門檻高，3年僅有26家
記者：請(qǐng)您具體介紹一下我國(guó)上市公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的情況？
劉永澤：2007年，滬深兩市1570家上市公司中，存在投資性房地產(chǎn)的企業(yè)有630家之多，僅有18家采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，占比不足3％。2008年，690家持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，采用公允價(jià)值計(jì)量模式的只新增了金融街、昆百大A、金宇車城以及泛海建設(shè)4家公司，比例仍在3％左右徘徊。截至2010年3月31日，從上市公司年報(bào)披露情況來看，2009年采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司仍然只比上一年增加了4家。由此可見，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（CAS3）實(shí)施3年以來，全國(guó)僅有26家上市公司采用了公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，所占比例一直很低。
記者：從專業(yè)角度來看，您認(rèn)為是什么原因讓投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的應(yīng)用遭遇困境？
劉永澤：一方面，目前我國(guó)市場(chǎng)還不夠活躍，缺乏公平價(jià)格的形成機(jī)制，因此以成本模式為主導(dǎo)的規(guī)定就成為了現(xiàn)階段新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)相關(guān)性和可靠性一種不得已的權(quán)衡。這是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量以成本模式為主導(dǎo)的根本原因。
另一方面，我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則限制條件比較嚴(yán)格，如CAS3第10條對(duì)于采用公允價(jià)值計(jì)量模式提出了兩個(gè)必須同時(shí)滿足的前提條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。同時(shí)，CAS3第12條強(qiáng)調(diào)，“已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式”。此外，還有“不允許同一個(gè)企業(yè)同時(shí)采用兩種不同的計(jì)量模式計(jì)量所持有的投資性房地產(chǎn)”的相關(guān)規(guī)定。企業(yè)容易將公允價(jià)值模式理解為會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不鼓勵(lì)的計(jì)量模式。
由此可見，我國(guó)上市公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的門檻很高，且給予上市公司的選擇空間較大。
集團(tuán)旗下子公司可選擇不同計(jì)量模式？
記者：我國(guó)上市公司自身是否有采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的意愿？
劉永澤：這與企業(yè)的政策選擇動(dòng)機(jī)有關(guān)。如企業(yè)為了近期籌資，希望自己的業(yè)績(jī)好一些，或者企業(yè)本身屬于風(fēng)險(xiǎn)偏好型的企業(yè)，就會(huì)傾向于使用積極的會(huì)計(jì)政策。
目前在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的情況下，采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況會(huì)變好、資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)變低、凈資產(chǎn)和利潤(rùn)都會(huì)增加，但這種企業(yè)所占比例很低。大部分企業(yè)圖省事，不愿意投入更多的精力和成本去確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，他們考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不太完善，房?jī)r(jià)下跌不是沒有可能，且企業(yè)一旦采用公允價(jià)值模式，在會(huì)計(jì)核算方法上不可逆轉(zhuǎn)，并被監(jiān)管機(jī)構(gòu)充分關(guān)注，因此不愿意貿(mào)然采用公允價(jià)值計(jì)量模式。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的“謹(jǐn)慎使用”基本上演變成了“不使用”。
記者：您認(rèn)為同一家企業(yè)在不同地區(qū)實(shí)行不同的計(jì)量模式是否可行？
劉永澤：在我國(guó)，投資性房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)本身就是一種混合的計(jì)量模式，其可比性是相對(duì)的。我認(rèn)為，同一集團(tuán)公司下的不同子公司也可以考慮使用不同的計(jì)量模式，分布在不同城市的子公司可以根據(jù)市場(chǎng)的活躍程度采用不同的計(jì)量模式，編制自己的個(gè)別報(bào)表，最后根據(jù)個(gè)別報(bào)表編制合并報(bào)表。這樣比全部采用一個(gè)計(jì)量模式的會(huì)計(jì)信息要更具有相關(guān)性，更能反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。
出臺(tái)更具操作性的指南迫在眉睫
記者：金融危機(jī)中，公允價(jià)值也遭受了巨大的信任危機(jī)。在這種背景下，要推廣投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式，提高其可靠性至關(guān)重要，您認(rèn)為可以從哪些方面入手？
劉永澤：我國(guó)首先要完善相應(yīng)的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的操作指南。由于指南不夠詳細(xì)，實(shí)務(wù)中就會(huì)更多地依賴于會(huì)計(jì)職業(yè)判斷，但是在當(dāng)前我國(guó)會(huì)計(jì)人員整體素質(zhì)仍不是很高的情況下，可能會(huì)誘發(fā)利潤(rùn)操縱問題。出臺(tái)更具操作性的投資性房地產(chǎn)操作指南迫在眉睫。
在操作指南中可以進(jìn)一步明確：由誰確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值？通過哪些途徑取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值？我認(rèn)為可以鼓勵(lì)企業(yè)聘請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定，但必須同時(shí)披露公允價(jià)值的確定依據(jù)，如同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。這可以借鑒國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的一些有效做法，將公允價(jià)值的確定順序以層級(jí)的方式明確提出，以使相關(guān)人員更加清楚公允價(jià)值的具體操作方法。
同時(shí)，政府相關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值確定過程的監(jiān)管。
記者：在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用的困境中，是否有會(huì)計(jì)人員自身的因素？公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)人員又有哪些要求？
劉永澤：一直以來，在會(huì)計(jì)計(jì)量中都是歷史成本占據(jù)主導(dǎo)地位，加之其具有含義簡(jiǎn)明、易于操作、可核算性和可靠性等特點(diǎn)，歷史成本成為了我國(guó)現(xiàn)代會(huì)計(jì)中最基本的計(jì)量屬性。改為公允價(jià)值計(jì)量模式后，企業(yè)會(huì)計(jì)人員的計(jì)量理念一時(shí)間很難轉(zhuǎn)變。此外，企業(yè)的使用成本也比較高，比如聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)。且采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，企業(yè)每年都需要評(píng)估一次，這也成為會(huì)計(jì)人員需要應(yīng)付的一項(xiàng)動(dòng)態(tài)工作，將給他們?cè)黾雍芏囝~外的工作量。
一旦企業(yè)決定采用公允價(jià)值計(jì)量模式，對(duì)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力就提出了更高的要求。比如每年對(duì)現(xiàn)有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的這項(xiàng)工作，會(huì)計(jì)人員怎樣取得真實(shí)的會(huì)計(jì)信息？如何科學(xué)地進(jìn)行計(jì)量？這都是財(cái)務(wù)人員需要面對(duì)的專業(yè)問題。盡管企業(yè)會(huì)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)，但在工作中會(huì)計(jì)人員還是要經(jīng)常參與其中，并做出職業(yè)判斷。
此外，對(duì)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德也會(huì)提出更高的要求，以避免企業(yè)利用公允價(jià)值操縱利潤(rùn)。
