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2013注評(píng)考試《建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)》預(yù)習(xí):建筑工程評(píng)價(jià)的方法

2013/03/11  來源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校  字體:  打印

  第九章 建設(shè)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與功能評(píng)價(jià)

  知識(shí)點(diǎn)五、建筑工程功能評(píng)價(jià)的方法

  常用的評(píng)價(jià)方法有:專家評(píng)議法和綜合評(píng)分法。

 。ㄒ唬⿲<以u(píng)議法

  這種方法實(shí)際上是一種定性的評(píng)價(jià)方法,其優(yōu)點(diǎn)是評(píng)價(jià)過程簡單、評(píng)價(jià)時(shí)間短,雖然能深入地聽取各方面的意見,但由于沒有進(jìn)行量化評(píng)定和比較,評(píng)價(jià)的科學(xué)性較差。

  (二)綜合評(píng)分法

  采用綜合評(píng)分法時(shí),首先對(duì)建筑工程功能評(píng)價(jià)的各指標(biāo)進(jìn)行評(píng)分,其中定性指標(biāo)采取專家打分的方法確定分值,定量指標(biāo)按照其實(shí)現(xiàn)功能的滿足程度轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的評(píng)分,最后將各項(xiàng)指標(biāo)的得分累加,求出該建筑功能評(píng)價(jià)的綜合得分。即:

  

  式中:V——功能評(píng)價(jià)綜合得分;Vi——各評(píng)價(jià)指標(biāo)得分。

  若評(píng)價(jià)指標(biāo)較多時(shí),應(yīng)對(duì)各指標(biāo)的重要程度有所區(qū)分,首先應(yīng)結(jié)合各指標(biāo)對(duì)實(shí)現(xiàn)建筑工程功能貢獻(xiàn)大小的不同,由專家確定指標(biāo)權(quán)重;其次用這些指標(biāo)對(duì)建筑工程功能進(jìn)行衡量,視其符合程度確定指標(biāo)得分;最后將每項(xiàng)指標(biāo)權(quán)數(shù)與指標(biāo)分值相乘,累計(jì)求出綜合評(píng)價(jià)分。即:

  

  式中:Wi——各指標(biāo)權(quán)重系數(shù)。

  確定指標(biāo)權(quán)重的方法有:直接打分法、對(duì)比求和評(píng)分法、環(huán)比評(píng)分法、邏輯判斷評(píng)分法和功能系統(tǒng)評(píng)分法等。

 。1)直接打分法。打分可采用百分制或十分制,最后使所有指標(biāo)權(quán)重之和為1.

  適用評(píng)價(jià)對(duì)象功能重要程度差別不大的情況,若差別較大,或可比性較差,則這種方法的評(píng)分結(jié)果不夠準(zhǔn)確。

 。2)對(duì)比求和評(píng)分法。對(duì)比求和評(píng)分法,是指把某個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)同其他評(píng)價(jià)指標(biāo)逐個(gè)進(jìn)行對(duì)比,根據(jù)功能重要程度,按對(duì)比分值和一定限值評(píng)分,然后計(jì)算該指標(biāo)同其他指標(biāo)兩兩比較時(shí)的評(píng)分之和,即得該評(píng)價(jià)指標(biāo)功能評(píng)分的方法。根據(jù)指標(biāo)比較時(shí)評(píng)分值規(guī)定的不同,對(duì)比求和法可分為01法、04法和多比例評(píng)分法三種。

 、 Ol法。將每個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)同其他評(píng)價(jià)指標(biāo)逐個(gè)進(jìn)行比較,根據(jù)指標(biāo)重要程度,對(duì)比較重要的指標(biāo)評(píng)為l分,較次要的指標(biāo)評(píng)為0分,然后計(jì)算該指標(biāo)同其他指標(biāo)兩兩比較時(shí)的評(píng)分之和,為防止出現(xiàn)指標(biāo)得分為0的情況,對(duì)所有指標(biāo)總得分加1進(jìn)行修正,最后用各指標(biāo)修正得分除以所有指標(biāo)得分之和即為該指標(biāo)的權(quán)重值。這種方法準(zhǔn)確性較差,主要用于評(píng)價(jià)指標(biāo)重要程度排序。

  01法指標(biāo)權(quán)重值的確定  

指標(biāo) A B C D E 得分 修正得分 指標(biāo)權(quán)重 
A
B
C
D
E 
-
1
1
0
0 
0
-
0
0
0 
O
1
-
O
O 
l
1
l
-
l 
l
l
l
0
- 
2
4
3
O
l 
3
5
4
l
2 
0.20
0.33
0.27
0.O7
0.13 
合計(jì) 10 15 1.00 

 、04法。由于01法難以反映指標(biāo)重要程度量的差別,為了提高評(píng)分準(zhǔn)確度,可采用04法。04法評(píng)分中,對(duì)功能非常重要的指標(biāo)得4分,比較重要的得3分,兩個(gè)指標(biāo)同樣重要的得2分,不太重要的得l分。

  04法指標(biāo)權(quán)重值的確定  

指標(biāo) A B C D E 得分 指標(biāo)權(quán)重 
A
B
C
D
E 
_
1
3
l
O 
3
_
l
2
1 
l
3
-
O
O 
3
2
4
-
l 
4
3
4
3
- 
11
9
12
6
2 
0.275
0.225
0.300
0.150
0.050 
合計(jì) 40 1.000 

 、鄱啾壤u(píng)分法。僅用上兩種方法仍不能充分反映指標(biāo)重要性量的差別,因此,運(yùn)用9:l,8:2,7:3,6:4,5:5和O:10等多種比例,拉開評(píng)分差距,提高比分伸縮性,使評(píng)分結(jié)果更客觀。這種方法規(guī)定,功能重要性相等記為5:5,一方比另一方略微重要就記為6:4,差距很大就記為l0:0。

  比例評(píng)分法指標(biāo)權(quán)重信確定  

指標(biāo) A B C D E 得分 指標(biāo)權(quán)重 
A
B
C
D
E 
-
6
8
4
3 
4
-
6
2
3 
2
4
-
l
1 
6
8
9
-
6 
7
7
9
4
- 
19
25
32
11
13 
0.19
0.25
0.32
0.1l
0.13 
合計(jì) 100 1.00 

 。3)環(huán)比評(píng)分法。環(huán)比評(píng)分法先從上至下依次比較相鄰兩個(gè)指標(biāo)的重要程度,給出功能重要度值,然后令最后一個(gè)被比較的指標(biāo)的重要度值為1(作為基數(shù)),依次修正重要性比值,以排列在下面的指標(biāo)的修正重要度比值乘以與其相鄰的上一個(gè)指標(biāo)的重要度比值,得出上一指標(biāo)修正重要度比值。用各指標(biāo)修正重要度比值除以功能修正值總和,即得各指標(biāo)權(quán)重。這種方法適用于各個(gè)評(píng)價(jià)對(duì)象之間有明顯的可比關(guān)系,能直接對(duì)比,并能準(zhǔn)確地評(píng)定功能重要度比值的情況。

  環(huán)比評(píng)分法指標(biāo)權(quán)重值確定

  

 。4)邏輯判斷評(píng)分法。邏輯判斷評(píng)分法是根據(jù)各評(píng)價(jià)指標(biāo)之間功能重要程度的邏輯判斷而評(píng)定指標(biāo)權(quán)重的方法。先將評(píng)價(jià)指標(biāo)按功能重要性上大下小的順序排列在表中,然后選定基準(zhǔn)評(píng)價(jià)指標(biāo),規(guī)定其評(píng)分值,最后根據(jù)邏輯判斷,自下而上地找出各評(píng)價(jià)指標(biāo)重要性之間的數(shù)量關(guān)系,推算出評(píng)價(jià)指標(biāo)的得分。該方法適用于功能邏輯關(guān)系明顯可比的情況,具體做法參見表9-12。

  邏輯流評(píng)分法指標(biāo)權(quán)重值確定  

指標(biāo) 邏輯關(guān)系 評(píng)分值 指標(biāo)權(quán)重 
A
B
C
D
E 
A>2B
   B>C+D+E
   C>D+E
   D>E
   E 
130
60
30
15
10 
0.53
0.25
0.12
0.06
0.04 
合計(jì) 245 1.00 

  (5)功能系統(tǒng)評(píng)分法。當(dāng)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)成復(fù)雜、指標(biāo)之間有內(nèi)在聯(lián)系時(shí),可將功能整理為等級(jí)層次,居于上層的具有目的性和控制性的指標(biāo)稱為上位指標(biāo),居于下層的作為實(shí)現(xiàn)上一功能的手段和表述內(nèi)容的指標(biāo)稱為下位指標(biāo)。上位指標(biāo)與下位指標(biāo)具有直接依存關(guān)系,如適用性指標(biāo)為上位指標(biāo),滿足適用性的平面指標(biāo)、空間布置、廚衛(wèi)布置、物理性能等為下位指標(biāo)。

  功能系統(tǒng)評(píng)分法指標(biāo)權(quán)重值確定  

上位指標(biāo)及權(quán)重
(用01法或04法確定上位指標(biāo)權(quán)重值) 
Fl
0.416 
F2
0.416 
F3
0.168 
下位指標(biāo) F11 F12 F13 F21 F22 F23 F3l F32 F33 
重要性 34% 33% 33% 34% 33% 33% 20% 40% 40% 
指標(biāo)評(píng)價(jià)權(quán)重 0.142 0.137 0.137 0.142 0.137 0.137 0.034 0.067 0.067 

  指標(biāo)得分=指標(biāo)分值×該指標(biāo)權(quán)重

  綜合得分=∑指標(biāo)得分

  將綜合評(píng)價(jià)得分與事先確定的最低分?jǐn)?shù)比較或與其他建筑工程得分進(jìn)行比較,來判斷該建筑物的功能滿足人們需要的程度,進(jìn)而作為評(píng)估作價(jià)的主要依據(jù)之一。

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