案情簡介：稅務機關在對某房地產開發(fā)公司檢查時發(fā)現，該企業(yè)為推動房產銷售，促使客戶盡快辦理房貸按揭，盡快回籠資金，推出了代業(yè)主墊付全部首付款（即零首付）的銷售策略。雙方還約定，對房地產企業(yè)墊付的錢，在交房時由客戶歸還并按銀行同期貸款利率計算利息。該企業(yè)墊付首付款時和收回墊付首付款時收取的墊付資金利息及業(yè)主不按期還款的違約金均未繳納營業(yè)稅。

稅法分析：房地產企業(yè)代客戶墊付首付款的前提是與客戶簽訂《資金墊付協(xié)議》，根據協(xié)議約定，客戶必須在房地產企業(yè)規(guī)定時限內（一般在交房前）將首付款全額補上，房地產企業(yè)再向客戶正式交房。根據墊付協(xié)議可以判定房地產企業(yè)代業(yè)主墊付全部首付款應視為將資金貸于他人使用，財務處理上應當計入其他應收款核算。房地產企業(yè)幫助購房業(yè)主盡快辦理房貸按揭時，財務處理上要將自行墊付的首付款全額開具收款收據，相當于企業(yè)取得了房貸按揭合同約定的全部首付款預售收入，方能成功辦理房貸按揭。按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》(財政部國家稅務總局第52號令)第二十五條規(guī)定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。因此，房地產企業(yè)代業(yè)主墊付全部首付款時，應當將墊付首付款全額作為預收款計入營業(yè)額，計算繳納營業(yè)稅（銷售不動產）及其他稅金。

另外，將來實際收款時直接沖減其他應收款，與預售收入無關，不需要另作營業(yè)稅（銷售不動產）納稅處理。但是，房地產企業(yè)此時收取的墊付資金利息和客戶不按期還款的違約金，按照營業(yè)稅相關法規(guī)規(guī)定，屬于將資金貸于他人使用收取的資金占用費，應該計算繳納營業(yè)稅（金融保險業(yè)）。