昨日，記者得到可靠消息，上海的物業(yè)稅征收開(kāi)始微微露出端倪，目前有關(guān)方面的確正在醞釀按月征收物業(yè)稅的方案，7月左右就會(huì)向市政府提交。物業(yè)稅將給上海樓市帶來(lái)怎樣的影響，會(huì)不會(huì)讓日益滾燙的樓市迅速降溫？會(huì)不會(huì)給二手房市場(chǎng)同樣帶來(lái)沖擊？會(huì)不會(huì)讓炒家收手、市民得利？因著上海政府調(diào)控房?jī)r(jià)的“組合拳”，這一系列問(wèn)題頓時(shí)讓本來(lái)就不簡(jiǎn)單的物業(yè)稅愈加火熱起來(lái)。
房?jī)r(jià)難以大幅“跳水”
曾有專(zhuān)家指出，開(kāi)征物業(yè)稅后，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)新房時(shí)至少可節(jié)省10％－20％的購(gòu)房成本，但購(gòu)房后物業(yè)稅每年都會(huì)征收———買(mǎi)房子就會(huì)像買(mǎi)汽車(chē)一樣———“買(mǎi)得起而養(yǎng)不起�！�
對(duì)此，安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所稅務(wù)副主席沈鈺文先生表示，房?jī)r(jià)大幅下降可能性并不大�！胺�?jī)r(jià)是土地成本和市場(chǎng)需求的反映，現(xiàn)在更多的是依賴(lài)市場(chǎng)需求。在市場(chǎng)需求沒(méi)有大波動(dòng)的情況下，房?jī)r(jià)不會(huì)有太大波動(dòng)；養(yǎng)房?jī)r(jià)格倒是的確可能會(huì)有所上升，當(dāng)然，這個(gè)費(fèi)用不會(huì)高到難以接受的地步�！�
“如果合理征收物業(yè)稅，不會(huì)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)引起大的波動(dòng)�！睆�(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉也表達(dá)了大致相同的意思。他指出，普通購(gòu)房者之所以比較擔(dān)心物業(yè)稅，主要是不知道物業(yè)稅到底會(huì)收多少�！凹僭O(shè)物業(yè)稅一個(gè)月征收100元，那么負(fù)擔(dān)并不很重。該買(mǎi)房的人還是會(huì)買(mǎi)，只有部分房產(chǎn)投機(jī)者可能因利潤(rùn)下滑退出市場(chǎng)。”
“除非市政府硬性規(guī)定：由于開(kāi)征物業(yè)稅成本下降，房?jī)r(jià)也必須隨之下降20％，否則這個(gè)稅種的實(shí)施對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響不會(huì)大到促使后者跳水的地步，增幅減緩倒是非�？赡艿慕Y(jié)果。”一位專(zhuān)家表示。
二手房市場(chǎng)影響不大
業(yè)內(nèi)人士目前大多認(rèn)為，如果上海市政府征收物業(yè)稅，其范圍將主要適用于新商品房，對(duì)于已經(jīng)投入使用、經(jīng)過(guò)一次交易的二手房肯定會(huì)有過(guò)渡措施，以保證這個(gè)市場(chǎng)的相對(duì)穩(wěn)定。而依照目前二手房市場(chǎng)（三級(jí)市場(chǎng)）的明文規(guī)定，二手商品房的土地稅費(fèi)已經(jīng)在新商品房買(mǎi)賣(mài)中交繳完成而無(wú)需再繳�？梢�(jiàn)，開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)于目前的二手房市場(chǎng)還并不完全適用，所以至少在短期內(nèi)其影響將不十分顯著。
但信義不動(dòng)產(chǎn)分析師茆煜欣表示，如同杭州通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)向下家征收個(gè)人調(diào)節(jié)稅，從而影響二手房市場(chǎng)換手率一樣，如果真的開(kāi)征物業(yè)稅，其是否會(huì)影響二手房市場(chǎng)的交易量，還要看它具體的征收范圍和力度：如果其包含了每次二手房換手的土地增值稅，那么二手房購(gòu)買(mǎi)者要繳納這筆不菲的費(fèi)用，可能壓力加大、換手率降低，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)的活躍性降低；如果其針對(duì)二手房交易只征收類(lèi)似于物業(yè)管理費(fèi)的一筆費(fèi)用，則影響不會(huì)很大。
長(zhǎng)線炒家會(huì)受沖擊
如果說(shuō)“期房限轉(zhuǎn)”驅(qū)走了大部分短線炒家，保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展，那么開(kāi)征物業(yè)稅后，投資房屋租賃顯然成本增加，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)提高。相關(guān)人士指出，這將在一定程度上迫使很多長(zhǎng)線炒家收縮戰(zhàn)線，放棄部分難以出租的空置房或是地段不好、出租收益率不高的“雞肋房”。
房產(chǎn)分析師劉小魯指出，物業(yè)稅改革的目的不是完全為了打擊炒樓行為，但樓價(jià)如果因此有所下降，房地產(chǎn)投資利潤(rùn)空間就減小，炒樓的風(fēng)險(xiǎn)也就增大；另外，首付房?jī)r(jià)下降后，老百姓購(gòu)房的能力將增大，令房地產(chǎn)炒家爭(zhēng)得的份額隨之減少；最大的影響是，由于養(yǎng)房成本上升，“買(mǎi)房出租”作為長(zhǎng)線投資的形式將會(huì)收益日減，并且由于物業(yè)稅非常有可能是隨著出租收益率每年調(diào)整的，長(zhǎng)線炒家期待市場(chǎng)回暖而“撈一筆”的打算也很難實(shí)現(xiàn)，這一類(lèi)擁有多套非自住房源的炒家們將因此面臨更多的市場(chǎng)壓力，不得不求變謀生。
市民貸款買(mǎi)房或有變化
信義不動(dòng)產(chǎn)茆煜欣表示，由于目前土地成本已經(jīng)占到了房?jī)r(jià)的三分之一以上，如果開(kāi)征物業(yè)稅，房?jī)r(jià)將可能適當(dāng)降低，這樣一來(lái)，購(gòu)房者的首付也有望降低�！澳壳吧虾５淖宰≠�(gòu)房者主要還是購(gòu)買(mǎi)5000元－8000元的中檔房產(chǎn)，貸款買(mǎi)房是其主要支付手段，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，首付比例降低將有助于他們買(mǎi)到自己心儀的房子�！避忪闲辣硎荆岸鎏砹宋飿I(yè)稅后，他們歸還貸款的壓力則有可能增大。我個(gè)人預(yù)計(jì)銀行會(huì)代替劃轉(zhuǎn)征收物業(yè)稅的業(yè)務(wù)，統(tǒng)一月劃房貸和物業(yè)稅。所以以后市民還貸還兩份———貸款＋物業(yè)稅不是不可能�！�
“物業(yè)稅把買(mǎi)房時(shí)一次性繳付的稅款轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)房后分若干年進(jìn)行分繳，這樣會(huì)減輕購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)的經(jīng)濟(jì)壓力，也有利于房產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。如果物業(yè)稅征收合理，會(huì)起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)、抑制投機(jī)、增加政府財(cái)政收入和降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的作用，物業(yè)稅的征收勢(shì)在必行�！比A偉表示。
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