房地產(chǎn)企業(yè)要想經(jīng)營首要的肯定是要有一片屬于公司的開發(fā)地，并且需要繳納足量的土地增值稅才可以更好的進(jìn)行經(jīng)營活動。那您知道房地產(chǎn)公司是如何對土地增值稅進(jìn)行稅收規(guī)劃的嗎？快來一起看下吧！

一、做好清算單位的先期整體規(guī)劃。

土地增值稅清算單位的劃分至關(guān)重要，一但劃分錯誤，后面所有圍繞其做出的籌劃和測算都是無效的。實務(wù)中各省一般以建筑工程規(guī)劃許可證作為清算單位。建筑工程規(guī)劃許可證一般和土地使用證相對應(yīng)發(fā)放，有幾個土地使用證就發(fā)幾個建筑工程規(guī)劃許可證。實務(wù)中先期測算，高增值額地塊和低增值額地塊盡可能規(guī)劃到一個建筑工程規(guī)劃許可證范圍內(nèi)。第一時間充分利用納稅人建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售增值額未超扣除項目金額20%免土地增值稅的優(yōu)惠政策。在不違反稅法的前提下，通過充分利用分?jǐn)偡椒▽⒂邢薜慕ㄖ惭b成本向高增值額項目分?jǐn)?，減少普通住宅項目分?jǐn)偨痤~。

二、征管方式上，在不違反稅法前提下，延后高增值額清算補稅項目的清算時點和利用好清算方式。

房地產(chǎn)公司可與主管稅務(wù)機關(guān)充分溝通，盡可能延后清算可能補稅的高增值額項目土地增值稅的清算時點，或更換稅負(fù)相對較輕項目先期清算；對高增值額的早期項目，和主管稅務(wù)機關(guān)協(xié)調(diào)，能實行核定征收清算的項目，應(yīng)主動爭取以核定清算方法代替查實清算。

三、做好開發(fā)模式和轉(zhuǎn)讓方式的規(guī)劃

情況1：利用合作建房

稅法規(guī)定，對一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用該政策，選合作建房方式項目開發(fā)。前提不能直接以房地產(chǎn)公司名義開發(fā)。

情況2：利用代建房

指房地產(chǎn)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，完成后向客戶收取代建收入行為。房地產(chǎn)公司雖取得收入，但沒發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，其收入屬勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬土地增值稅征稅范圍。

房地產(chǎn)公司可利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)目的，避免開發(fā)后銷售繳土地增值稅。

前提是符合代建房稅收規(guī)定:

（1）以委托方名義辦理房屋立項及相關(guān)手續(xù)；

（2）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；

（3）與委托方事前簽委托代建合同；

（4）不以受托方名義辦理工程結(jié)算。

凡不同時符合上述條件的，受托方不論以何種形式與對方結(jié)算，均屬房屋銷售行為，按 “銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。

情況3：利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓

案例：

A房地產(chǎn)企業(yè)有一開發(fā)項目，發(fā)生成本5,000萬元，評估增值20,000萬元，增值15,000萬元。如直接銷售該項目增值部分需繳企業(yè)所得稅、土地增值稅和增值稅，購買方需繳印花稅等。

A企業(yè)股東可將企業(yè)股權(quán)以2億元分次轉(zhuǎn)讓給購買方，只就股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得繳所得稅。

情況4：代收費用的規(guī)劃

代收費用有兩種處理方法，一種是將代收費用計入房價向購買方一并收??；第二種在房價外單獨收。

是否將代收費用計入房價對計算土地增值稅增值額不會產(chǎn)生影響，但影響開發(fā)總成本，影響適用增值率，進(jìn)而影響土地增值稅稅額。

四、用足優(yōu)惠政策

《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

（2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第11條：因城市實施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

案例1：某地產(chǎn)公司開發(fā)A項目為普通住宅，尚未完工處銷售狀態(tài)，經(jīng)測算：取得土地使用權(quán)18,000萬元，開發(fā)成本22,000萬元，開發(fā)費用按10%計算，預(yù)計取得不含稅銷售收入65,000萬元，稅金及附加500萬元。 

扣除金額＝(18,000+22,000)×1.3＋500=52,500.00(萬元)

增值額＝65,000－52,500＝12,500.00（萬元）

增值率＝12,500÷52,500×100％＝23.8％ 

應(yīng)納土地增值稅＝12500×30％＝3,750.00（萬元）

由于A項目尚未全部完工，假設(shè)再投入X萬元，符合[65,000.00—（18,000.00+22,000.00+X） × 1.3] ÷（18,000.00＋+22,000.00+X） × 1.3<20%

計算得出：X ＞ 2,600.00 。

如再投入3,000.00萬元，重新計算如下： 

扣除項目金額＝(18,000.00+22,000.00+3000.00)× 1.3+500=55,900.00

增值額＝65,000.00—55,900.00＝9,100.00 

增值率＝9,100.00÷55,900.00×100％＝16.3％

籌劃方案2：

新設(shè)一家公司，整體收購該項目。假如收購價X，扣除項目測算52,500.00萬元。符合：（X—52,500.00）÷52,500.00<20%，即可免稅。計算得出：X＜63,000.00萬元

如地產(chǎn)企業(yè)按62,000.00萬元銷給自己設(shè)的銷售公司，銷售公司再按65,000.00萬元整體銷給最終客戶。

土地增值稅計算結(jié)果如下：

①地產(chǎn)公司普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額10,150.00萬元（62,000.00-52,550.00），增值率18.10%，免征土地增值稅。

②如銷售公司按4%繳契稅2,480萬元（62,000.00×4%），按65,000.00萬元銷售后，稅金及附加35.00萬元

增值額485.00萬元（65,000.00-62,000.00-2,480.00-35.00），土地增值稅145.50萬元（485×30%）。

籌劃結(jié)果：3,750.00-2,480.00-145.50=1,124.50(萬元)

分析：

企業(yè)生產(chǎn)基地搬遷，該土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，因取得時土地成本低，開發(fā)后計算土地增值稅和所得稅時，會出現(xiàn)巨額增值和所得，項目稅負(fù)較重。

籌劃方案：

（1）企業(yè)可先設(shè)一家自己控股地產(chǎn)公司，或收購參股一家地產(chǎn)公司。

（2）將土地按市價10,000萬開發(fā)票轉(zhuǎn)讓給新設(shè)地產(chǎn)公司。生產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)所得7,000萬元，繳企業(yè)所得稅，但免土地增值稅。

（3）新地產(chǎn)公司受讓該土地后，取得土地并支付價款10,000萬元，計稅成本10,000萬元。

五、做好收入籌劃

方法1：實物贈送折扣改價格折扣

案例：開發(fā)公司“買一贈一”，即一段時間內(nèi)，實行買房無償贈送電器，合計送出金額100萬。

籌劃：采取價格折扣，總收入減少100萬元。

1,000,000÷1.09=917,431.19元

①增值稅：917,431.19×9%=82,568.81元

②土地增值稅： 917,431.19×30%=275,229.36元

③節(jié)約土地增值稅275,229.36元，繳企業(yè)所得稅68,807.34元(275,229.36 ×25%)。減少總收入917,431.19元，節(jié)約所得稅229,357.80元(917,431.19×25%) ，相抵160,550.46元（ 229,357.80—68,807.34）。

以上合計減少稅收518,348.63元。

方法2：分解銷售收入

案例：某房地產(chǎn)公司單套房屋實際銷價100萬元。購房者買房時，規(guī)定單個購房的每套住房售價105萬元，通過指定銷售公司買的可折扣5萬元，按100萬元銷售。

該項銷售措施使大部分購房者愿選通過銷售公司買房，但購房者繳100萬元購房款時，銷售公司需從中收取代理費3萬元，售房合同97萬元。

方法3：房租沖減收入

案例：某地產(chǎn)公司每銷售一個商鋪價值200萬元。公司規(guī)定商鋪銷售后，可返租給地產(chǎn)公司，每年租金10萬元，租期3年。售房合同房價150萬元，同時約定購房者將商鋪無償提供地產(chǎn)公司使用3年。該合同實際是地產(chǎn)公司直接將3年租金提前支付沖抵售房款行為。

籌劃方案：房地產(chǎn)公司可成立一家資產(chǎn)管理公司，代理地產(chǎn)公司專營商鋪回租業(yè)務(wù)。

地產(chǎn)公司與購房者簽售房合同約定免租返租3年條款取消，售房價調(diào)為170萬元。由出租者與資產(chǎn)管理公司簽合同，自愿低價租3年20萬元租給資產(chǎn)管理公司。售房合同不體現(xiàn)返租。

六、做好扣除項目優(yōu)化

①取得合規(guī)的成本費用票據(jù) 

②增加項目管理人員

③增加裝修支出

④合理選扣除項目分配方法

⑤利息費用選擇扣除

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