近段時間以來，發(fā)展住房租賃成為國務(wù)院常務(wù)會、國新辦發(fā)布會上的重點(diǎn)話題。為加快培育和發(fā)展住房租賃市場，6月3日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出到2020年形成住房租賃市場、保障及法規(guī)制度的三個完善體系，值得注意的是，商業(yè)用房改建后可作為租賃住房被寫入《意見》，個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底前可免征增值稅。

租房者繳個稅有望先扣除租金

《意見》指出，可通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)�；�、集約化、專業(yè)化水平，住房租賃企業(yè)將享受生活性服務(wù)業(yè)的相關(guān)支持政策。已建成的住房或新建住房，也可用于開展租賃業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)可合作發(fā)展租賃地產(chǎn)。同時，將推行住房租賃合同示范文本和合同網(wǎng)上簽約，落實(shí)住房租賃合同登記備案制度。

對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個人，將獲得稅收優(yōu)惠政策支持。意見表明，個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率。對于一般納稅人出租在實(shí)施營改增試點(diǎn)前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。對于個人出租住房所得的收入，可減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，將結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問題。

房東不得單方提租克扣押金

《意見》要求各地制定支持住房租賃消費(fèi)的優(yōu)惠政策措施，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題，提取住房公積金支付房租的手續(xù)也將簡化。非本地戶籍承租人按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證后，可享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

一些租房族遇到的被房東隨意解約的問題，也在本次新政中被禁止，《意見》要求，在住房租賃合同的期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。

公租房保障方式也有所變化，將實(shí)行實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉，支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭將會給予租賃補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)將結(jié)合市場租金水平和保障對象實(shí)際情況確定。此外，還將鼓勵地方政府采取購買服務(wù)或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有的政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運(yùn)營管理，在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民公租房準(zhǔn)入條件的，都將納入公租房保障范圍。

商用房可按規(guī)定改為租賃住房

在土地資源配置方面，各地應(yīng)將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，并在年度住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地供應(yīng)計(jì)劃中予以安排，鼓勵地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)，新建租賃住房項(xiàng)目用地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限。

《意見》明確，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。現(xiàn)有住房也可按照國家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行改造后出租，但不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。

解讀

為何允許商業(yè)用房改建作為住房租賃？

商業(yè)用房的土地使用年限以及水電煤氣價格收取，都與居民住宅不同，本次國務(wù)院發(fā)布意見，明確允許商業(yè)用房改建后作為住房租賃，不僅調(diào)整其土地用途，還允許按照居民標(biāo)準(zhǔn)收取水電煤氣費(fèi)用。如此放寬政策的目的是什么？

住建部副部長陸克華指出，因?yàn)樯虡I(yè)模式的調(diào)整等因素的影響，有些城市騰退出一些商業(yè)用房，還有些商業(yè)用房處在閑置或者半閑置的狀態(tài)。

另外，有的在建的商業(yè)用房項(xiàng)目市場前景不好，而這些商業(yè)用房的位置、配套及交通都很有優(yōu)勢，所以把這些房子改造成租賃住房居住，既可以增加住房租賃的有效供應(yīng)，還能夠做到物盡其用，避免資源的浪費(fèi)。

國家調(diào)整改建后作為住房租賃的商業(yè)用房的土地用途，以及水電煤氣收取費(fèi)用，是為了降低租戶的使用成本。

為何降低住房租賃稅收？

本次新政，為住房租賃市場中的消費(fèi)主體提供了一系列的稅收優(yōu)惠政策。值得注意的是，個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策，對于一般納稅人出租在實(shí)施營改增試點(diǎn)前取得的不動產(chǎn)，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅，個人出租住房所得的收入個稅可減半，而個人承租住房的租金支出也被納入了有關(guān)費(fèi)用扣除的研究范疇。

北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志向新京報記者表示，由于考慮到對應(yīng)人群的租賃能力以及個人出租住房的積極性，可能會成為新政實(shí)施的難點(diǎn)，因此，國務(wù)院本次發(fā)布的新政，提出了這些稅收優(yōu)惠政策，就是為了讓利益回到出租自有住房的人群當(dāng)中來，也旨在緩解中低收入承租群體的支付壓力，鼓勵住房租賃市場消費(fèi)。