。克魯格曼分析兩“房”危機時表示，“另一個原因是監(jiān)管當局沒有嚴格按照借貸情況要求房利美和房地美準備相應的資本金，哪怕是輕微的資產(chǎn)縮水，公司也不能承受�！�
兩“房”的高杠桿率是不爭的事實，這與其政府背景有著密不可分的關系。據(jù)CreditSights推測，如將對沖交易考慮在內(nèi)，房利美和房地美進行的衍生品交易總價值為2.3萬億美元，其直接監(jiān)管者OFHEO提供的數(shù)據(jù)表明，2007年底兩家公司的核心資本共計832億美元，粗略推算下來，兩家公司的杠桿率不低于27倍，很難想像，任何一家私人銀行或金融公司會被允許從事這樣高風險的經(jīng)營活動，更別說獲得“AAA”的最高信用評級。
早在2004年的一次國會演講中，時任美聯(lián)儲主席的格林斯潘（Alan Greenspan）就曾質(zhì)疑這兩家公司運用的高杠桿是否合理，顯然在當時未引起足夠的重視。
如今，無奈開出3000億美元的支票，美國政府顯然嘗到了“疏于監(jiān)管”所釀成的苦果。國會決議設立新的監(jiān)管機構負責房利美和房地美在內(nèi)的所有美國房貸公司，同時制訂新的行業(yè)規(guī)則以控制經(jīng)營風險。不過從新部門的創(chuàng)建到新規(guī)則的付諸實施，不可能一蹴而就，數(shù)月甚至一年以上的時間才能一切準備就緒，更何況短時間內(nèi)很難看到真正的效果。
保羅�？唆敻衤壑械牧硪蛔锟準住績r暴跌，短時間內(nèi)，市場的悲觀恐怕難以逆轉(zhuǎn)。
美國瓦喬維亞銀行（Wachovia Corporation）的研究報告預測房價真正的低谷在2009年底或者2010年一季度，而目前只是處于這條下降曲線的中間位置。從美國房價的歷史表現(xiàn)來看，這一預測不無道理。
上世紀90年代，美國房價和城市居民收入一直有著極大的相關性，如果按照這個規(guī)律，20個城市房屋銷售價格指數(shù)（20-city S&P/Case-Shiller home price index）需要下降35%，而截至今年6月，該指數(shù)降幅為17.5%
另一個證據(jù)是美國勞動統(tǒng)計局（the Bureau of Labor Statistics）的研究，上世紀80年代到1997年，美國城市住房的租價和售價保持著穩(wěn)定的關系，那么較之最高點，20個城市房屋銷售價格指數(shù)需下滑40%才能與目前的租金水平相稱。
同樣，來自全美房地產(chǎn)商協(xié)會（National Association of Realtors，下稱NAR）的結(jié)論支持房價的進一步下跌。其公布的NAR價格主要針對中產(chǎn)階級的住房，去年至今該價格已經(jīng)下降了11.2%，NAR根據(jù)家庭收入等因素推測，此輪房價調(diào)整的總幅度應該為17.2%.
每一個研究模型盡管采用的方法不同，卻都向我們提示著美國樓市的嚴冬剛剛過去了一半。無論是去年登場的次級債市場崩盤，還是現(xiàn)在房利美和房地美的舉步維艱，都與美國樓市有著脫不了的干系。
次貸危機這場大戲開演不久，人們還為“美國經(jīng)濟是否會衰退”爭論不休，如今，已經(jīng)沒有人懷疑美國正經(jīng)歷著二戰(zhàn)以后形勢最為嚴峻的經(jīng)濟危機。
離謝幕還有多久？
套用美國經(jīng)濟掌門人保爾森的話——“與最初的預期相比，危機將持續(xù)更加漫長�！边@場大戲?qū)^續(xù)高潮迭起，好戲還在后頭。
