小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的增值稅問(wèn)題

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第（八）項(xiàng)規(guī)定：
5.小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶(hù)銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)的住房和其他個(gè)人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
6.小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售其自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)）第四條規(guī)定，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，除個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買(mǎi)的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：
（一）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
（二）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
除其他個(gè)人之外的小規(guī)模納稅人，應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
第六條規(guī)定，其他個(gè)人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)分以下情形計(jì)算應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的稅款：
（一）以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為：
應(yīng)預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%
（二）以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為：
應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5%
第八條
納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。
上述憑證是指：
（一）稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票。
（二）法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)。
（三）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人減免增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第19號(hào)）第二條規(guī)定，增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應(yīng)稅銷(xiāo)售收入，減按1%征收率征收增值稅；適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目，減按1%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第三條規(guī)定，本公告執(zhí)行至2027年12月31日。
根據(jù)上述規(guī)定，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)按5%的征收率計(jì)算繳納增值稅，不能適用減按1%的政策。

《增值稅一般納稅人登記管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局令第43號(hào)）第二條規(guī)定，增值稅納稅人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“納稅人”），年應(yīng)稅銷(xiāo)售額超過(guò)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)”）的，除本辦法第四條規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人登記。
本辦法所稱(chēng)年應(yīng)稅銷(xiāo)售額，是指納稅人在連續(xù)不超過(guò)12個(gè)月或四個(gè)季度的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)累計(jì)應(yīng)征增值稅銷(xiāo)售額，包括納稅申報(bào)銷(xiāo)售額、稽查查補(bǔ)銷(xiāo)售額、納稅評(píng)估調(diào)整銷(xiāo)售額。
銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“應(yīng)稅行為”）有扣除項(xiàng)目的納稅人，其應(yīng)稅行為年應(yīng)稅銷(xiāo)售額按未扣除之前的銷(xiāo)售額計(jì)算。納稅人偶然發(fā)生的銷(xiāo)售無(wú)形資產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售額，不計(jì)入應(yīng)稅行為年應(yīng)稅銷(xiāo)售額。
根據(jù)上述規(guī)定，小規(guī)模納稅人偶然發(fā)生的轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售額，不計(jì)入應(yīng)稅行為年銷(xiāo)售額，即使年應(yīng)稅銷(xiāo)售額超過(guò)500萬(wàn)元，也不需要轉(zhuǎn)為一般納稅人。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人減免增值稅等政策有關(guān)征管事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第1號(hào)）第一條規(guī)定，增值稅小規(guī)模納稅人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)小規(guī)模納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷(xiāo)售行為，合計(jì)月銷(xiāo)售額未超過(guò)10萬(wàn)元（以1個(gè)季度為1個(gè)納稅期的，季度銷(xiāo)售額未超過(guò)30萬(wàn)元，下同）的，免征增值稅。
小規(guī)模納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷(xiāo)售行為，合計(jì)月銷(xiāo)售額超過(guò)10萬(wàn)元，但扣除本期發(fā)生的銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售額后未超過(guò)10萬(wàn)元的，其銷(xiāo)售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)取得的銷(xiāo)售額免征增值稅。
第二條規(guī)定，適用增值稅差額征稅政策的小規(guī)模納稅人，以差額后的銷(xiāo)售額確定是否可以享受1號(hào)公告第一條規(guī)定的免征增值稅政策。
《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表（小規(guī)模納稅人適用）》中的“免稅銷(xiāo)售額”相關(guān)欄次，填寫(xiě)差額后的銷(xiāo)售額。
根據(jù)上述規(guī)定，小規(guī)模納稅人按季納稅的，季度銷(xiāo)售不超過(guò)30萬(wàn)元免征增值稅包括轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售額。

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第1號(hào)第一條第二款規(guī)定，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)與提供服務(wù)季度銷(xiāo)售額合計(jì)超過(guò)30萬(wàn)，提供服務(wù)不超過(guò)30萬(wàn)元，提供服務(wù)的銷(xiāo)售額可以免征增值稅。

根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)、國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)以及國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第1號(hào)的規(guī)定，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。此種情況可以按差額后的銷(xiāo)售額確定是否超過(guò)30萬(wàn)元。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人減免增值稅等政策有關(guān)征管事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第1號(hào)）第九條規(guī)定，按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)當(dāng)預(yù)繳增值稅稅款的小規(guī)模納稅人，凡在預(yù)繳地實(shí)現(xiàn)的月銷(xiāo)售額未超過(guò)10萬(wàn)元的，當(dāng)期無(wú)需預(yù)繳稅款。在預(yù)繳地實(shí)現(xiàn)的月銷(xiāo)售額超過(guò)10萬(wàn)元的，適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目，減按1%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
第十條規(guī)定，小規(guī)模納稅人中的單位和個(gè)體工商戶(hù)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按其納稅期、本公告第九條以及其他現(xiàn)行政策規(guī)定確定是否預(yù)繳增值稅；其他個(gè)人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，繼續(xù)按照現(xiàn)行規(guī)定征免增值稅。
國(guó)家稅務(wù)總局辦公廳發(fā)布的《關(guān)于<國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人減免增值稅等政策有關(guān)征管事項(xiàng)的公告>的解讀》第八問(wèn)對(duì)于“小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)取得的銷(xiāo)售額，應(yīng)該如何適用免稅政策？”的答復(fù)明確，小規(guī)模納稅人包括單位和個(gè)體工商戶(hù)，還包括其他個(gè)人。不同主體適用政策應(yīng)視不同情況而定。
第一，小規(guī)模納稅人中的單位和個(gè)體工商戶(hù)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，涉及納稅人在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅的事項(xiàng)。如何適用政策與銷(xiāo)售額以及納稅人選擇的納稅期限有關(guān)。舉例來(lái)說(shuō)，如果納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售額為28萬(wàn)元，則有兩種情況：一是納稅人選擇按月納稅，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售額超過(guò)月銷(xiāo)售額10萬(wàn)元免稅標(biāo)準(zhǔn)，則應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款；二是該納稅人選擇按季納稅，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售額未超過(guò)季度銷(xiāo)售額30萬(wàn)元的免稅標(biāo)準(zhǔn)，則無(wú)需在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。因此，本公告明確小規(guī)模納稅人中的單位和個(gè)體工商戶(hù)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按其納稅期、公告第九條以及其他現(xiàn)行政策規(guī)定確定是否預(yù)繳增值稅。
第二，小規(guī)模納稅人中其他個(gè)人偶然發(fā)生銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)行政策規(guī)定執(zhí)行。因此，本公告明確其他個(gè)人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，繼續(xù)按照現(xiàn)行規(guī)定征免增值稅。
根據(jù)上述規(guī)定及解讀，小規(guī)模納稅人按季納稅，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售額未超過(guò)季度銷(xiāo)售額30萬(wàn)元，無(wú)需在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。