房地產(chǎn)企業(yè)要想經(jīng)營首要的肯定是要有一片屬于公司的開發(fā)地，并且需要繳納足量的土地增值稅才可以更好的進行經(jīng)營活動。那您知道房地產(chǎn)公司是如何對土地增值稅進行稅收規(guī)劃的嗎？快來一起看下吧！

一、做好清算單位的先期整體規(guī)劃。

土地增值稅清算單位的劃分至關(guān)重要，一但劃分錯誤，后面所有圍繞其做出的籌劃和測算都是無效的。實務(wù)中各省一般以建筑工程規(guī)劃許可證作為清算單位。建筑工程規(guī)劃許可證一般和土地使用證相對應(yīng)發(fā)放，有幾個土地使用證就發(fā)幾個建筑工程規(guī)劃許可證。實務(wù)中先期測算，高增值額地塊和低增值額地塊盡可能規(guī)劃到一個建筑工程規(guī)劃許可證范圍內(nèi)。第一時間充分利用納稅人建普通標準住宅出售增值額未超扣除項目金額20%免土地增值稅的優(yōu)惠政策。在不違反稅法的前提下，通過充分利用分攤方法將有限的建筑安裝成本向高增值額項目分攤，減少普通住宅項目分攤金額。

二、征管方式上，在不違反稅法前提下，延后高增值額清算補稅項目的清算時點和利用好清算方式。

房地產(chǎn)公司可與主管稅務(wù)機關(guān)充分溝通，盡可能延后清算可能補稅的高增值額項目土地增值稅的清算時點，或更換稅負相對較輕項目先期清算；對高增值額的早期項目，和主管稅務(wù)機關(guān)協(xié)調(diào)，能實行核定征收清算的項目，應(yīng)主動爭取以核定清算方法代替查實清算。

三、做好開發(fā)模式和轉(zhuǎn)讓方式的規(guī)劃

情況1：利用合作建房

稅法規(guī)定，對一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用該政策，選合作建房方式項目開發(fā)。前提不能直接以房地產(chǎn)公司名義開發(fā)。

情況2：利用代建房

指房地產(chǎn)公司代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，完成后向客戶收取代建收入行為。房地產(chǎn)公司雖取得收入，但沒發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，其收入屬勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬土地增值稅征稅范圍。

房地產(chǎn)公司可利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實行定向開發(fā)，以達到減輕稅負目的，避免開發(fā)后銷售繳土地增值稅。

前提是符合代建房稅收規(guī)定:

（1）以委托方名義辦理房屋立項及相關(guān)手續(xù)；

（2）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；

（3）與委托方事前簽委托代建合同；

（4）不以受托方名義辦理工程結(jié)算。

凡不同時符合上述條件的，受托方不論以何種形式與對方結(jié)算，均屬房屋銷售行為，按 “銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。

情況3：利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓

案例：

A房地產(chǎn)企業(yè)有一開發(fā)項目，發(fā)生成本5,000萬元，評估增值20,000萬元，增值15,000萬元。如直接銷售該項目增值部分需繳企業(yè)所得稅、土地增值稅和增值稅，購買方需繳印花稅等。

A企業(yè)股東可將企業(yè)股權(quán)以2億元分次轉(zhuǎn)讓給購買方，只就股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得繳所得稅。

情況4：代收費用的規(guī)劃

代收費用有兩種處理方法，一種是將代收費用計入房價向購買方一并收??；第二種在房價外單獨收。

是否將代收費用計入房價對計算土地增值稅增值額不會產(chǎn)生影響，但影響開發(fā)總成本，影響適用增值率，進而影響土地增值稅稅額。

四、用足優(yōu)惠政策

《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

（2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

《土地增值稅暫行條例實施細則》第11條：因城市實施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

案例1：某地產(chǎn)公司開發(fā)A項目為普通住宅，尚未完工處銷售狀態(tài)，經(jīng)測算：取得土地使用權(quán)18,000萬元，開發(fā)成本22,000萬元，開發(fā)費用按10%計算，預(yù)計取得不含稅銷售收入65,000萬元，稅金及附加500萬元。 

扣除金額＝(18,000+22,000)×1.3＋500=52,500.00(萬元)

增值額＝65,000－52,500＝12,500.00（萬元）

增值率＝12,500÷52,500×100％＝23.8％ 

應(yīng)納土地增值稅＝12500×30％＝3,750.00（萬元）

由于A項目尚未全部完工，假設(shè)再投入X萬元，符合[65,000.00—（18,000.00+22,000.00+X） × 1.3] ÷（18,000.00＋+22,000.00+X） × 1.3<20%

計算得出：X ＞ 2,600.00 。

如再投入3,000.00萬元，重新計算如下： 

扣除項目金額＝(18,000.00+22,000.00+3000.00)× 1.3+500=55,900.00

增值額＝65,000.00—55,900.00＝9,100.00 

增值率＝9,100.00÷55,900.00×100％＝16.3％

籌劃方案2：

新設(shè)一家公司，整體收購該項目。假如收購價X，扣除項目測算52,500.00萬元。符合：（X—52,500.00）÷52,500.00<20%，即可免稅。計算得出：X＜63,000.00萬元

如地產(chǎn)企業(yè)按62,000.00萬元銷給自己設(shè)的銷售公司，銷售公司再按65,000.00萬元整體銷給最終客戶。

土地增值稅計算結(jié)果如下：

①地產(chǎn)公司普通標準住宅增值額10,150.00萬元（62,000.00-52,550.00），增值率18.10%，免征土地增值稅。

②如銷售公司按4%繳契稅2,480萬元（62,000.00×4%），按65,000.00萬元銷售后，稅金及附加35.00萬元

增值額485.00萬元（65,000.00-62,000.00-2,480.00-35.00），土地增值稅145.50萬元（485×30%）。

籌劃結(jié)果：3,750.00-2,480.00-145.50=1,124.50(萬元)

分析：

企業(yè)生產(chǎn)基地搬遷，該土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，因取得時土地成本低，開發(fā)后計算土地增值稅和所得稅時，會出現(xiàn)巨額增值和所得，項目稅負較重。

籌劃方案：

（1）企業(yè)可先設(shè)一家自己控股地產(chǎn)公司，或收購參股一家地產(chǎn)公司。

（2）將土地按市價10,000萬開發(fā)票轉(zhuǎn)讓給新設(shè)地產(chǎn)公司。生產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)所得7,000萬元，繳企業(yè)所得稅，但免土地增值稅。

（3）新地產(chǎn)公司受讓該土地后，取得土地并支付價款10,000萬元，計稅成本10,000萬元。

五、做好收入籌劃

方法1：實物贈送折扣改價格折扣

案例：開發(fā)公司“買一贈一”，即一段時間內(nèi)，實行買房無償贈送電器，合計送出金額100萬。

籌劃：采取價格折扣，總收入減少100萬元。

1,000,000÷1.09=917,431.19元

①增值稅：917,431.19×9%=82,568.81元

②土地增值稅： 917,431.19×30%=275,229.36元

③節(jié)約土地增值稅275,229.36元，繳企業(yè)所得稅68,807.34元(275,229.36 ×25%)。減少總收入917,431.19元，節(jié)約所得稅229,357.80元(917,431.19×25%) ，相抵160,550.46元（ 229,357.80—68,807.34）。

以上合計減少稅收518,348.63元。

方法2：分解銷售收入

案例：某房地產(chǎn)公司單套房屋實際銷價100萬元。購房者買房時，規(guī)定單個購房的每套住房售價105萬元，通過指定銷售公司買的可折扣5萬元，按100萬元銷售。

該項銷售措施使大部分購房者愿選通過銷售公司買房，但購房者繳100萬元購房款時，銷售公司需從中收取代理費3萬元，售房合同97萬元。

方法3：房租沖減收入

案例：某地產(chǎn)公司每銷售一個商鋪價值200萬元。公司規(guī)定商鋪銷售后，可返租給地產(chǎn)公司，每年租金10萬元，租期3年。售房合同房價150萬元，同時約定購房者將商鋪無償提供地產(chǎn)公司使用3年。該合同實際是地產(chǎn)公司直接將3年租金提前支付沖抵售房款行為。

籌劃方案：房地產(chǎn)公司可成立一家資產(chǎn)管理公司，代理地產(chǎn)公司專營商鋪回租業(yè)務(wù)。

地產(chǎn)公司與購房者簽售房合同約定免租返租3年條款取消，售房價調(diào)為170萬元。由出租者與資產(chǎn)管理公司簽合同，自愿低價租3年20萬元租給資產(chǎn)管理公司。售房合同不體現(xiàn)返租。

六、做好扣除項目優(yōu)化

①取得合規(guī)的成本費用票據(jù) 

②增加項目管理人員

③增加裝修支出

④合理選扣除項目分配方法

⑤利息費用選擇扣除

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