案情簡介:稅務機關在對某房地產(chǎn)開發(fā)公司檢查時發(fā)現(xiàn),該企業(yè)為推動房產(chǎn)銷售,促使客戶盡快辦理房貸按揭,盡快回籠資金,推出了代業(yè)主墊付全部首付款(即零首付)的銷售策略。雙方還約定,對房地產(chǎn)企業(yè)墊付的錢,在交房時由客戶歸還并按銀行同期貸款利率計算利息。該企業(yè)墊付首付款時和收回墊付首付款時收取的墊付資金利息及業(yè)主不按期還款的違約金均未繳納營業(yè)稅。
稅法分析:房地產(chǎn)企業(yè)代客戶墊付首付款的前提是與客戶簽訂《資金墊付協(xié)議》,根據(jù)協(xié)議約定,客戶必須在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定時限內(nèi)(一般在交房前)將首付款全額補上,房地產(chǎn)企業(yè)再向客戶正式交房。根據(jù)墊付協(xié)議可以判定房地產(chǎn)企業(yè)代業(yè)主墊付全部首付款應視為將資金貸于他人使用,財務處理上應當計入其他應收款核算。房地產(chǎn)企業(yè)幫助購房業(yè)主盡快辦理房貸按揭時,財務處理上要將自行墊付的首付款全額開具收款收據(jù),相當于企業(yè)取得了房貸按揭合同約定的全部首付款預售收入,方能成功辦理房貸按揭。按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》(財政部國家稅務總局第52號令)第二十五條規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn),采取預收款方式的,其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。因此,房地產(chǎn)企業(yè)代業(yè)主墊付全部首付款時,應當將墊付首付款全額作為預收款計入營業(yè)額,計算繳納營業(yè)稅(銷售不動產(chǎn))及其他稅金。
另外,將來實際收款時直接沖減其他應收款,與預售收入無關,不需要另作營業(yè)稅(銷售不動產(chǎn))納稅處理。但是,房地產(chǎn)企業(yè)此時收取的墊付資金利息和客戶不按期還款的違約金,按照營業(yè)稅相關法規(guī)規(guī)定,屬于將資金貸于他人使用收取的資金占用費,應該計算繳納營業(yè)稅(金融保險業(yè))。