小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的增值稅問題

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（八）項規(guī)定：
5.小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。
6.小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）第四條規(guī)定，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，除個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：
（一）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
（二）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
除其他個人之外的小規(guī)模納稅人，應(yīng)按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅；其他個人按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅。
第六條規(guī)定，其他個人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，區(qū)分以下情形計算應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的稅款：
（一）以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費(fèi)用作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：
應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價款和價外費(fèi)用÷（1+5%）×5%
（二）以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：
應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價款和價外費(fèi)用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5%
第八條
納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費(fèi)用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。
上述憑證是指：
（一）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。
（二）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。
（三）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人減免增值稅政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第19號）第二條規(guī)定，增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅；適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項目，減按1%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第三條規(guī)定，本公告執(zhí)行至2027年12月31日。
根據(jù)上述規(guī)定，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)應(yīng)按5%的征收率計算繳納增值稅，不能適用減按1%的政策。

《增值稅一般納稅人登記管理辦法》（國家稅務(wù)總局令第43號）第二條規(guī)定，增值稅納稅人（以下簡稱“納稅人”），年應(yīng)稅銷售額超過財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)（以下簡稱“規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)”）的，除本辦法第四條規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人登記。
本辦法所稱年應(yīng)稅銷售額，是指納稅人在連續(xù)不超過12個月或四個季度的經(jīng)營期內(nèi)累計應(yīng)征增值稅銷售額，包括納稅申報銷售額、稽查查補(bǔ)銷售額、納稅評估調(diào)整銷售額。
銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)（以下簡稱“應(yīng)稅行為”）有扣除項目的納稅人，其應(yīng)稅行為年應(yīng)稅銷售額按未扣除之前的銷售額計算。納稅人偶然發(fā)生的銷售無形資產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的銷售額，不計入應(yīng)稅行為年應(yīng)稅銷售額。
根據(jù)上述規(guī)定，小規(guī)模納稅人偶然發(fā)生的轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的銷售額，不計入應(yīng)稅行為年銷售額，即使年應(yīng)稅銷售額超過500萬元，也不需要轉(zhuǎn)為一般納稅人。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人減免增值稅等政策有關(guān)征管事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第1號）第一條規(guī)定，增值稅小規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為，合計月銷售額未超過10萬元（以1個季度為1個納稅期的，季度銷售額未超過30萬元，下同）的，免征增值稅。
小規(guī)模納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為，合計月銷售額超過10萬元，但扣除本期發(fā)生的銷售不動產(chǎn)的銷售額后未超過10萬元的，其銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)取得的銷售額免征增值稅。
第二條規(guī)定，適用增值稅差額征稅政策的小規(guī)模納稅人，以差額后的銷售額確定是否可以享受1號公告第一條規(guī)定的免征增值稅政策。
《增值稅及附加稅費(fèi)申報表（小規(guī)模納稅人適用）》中的“免稅銷售額”相關(guān)欄次，填寫差額后的銷售額。
根據(jù)上述規(guī)定，小規(guī)模納稅人按季納稅的，季度銷售不超過30萬元免征增值稅包括轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的銷售額。

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2023年第1號第一條第二款規(guī)定，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)與提供服務(wù)季度銷售額合計超過30萬，提供服務(wù)不超過30萬元，提供服務(wù)的銷售額可以免征增值稅。

根據(jù)財稅〔2016〕36號、國家稅務(wù)總局公告2016年第14號以及國家稅務(wù)總局公告2023年第1號的規(guī)定，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。此種情況可以按差額后的銷售額確定是否超過30萬元。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人減免增值稅等政策有關(guān)征管事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第1號）第九條規(guī)定，按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)當(dāng)預(yù)繳增值稅稅款的小規(guī)模納稅人，凡在預(yù)繳地實現(xiàn)的月銷售額未超過10萬元的，當(dāng)期無需預(yù)繳稅款。在預(yù)繳地實現(xiàn)的月銷售額超過10萬元的，適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項目，減按1%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
第十條規(guī)定，小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按其納稅期、本公告第九條以及其他現(xiàn)行政策規(guī)定確定是否預(yù)繳增值稅；其他個人銷售不動產(chǎn)，繼續(xù)按照現(xiàn)行規(guī)定征免增值稅。
國家稅務(wù)總局辦公廳發(fā)布的《關(guān)于<國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人減免增值稅等政策有關(guān)征管事項的公告>的解讀》第八問對于“小規(guī)模納稅人銷售不動產(chǎn)取得的銷售額，應(yīng)該如何適用免稅政策？”的答復(fù)明確，小規(guī)模納稅人包括單位和個體工商戶，還包括其他個人。不同主體適用政策應(yīng)視不同情況而定。
第一，小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶銷售不動產(chǎn)，涉及納稅人在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅的事項。如何適用政策與銷售額以及納稅人選擇的納稅期限有關(guān)。舉例來說，如果納稅人銷售不動產(chǎn)銷售額為28萬元，則有兩種情況：一是納稅人選擇按月納稅，銷售不動產(chǎn)銷售額超過月銷售額10萬元免稅標(biāo)準(zhǔn)，則應(yīng)在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款；二是該納稅人選擇按季納稅，銷售不動產(chǎn)銷售額未超過季度銷售額30萬元的免稅標(biāo)準(zhǔn)，則無需在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。因此，本公告明確小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按其納稅期、公告第九條以及其他現(xiàn)行政策規(guī)定確定是否預(yù)繳增值稅。
第二，小規(guī)模納稅人中其他個人偶然發(fā)生銷售不動產(chǎn)的行為，應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)行政策規(guī)定執(zhí)行。因此，本公告明確其他個人銷售不動產(chǎn)，繼續(xù)按照現(xiàn)行規(guī)定征免增值稅。
根據(jù)上述規(guī)定及解讀，小規(guī)模納稅人按季納稅，銷售不動產(chǎn)銷售額未超過季度銷售額30萬元，無需在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。