2013注評(píng)考試《建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)》預(yù)習(xí):投資估算的編制方法
第八章 建設(shè)工程造價(jià)的確定
知識(shí)點(diǎn)二、投資估算的編制方法
(一)固定資產(chǎn)投資的估算方法
1.靜態(tài)投資部分的估算。
。1)資金周轉(zhuǎn)率法。這是一種用資金周轉(zhuǎn)率來(lái)推測(cè)投資額的簡(jiǎn)便方法。其公式如下:
這種方法比較簡(jiǎn)便,計(jì)算速度快,但精確度較低,可用于投資機(jī)會(huì)研究及項(xiàng)目建議書階段的投資估算。
(2)生產(chǎn)能力指數(shù)法。這種方法根據(jù)已建成項(xiàng)目的投資額或其設(shè)備投資額,估算同類而不同生產(chǎn)規(guī)模的項(xiàng)目投資或其設(shè)備投資的方法。
計(jì)算公式為:
式中:C1為已建類似項(xiàng)目或裝置的投資額;C2為擬建項(xiàng)目或裝置的投資額;Q1為已建類似項(xiàng)目或裝置的生產(chǎn)能力;Q2為擬建項(xiàng)目或裝置的生產(chǎn)能力;f為不同時(shí)期、不同地點(diǎn)的定額、單價(jià)、費(fèi)用變更等的綜合調(diào)整系數(shù);n為生產(chǎn)規(guī)模指數(shù)(0≤n≤1)。
若已建類似項(xiàng)目或裝置的規(guī)模和擬建項(xiàng)目或裝置的規(guī)模相差不大,生產(chǎn)規(guī)模比值在0.5~2之間,則指數(shù)n的取值近似為1.若已建類似項(xiàng)目或裝置與擬建項(xiàng)目或裝置的規(guī)模相差不大于50倍,且擬建項(xiàng)目規(guī)模的擴(kuò)大僅靠增大設(shè)備規(guī)模來(lái)達(dá)到時(shí),則n取值在0.6~0.7之間;若是靠增加相同規(guī)格設(shè)備的數(shù)量達(dá)到時(shí),n的取值在0.8~0.9之間。
采用這種方法,計(jì)算簡(jiǎn)單、速度快;但要求類似工程的資料可靠,條件與擬建項(xiàng)目基本相同。否則誤差就會(huì)增大。
(3)比例估算法。
比例估算法又分為兩種:
、僖詳M建項(xiàng)目或裝置的設(shè)備費(fèi)為基數(shù),根據(jù)已建成的同類項(xiàng)目或裝置的建筑安裝費(fèi)和其他工程費(fèi)用等占設(shè)備價(jià)值的百分比,求出相應(yīng)的建筑安裝費(fèi)及其他工程費(fèi)用等,再加上擬建項(xiàng)目的其他有關(guān)費(fèi)用,其總和即為項(xiàng)目或裝置的投資。公式如下:
式中:C為擬建項(xiàng)目或裝置的投資額;E為根據(jù)擬建項(xiàng)目或裝置的設(shè)備清單按當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)貎r(jià)格計(jì)算的設(shè)備費(fèi)(包括運(yùn)雜費(fèi))的總和;p1,p2,p3,……為已建項(xiàng)目中建筑、安裝及其他工程費(fèi)用等占設(shè)備費(fèi)百分比;fl,f2,f3,……為由于時(shí)間因素引起的定額、價(jià)格、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等變化的綜合調(diào)整系數(shù);I為擬建項(xiàng)目的其他費(fèi)用。
、谝詳M建項(xiàng)目中的最主要、投資比重較大并與生產(chǎn)能力直接相關(guān)的工藝設(shè)備的投資(包括運(yùn)雜費(fèi)及安裝費(fèi))為基數(shù),根據(jù)同類型的已建項(xiàng)目的有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料,計(jì)算出擬建項(xiàng)目的各專業(yè)工程(總圖、土建、暖通、給排水、管道、電氣及電信、自控及其他工程費(fèi)用等)占工藝設(shè)備投資的百分比,據(jù)以求出各專業(yè)的投資,然后將各部分投資費(fèi)用(包括工藝設(shè)備費(fèi))求和,再加上工程其他有關(guān)費(fèi)用,即為項(xiàng)目的總投資。其表達(dá)式為:
式中:P1′,P2′,P3′,……為各專業(yè)工程費(fèi)用占工藝設(shè)備費(fèi)用百分比。
(4)指標(biāo)估算法。根據(jù)編制的各種具體的投資估算指標(biāo),進(jìn)行單位工程投資的估算。投資估算指標(biāo)的表示形式較多,可以用元/m、元/m2、元/m3、元/t、元/kV·A等單位表示,利用這些投資估算指標(biāo),乘以所需的長(zhǎng)度、面積、體積、重量、容量等,就可以求出相應(yīng)的土建工程、給排水土程、照明工程、采暖工程、變配電工程等各單位工程的投資。在此基礎(chǔ)上,可匯總成某一單項(xiàng)工程的投資,再估算工程建設(shè)其他費(fèi)用等,即求得投資總額。
該法簡(jiǎn)便易行,節(jié)約時(shí)間和費(fèi)用。但由于項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)的確定性較差,投資估算的精度較低。
2.動(dòng)態(tài)投資部分的估算。
。1)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。漲價(jià)預(yù)備費(fèi)的估算,采用下式計(jì)算:
式中:PF為漲價(jià)預(yù)備費(fèi)估算額;It為建設(shè)期中第t年的投資計(jì)劃額(按基準(zhǔn)年設(shè)備、工器具購(gòu)置費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)的資金使用計(jì)劃為基礎(chǔ));n為建設(shè)期年份數(shù);f為年平均價(jià)格預(yù)計(jì)上漲率。
。2)建設(shè)期貸款利息。建設(shè)期貸款利息按復(fù)利計(jì)算。
①對(duì)于貸款總額一次性貸出且利率固定的貸款,按下列公式計(jì)算:
F=P·(1+i)n
貸款利息=F-P
式中:P為一次性貸款金額;F為建設(shè)期還款時(shí)的本利和;i為年利率;n為貸款期限。
②當(dāng)總貸款是分年均衡發(fā)放時(shí),建設(shè)期利息的計(jì)算可按當(dāng)年借款在年中支用考慮,即當(dāng)年貸款按半年計(jì)息,上年貸款按全年計(jì)息。計(jì)算公式為:
qj=(pj-1+Aj/2)·i
式中:qj為建設(shè)期第j年應(yīng)計(jì)利息;Pj-1.為建設(shè)期第(j-1)年末貸款累計(jì)金額與利息累計(jì)金額之和;Aj為建設(shè)期第j年貸款金額;i為年利率。
。ǘ┝鲃(dòng)資金的估算
流動(dòng)資金是保證生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目投產(chǎn)后,能正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需要的最基本的周轉(zhuǎn)資金數(shù)額。流動(dòng)資金的估算一般采用分項(xiàng)詳細(xì)估算法進(jìn)行估算,個(gè)別情況或小型項(xiàng)目可采用擴(kuò)大指標(biāo)估算法。