房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。下面為大家準備了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2019年度匯算清繳申報專題解讀，請看下文！

一、適用報表類型

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得事先確定按核定征收方式進行征管。

2019年度匯算清繳時應填報《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表（A類，2017年版）》（2019年修訂）

二、銷售收入的稅務處理

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入范圍包括完工前預售取得的收入和完工后銷售取得的收入

《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為在開發(fā)產(chǎn)品完工前即已開始，完工后還會繼續(xù)，直至全部開發(fā)產(chǎn)品售完為止。按照稅法規(guī)定對于企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》取得的收入，無論會計核算時是作為預收賬款，還是直接確認銷售收入，均屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的銷售收入范圍，應按照稅法規(guī)定計算應納稅所得額。

（二）預售收入計稅毛利額的計算及申報

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預售收入，在年度納稅申報時，應先按照規(guī)定的預計計稅毛利率計算出預計毛利額，通過填報A105010《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務納稅調整明細表》、A105000《納稅調整項目明細表》等相關附表進行納稅調整，計入當期應納稅所得額。

深圳市銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利率2019年度執(zhí)行標準如下：

屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房開發(fā)項目為3%；屬于其他開發(fā)項目，位于原經(jīng)濟特區(qū)內(nèi)為20%，位于原經(jīng)濟特區(qū)外為15%。

三、成本費用的稅務處理

（一）可以稅前扣除的成本費用

企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。

企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。

企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。

（二）借款費用應區(qū)分收益性支出和資本性支出進行稅務處理

企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除；符合資本化條件的，應計入相關資產(chǎn)成本，不得在發(fā)生當期直接扣除。

企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。

（三）預售收入可作為計算業(yè)務招待費、廣告費和宣傳費的基數(shù)

企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售(營業(yè))收入的5‰。

企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定外，不超過當年銷售(營業(yè))收入15%的部分，準予扣除;超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。

企業(yè)所得稅年度納稅申報時，預售收入可作為計算業(yè)務招待費、廣告費和宣傳費的基數(shù)。但需要注意，在開發(fā)產(chǎn)品完工年度計算基數(shù)的計算時，應相應沖減當期主營業(yè)務收入中已包含的未完工產(chǎn)品轉完工產(chǎn)品確認的收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為計算業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費等費用扣除限額計算基數(shù)的銷售（營業(yè)收入）的計算公式為：

當年主營業(yè)務收入+其他業(yè)務收入+視同銷售收入+銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入-未完工產(chǎn)品轉完工產(chǎn)品收入

（四）未清算項目自行預提的土地增值稅不得稅前扣除

企業(yè)在土地增值稅清算前采用預征方式繳納入庫的土地增值稅，屬于當期實際發(fā)生的稅金準予稅前扣除。企業(yè)依據(jù)財務會計制度對未清算項目自行預提的土地增值稅因未實際發(fā)生不得在計算應納稅所得額時扣除，應作為稅會差異在相應年度全額進行納稅調增。

四、開發(fā)產(chǎn)品已完工的界定及稅務處理

（一）開發(fā)產(chǎn)品已完工的界定條件

除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：

1.開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

2.開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

3.開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。

（二）開發(fā)產(chǎn)品完工年度必要的稅務處理

開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定對其進行處理。

企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。

除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。

1.出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

2.公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

3.應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

五、關于以前年度虧損彌補問題

（一）預售階段可以彌補以前年度虧損

企業(yè)納稅年度發(fā)生的虧損，準予向以后年度結轉，用以后年度的所得彌補，但結轉年限最長不得超過五年。

所稱虧損，是指企業(yè)依照企業(yè)所得稅法和本條例的規(guī)定將每一納稅年度的收入總額減除不征稅收入、免稅收入和各項扣除后小于零的數(shù)額。企業(yè)預售階段可以彌補以前年度虧損。

（二）稅務機關檢查調增的應納稅所得額可以彌補以前年度虧損

稅務機關對企業(yè)以前年度納稅情況進行檢查時調增的應納稅所得額，凡企業(yè)以前年度發(fā)生虧損、且該虧損屬于企業(yè)所得稅法規(guī)定允許彌補的，應允許調增的應納稅所得額彌補該虧損。彌補該虧損后仍有余額的，按照企業(yè)所得稅法規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。對檢查調增的應納稅所得額應根據(jù)其情節(jié)，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定進行處理或處罰。

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