根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件3《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》第一條第三十七款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，免征增值稅。土地屬于特殊商品，土地所有者為國(guó)家和集體，因此，土地使用者H公司將土地使用權(quán)歸還給國(guó)家，國(guó)家將土地使用權(quán)出讓給H公司，均無(wú)須繳納增值稅。提醒，企業(yè)歸還土地免征增值稅的，應(yīng)當(dāng)取得縣級(jí)以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，或者土地管理部門報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上(含)地方人民政府同意后，由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。

值得注意的是，對(duì)于企業(yè)收到的按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)支付的關(guān)于土地的補(bǔ)償費(fèi)，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，無(wú)論是實(shí)物形式(置換回的土地也屬于實(shí)物形式)還是貨幣形式，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，可以免征增值稅。根據(jù)增值稅暫行條例第十條規(guī)定，用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。因此，H公司發(fā)生的與M地塊土地開發(fā)相關(guān)的任何購(gòu)進(jìn)貨物或服務(wù)，其進(jìn)項(xiàng)稅額都不能用于抵扣。

對(duì)于重新置換的土地，H公司應(yīng)當(dāng)索取1.2億元的土地出讓金票據(jù)——該土地出讓金可以作為后期銷售商品房時(shí)抵減銷售額的合法憑據(jù)。在實(shí)務(wù)中，很多企業(yè)因?yàn)閾Q入、換出的土地為對(duì)價(jià)，并未向國(guó)土部門索取土地出讓金票據(jù)，未來(lái)可能會(huì)給企業(yè)造成損失。

根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

需要注意的是，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)?！敦?cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號(hào))第四條明確，因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況;因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

對(duì)于符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。H公司符合土地增值稅免稅要求，可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)免征土地增值稅。筆者提醒，重新置換土地在土地增值稅清算時(shí)，土地應(yīng)當(dāng)根據(jù)新受讓土地的公允價(jià)值(1.2億元)扣除。因此，從土地增值稅處理的角度看，H公司置換N地塊時(shí)，索取1.2億元的土地出讓金票據(jù)也是非常重要的。

根據(jù)契稅法第七條規(guī)定，因土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，省、自治區(qū)、直轄市可以決定免征或者減征契稅。前款規(guī)定的免征或者減征契稅的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出，報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定，并報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國(guó)務(wù)院備案。

因此，對(duì)于契稅的處理，企業(yè)可以參照當(dāng)?shù)匾?guī)定處理。