24周年

財(cái)稅實(shí)務(wù) 高薪就業(yè) 學(xué)歷教育
APP下載
APP下載新用戶掃碼下載
立享專屬優(yōu)惠

安卓版本:8.7.50 蘋果版本:8.7.50

開發(fā)者:北京正保會(huì)計(jì)科技有限公司

應(yīng)用涉及權(quán)限:查看權(quán)限>

APP隱私政策:查看政策>

HD版本上線:點(diǎn)擊下載>

自建房產(chǎn)同時(shí)自用和出租時(shí),如何計(jì)量

來源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校 編輯: 2015/06/10 14:20:55 字體:

  問:自建房產(chǎn)同時(shí)自用和出租時(shí),如何計(jì)量?

  答:關(guān)于投資性房地產(chǎn)的確認(rèn):根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定,"投資性房地產(chǎn),是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售".在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解(2010)》第四章第一節(jié)中進(jìn)一步指出:作為投資性房地產(chǎn)的"已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物,包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物以及正在建造或開發(fā)過程中將來用于出租的建筑物".一般情況下,企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)、已以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租、并且在可預(yù)見的未來不會(huì)改變持有意圖的商業(yè)地產(chǎn)可以認(rèn)為符合投資性房地產(chǎn)的定義和確認(rèn)條件。但如果企業(yè)以自己的名義經(jīng)營(yíng)該商業(yè)地產(chǎn)(例如以自己的名義在這些地產(chǎn)中開設(shè)商場(chǎng)或交易市場(chǎng),將該地產(chǎn)分隔為商鋪出租,類似于一些以經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)或交易市場(chǎng)為主業(yè)的上市公司的業(yè)務(wù)模式;或者按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中所占占比重為重大的),則不屬于投資性房地產(chǎn)。企業(yè)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)首先對(duì)照準(zhǔn)則正文及其講解的規(guī)定,判斷擬用于出租的這部分房地產(chǎn)是否符合"投資性房地產(chǎn)"的定義和確認(rèn)條件。

  如果符合投資性房地產(chǎn)的定義和確認(rèn)條件的,則按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解(2010)》規(guī)定,公允價(jià)值模式的使用應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合以下條件:

  (1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);

 ?。?)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)。同時(shí),企業(yè)選擇公允價(jià)值模式,就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得對(duì)一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,對(duì)另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。關(guān)于公允價(jià)值模式下公允價(jià)值的確定方法,自2007年4月底"企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施問題專家工作組意見(第二期)"發(fā)布以來到《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解(2008)》發(fā)布之前,一直是嚴(yán)格要求僅可采用"直接市場(chǎng)觀察法",自《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解(2008)》發(fā)布后開始允許采用租金現(xiàn)值等折現(xiàn)模型加以估計(jì),自2014年7月1日《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》生效后即應(yīng)遵循該準(zhǔn)則的規(guī)定。因此,如果該公司所擁有的商業(yè)地產(chǎn)中有相當(dāng)部分位于此類房地產(chǎn)交易不活躍的地方(例如,不在大中城市的城區(qū)),或者預(yù)計(jì)未來的業(yè)務(wù)發(fā)展方向?qū)⑹峭卣鼓壳盁o活躍市場(chǎng)的地區(qū),則有可能導(dǎo)致不滿足以公允價(jià)值模式計(jì)量的條件。因?yàn)槿绻捎霉蕛r(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,則意味著本會(huì)計(jì)主體內(nèi)(如果是合并報(bào)表,則還包括子公司)的所有投資性房地產(chǎn)都要采用公允價(jià)值模式,而使用公允價(jià)值模式的條件是可以通過直接市場(chǎng)觀察或者租金現(xiàn)值等估值模型持續(xù)地、可靠地確定公允價(jià)值。并且,根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》第十二條規(guī)定,"已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式".這一規(guī)定事實(shí)上意味著:已經(jīng)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè),如果由于后續(xù)情況變化導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不再能夠持續(xù)可靠地取得,因而不再滿足公允價(jià)值模式的適用條件時(shí),只能以前期會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正的方式變回成本模式,這對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表可能產(chǎn)生非常重大的影響,并且可能導(dǎo)致企業(yè)和為其提供財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)服務(wù)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

  總之,企業(yè)在確定投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式是成本模式還是公允價(jià)值模式時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)上述各項(xiàng)規(guī)定中的限制因素的影響予以全面、謹(jǐn)慎的分析和評(píng)價(jià)。

  鑒于公允價(jià)值的計(jì)量結(jié)果對(duì)其財(cái)務(wù)報(bào)表有非常重大的影響,因此每期末由具備相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)采用市價(jià)法或租金現(xiàn)值模型等可接受的公允價(jià)值確定方法出具評(píng)估報(bào)告或者估價(jià)報(bào)告是必需的。

  根據(jù)以上情況,如最終確定上述房地產(chǎn)屬于按公允價(jià)值確定的投資性房地產(chǎn),建議聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)采用合理方法確定期末的公允價(jià)值。

  對(duì)于同一幢樓中既有自用部分(確認(rèn)為固定資產(chǎn)),又有出租部分(確認(rèn)為投資性房地產(chǎn))的情形,這兩部分的成本分?jǐn)偡椒▎栴},應(yīng)當(dāng)保證其系統(tǒng)和合理。對(duì)于專屬于其中某一部分、與另一部分無關(guān)的可辨認(rèn)成本,應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入該相關(guān)部分的成本中;對(duì)于兩部分的共用部分,如建筑成本和土地取得成本,應(yīng)采用系統(tǒng)、合理的方式分配到該兩部分,具體的分配方式在實(shí)務(wù)中沒有統(tǒng)一規(guī)定,本案例中企業(yè)所采用的按照兩部分建筑面積比例分配的方法也是可以接受的,但任何分配方法一經(jīng)確定即成為一項(xiàng)會(huì)計(jì)政策,應(yīng)當(dāng)一貫地運(yùn)用于所有同類和類似交易的會(huì)計(jì)處理中。


 本信息為收費(fèi)會(huì)員專享內(nèi)容,此條免費(fèi)。想獲得更多專業(yè)答疑或精彩會(huì)員內(nèi)容,請(qǐng)注冊(cè)為會(huì)員或與客服聯(lián)系申請(qǐng)成為收費(fèi)會(huì)員。

立即成為會(huì)員>>        詳情請(qǐng)致電010-82318888400 810 4588!

成為會(huì)員可享受以下服務(wù):

1.答疑全天候    2.贈(zèng)送輔導(dǎo)基金    3.期刊發(fā)表論文    4.會(huì)員專享期刊
  5.內(nèi)訓(xùn)直通車    6.財(cái)稅圖書館     7.專家上門      8.財(cái)稅法規(guī)庫(kù)   
       財(cái)稅公開課、職務(wù)特訓(xùn)班           新政解讀、視頻直播課
       財(cái)稅移動(dòng)課程、財(cái)稅手機(jī)報(bào)實(shí)務(wù)網(wǎng)絡(luò)課程

更多會(huì)員內(nèi)容,請(qǐng)查看>>

  【我要糾錯(cuò)】 責(zé)任編輯:wcr

免費(fèi)試聽

  • 證券專業(yè)與股市投資

    證券專業(yè)與股市投資免費(fèi)聽

  • 科技研發(fā)企業(yè)財(cái)稅管控與經(jīng)營(yíng)管理特訓(xùn)專題

    科技研發(fā)企業(yè)財(cái)稅管控與經(jīng)營(yíng)管理特訓(xùn)專題免費(fèi)聽

  • 中國(guó)18稅種詳解與實(shí)務(wù)應(yīng)用

    中國(guó)18稅種詳解與實(shí)務(wù)應(yīng)用免費(fèi)聽

限時(shí)免費(fèi)資料

  • 每日新聞/問答

    每日新聞/問答

  • 每周稅訊速遞

    每周稅訊速遞

  • 月度法規(guī)匯編

    月度法規(guī)匯編

  • 年度法規(guī)匯編

    年度法規(guī)匯編

  • 增值稅匯編

    增值稅匯編

  • 所得稅匯編

    所得稅匯編

掃碼關(guān)注我們

掃碼找組織

回到頂部
折疊
網(wǎng)站地圖

Copyright © 2000 - galtzs.cn All Rights Reserved. 北京正保會(huì)計(jì)科技有限公司 版權(quán)所有

京B2-20200959 京ICP備20012371號(hào)-7 出版物經(jīng)營(yíng)許可證 京公網(wǎng)安備 11010802044457號(hào)