解讀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增難產(chǎn)的秘密

　　李克強(qiáng)總理在這一次政府工作報(bào)告中用了力爭全面實(shí)現(xiàn)營改增，隨后財(cái)政部部長樓繼偉提示了營改增在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遇到了難題，但到底是什么難題并沒有直言，筆者作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)顧問，一直思考著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營改增問題，經(jīng)過系統(tǒng)研究發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增難產(chǎn)的秘密。

　　第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在繳納營業(yè)稅時(shí)是按項(xiàng)目所在地繳納的，稅源算項(xiàng)目所在地，但營改增以后，就必然打破了項(xiàng)目所在地納稅的格局，改為在機(jī)構(gòu)所在地納稅，這一定會(huì)打亂了營改增的地區(qū)分配制度。比如一家地產(chǎn)公司在一個(gè)市里有3塊地，分屬3個(gè)區(qū)，接下來在哪里交稅，如果規(guī)定在項(xiàng)目所在地繳稅，那么進(jìn)項(xiàng)稅額如何分配，就是極其困難的事。而改在機(jī)構(gòu)所在地納稅，那項(xiàng)目所在地如何去平衡，等于稅源沒了。

　　第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同于制造業(yè)和貿(mào)易公司，周期太長，就必然造成進(jìn)項(xiàng)稅額和銷項(xiàng)稅額時(shí)間的不匹配，造成前期進(jìn)項(xiàng)稅額大，留抵稅額多的局面，以至于前三年到五年不用繳稅，特別是自持出租情況，如果改為按年度比例扣除進(jìn)項(xiàng)稅額是否公平合理，如何計(jì)算更加困難。

　　第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行營改增面臨的棘手問題特別多，比如存量房如何按新增值稅稅率繳納稅款，是按新稅率征，還是按簡易辦法征稅，房地產(chǎn)開發(fā)商購買的土地使用權(quán)開路的財(cái)政票據(jù)如何抵扣增值稅，抵扣憑證是什么等等，會(huì)面臨很多類似問題。

　　第四，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行營改增后面臨的過渡期政策特別多，比如施工單位與房地產(chǎn)開發(fā)商由于結(jié)算關(guān)系沒有按期開據(jù)發(fā)票，但正好遇到了營改增，那稅率是按簡易稅率開還是新稅率開呢？

　　第五，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新稅收籌劃思路發(fā)生改變，甲供材會(huì)越來越多，那施工企業(yè)變成了純勞務(wù)公司了，那這樣施工企業(yè)是按百分之六還是按百分之十一計(jì)算？

　　第六，營改增和土地增值稅并存給納稅人造成很大混亂，如果取消土地增值稅那地方少收的稅到哪里去補(bǔ)？

　　總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遇到的營改增問題太多了，哪一個(gè)具體問題沒有解決都會(huì)帶來最大問題，因此，動(dòng)房地產(chǎn)的營改增沒那么容易。