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2024年稅務師《稅法一》易錯題：房地產開發(fā)成本
本階段的＂每日一練＂是以基礎知識點練習為主。
下面就2024年5月20日到2024年5月26日的題目進行點評。
錯題點評：2024年5月23日
某市房地產開發(fā)企業(yè)2023年開發(fā)一期住宅樓，已知一期項目在完成了全部拆遷以及前期工程后只開發(fā)了一半土地，住宅樓當期已完工并銷售了90％。已知該企業(yè)計入房地產開發(fā)成本中的有：拆遷補償費900萬元，前期工程費100萬元，建筑工程費1100萬元，基礎設施費200萬元，公共配套設施費300萬元，開發(fā)間接費用250萬元，銀行借款利息200萬元，那么該企業(yè)當年清算土地增值稅時，可以扣除的房地產開發(fā)成本為（?。┤f元。
A、2115
B、2850
C、2565
D、2745
查看答案解析
【答案】
A【解析】
土地增值稅清算時，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。可扣除的房地產開發(fā)成本＝【（900＋100）×50％＋1100＋200＋300＋250】×90％＝2115（萬元）。
點評：房地產企業(yè)銷售房地產項目扣除項目的確定
| （一）取得土地使用權所支付的金額 | 納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。 【提示1】地價款：出讓方式為支付的土地出讓金，劃撥方式為按規(guī)定補繳的出讓金，轉讓方式為支付的地價款。 【提示2】費用：取得土地使用權過程中的登記、過戶手續(xù)費及契稅等稅費。 【提示3】土地閑置費不得扣除。 |
| （二）房地產開發(fā)成本 | （1）土地征用及拆遷補償費：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。 （2）前期工程費：包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 （3）建筑安裝工程費：是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 （4）基礎設施費：包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 （5）公共配套設施費：包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。 （6）開發(fā)間接費用：是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 【提示1】房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)新房精裝修費用可扣除；預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 【提示2】質量保證金如計入發(fā)票中，則可以扣除。 【提示3】納稅人接受建筑安裝服務取得增值稅發(fā)票應備注建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入扣除。 |
| （三）房地產開發(fā)費用 | 與開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。 不按賬簿金額扣除，應計算扣除。 （1）能按項目計算分攤利息，并能提供金融機構證明的： 開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋開發(fā)成本）×5%以內 （2）不能按項目計算分攤利息，或不能提供金融機構證明的： 開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋開發(fā)成本）×10%以內 【提示1】全用自有資金，沒有利息支出的，按方法2扣除。 【提示2】利息計入開發(fā)成本的，應調整至開發(fā)費用扣除。 【提示3】利息注意兩點： ①不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。 ②不包括超過規(guī)定上浮幅度的部分、超期利息、加罰利息。 【提示4】5%或10%的比例為扣除上限，各地具體扣除計算比例可能低于該數值。 |
| （四）轉讓有關稅金 | （1）房企：城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。 （2）其他企業(yè)：城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅。 【提示1】印花稅按“產權轉移書據”以0.5‰稅率計算；房企銷售開發(fā)項目不得扣除印花稅。 【提示2】收入不含增值稅，扣除也不能扣增值稅。 【提示3】房企實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。不能分清的，按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的金額扣除。 【提示4】扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中抵扣的，不計入扣除項目；不允許在銷項稅額中抵扣的，可以計入扣除項目。 |
| （五）其他扣除項目 | 加計扣除費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋開發(fā)成本）×20% 【提示1】僅限房企銷售開發(fā)項目享受，非房企無此項扣除，房企不開發(fā)也無此項扣除。 【提示2】縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如計入房價中向購買方一并收取，可作為收入計稅；在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20%扣除的基數。如未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可不作為收入；代收費用不得在收入中扣除。 |
| （一）評估法 | 1.取得土地使用權支付的金額（含買地契稅） 未支付地價款或不能提供支付憑據的，不允許扣除 |
| 2.舊房及建筑物的評估價格＝重置成本價×成新度折扣率 重置成本價：是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤 含：評估費 不含：買房契稅 因隱瞞、虛報成交價格等而按評估價格計稅時的評估費不可扣 | |
| 3.與轉讓有關的稅金 城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅 | |
| （二）發(fā)票法 | 1.1票+2加計＝發(fā)票價×（1＋5%×年數） 年數：購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年，超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。 |
| 2.與轉讓有關的稅金 城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、契稅 注意：購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%基數 | |
| （三）核定法 | 對轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務機關可實行核定征收 |
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