【問題】
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目既有住宅樓也有商業(yè)用房，請問：
1、該房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售前、預(yù)售后如何繳納土地使用稅？
2、售后是否將土地分解？商用樓是否繳納土地使用稅？
【解答】
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]186號）第二條關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]152號）第三條關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時間的問題規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。
根據(jù)上述文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品不因住宅樓還是商品樓在繳納土地使用稅上而有區(qū)別，其應(yīng)該在受讓合同中規(guī)定的交付土地的次月繳納，在將商品售出后，即因房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化時終于繳納土地使用稅。所以貴地產(chǎn)公司應(yīng)該對已售出和未售出的商品占用的土地面積分別做以詳細(xì)的備案，以便詳細(xì)核算和繳納土地使用稅。