土地市場清理力度漸強(qiáng) 物業(yè)稅征收迫在眉睫？

    4月30日，北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了國務(wù)院辦公廳關(guān)于深入開展土地市場治理整頓、嚴(yán)格土地管理文件的通知，清理檢查去年以來的土地占用情況，整頓未批先用、征而未用、亂占濫用和隨意改變土地用途等問題；清理檢查去年以來的土地審批情況，重點(diǎn)是新上項目的用地情況；清理整頓經(jīng)營性土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓中存在的問題，并明確：治理整頓期間，全國暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地；能源、交通、水利、城市重大公共設(shè)施等重點(diǎn)建設(shè)項目用地，確屬急需的，報國務(wù)院批準(zhǔn)等等。

    5月2日，北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了國務(wù)院辦公廳關(guān)于妥善解決當(dāng)前農(nóng)村土地承包糾紛緊急文件的通知。

    5月4日，北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理固定資產(chǎn)投資項目文件的通知。清理的范圍為：已開工建設(shè)的在建項目和已提出申請、政府部門正在受理且尚未開工的擬建項目。重點(diǎn)清理城市快速軌道交通、高爾夫球場、物流園區(qū)、大型購物中心等項目，以及2004年以來新開工的所有項目。

    5月18日，建設(shè)部副部長仇保興在國務(wù)院新聞辦舉行的記者招待會上，就城市規(guī)劃、開發(fā)區(qū)數(shù)量、開發(fā)商囤積土地等問題，再次表明建設(shè)部堅決治理的態(tài)度。

    加上此前出臺的其他政策，如停止半年審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地，以及清理整頓在建項目和暫停部分項目的開工建設(shè)等，不難看出，中央對房地產(chǎn)市場的調(diào)控開始緊緊抓住土地這個牛鼻子。

    欲為土地規(guī)劃許可證設(shè)立期限

    據(jù)國土資源部調(diào)查，截至去年，國家土地儲備170萬畝，但囤積在開發(fā)商手中的沒有開發(fā)的就有70萬畝。對此建設(shè)部副部長仇保興18日在國務(wù)院新聞辦舉行的記者招待會上說，開發(fā)商大量囤積土地，能夠以非常低的投入獲得高額利潤，這種現(xiàn)象對改善百姓生活、平抑房價非常不利。從《土地法》的角度來說，囤積土地兩年內(nèi)沒開發(fā)就應(yīng)該予以沒收。我國也準(zhǔn)備出臺規(guī)定，為土地規(guī)劃許可證設(shè)立期限，兩年必須完成規(guī)劃指標(biāo)，否則規(guī)劃許可證就取消，用這種方法來緩解土地供應(yīng)緊張的矛盾。

    撤消3000多個開發(fā)區(qū)

    據(jù)仇保興介紹，目前，全國共清理出6000多個開發(fā)區(qū)，經(jīng)過半年的清理整頓，已有3000多個開發(fā)區(qū)被撤消。

    仇保興同時表示，對剩下的3000多個開發(fā)區(qū)，建設(shè)部正在和有關(guān)部門逐個進(jìn)行清理，檢查清理工作要持續(xù)到今年年底。建設(shè)部將對檢查出來違反城市規(guī)劃和城市土地管理法的人與事進(jìn)行處理。

    四大措施嚴(yán)控“形象工程”

    針對目前一些地方違反城市總體規(guī)劃，不顧本地實(shí)際情況建設(shè)“形象工程”、“政績工程”的問題，建設(shè)部也將采取有力措施進(jìn)行嚴(yán)格控制。

    仇保興在18日的記者招待會上說，目前我國一些城市面臨著一方面“形象工程”、“政績工程”過多過濫，另一方面必要設(shè)施又非常短缺的問題。有的小城市建的馬路超過100米寬，有一個城市只有5萬多人口，但是建的廣場卻可以站6萬人。

    仇保興指出，建設(shè)部將采取四大措施嚴(yán)控“形象工程”：一是加強(qiáng)對城市規(guī)劃的調(diào)控，合理安排城市空間的資源，包括土地的資源、公共空間、財政資金的使用，要根據(jù)輕重緩急來安排財政資金的使用。

    二是嚴(yán)格執(zhí)行城鄉(xiāng)規(guī)劃中已經(jīng)規(guī)定的城市建設(shè)的各類標(biāo)準(zhǔn)。

    三是建立強(qiáng)有力的監(jiān)督和處罰制度。

    四是建立正確的評價體系，城市建設(shè)要從地面引導(dǎo)到地下，從“形象工程”引導(dǎo)到必要的基礎(chǔ)設(shè)施，這樣才能實(shí)現(xiàn)城市的科學(xué)發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。

    兩年建成房地產(chǎn)預(yù)警體系

    據(jù)仇保興介紹，中國房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)開始建設(shè)半年來，已有6個試點(diǎn)城市建立了該系統(tǒng)，中國計劃用2年時間建成全國的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)。

    據(jù)統(tǒng)計，到2002年，我國的城鎮(zhèn)化水平達(dá)到了39.1%，比1998年提高了7.2個百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)人口總數(shù)增加到5.02億。城鎮(zhèn)化的飛速發(fā)展帶動了房地產(chǎn)市場的升溫。

    仇保興說，目前正在珠、長三角洲及華北部分省市開展房地產(chǎn)預(yù)警體系試點(diǎn)，全國的房地產(chǎn)預(yù)警網(wǎng)絡(luò)有望在兩年內(nèi)逐步建成。

    今年年初，建設(shè)部、國土資源部等七部委聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于加強(qiáng)協(xié)作共同做好房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系有關(guān)工作的通知》，要求各地房地產(chǎn)信息收集平臺爭取今年上半年達(dá)到實(shí)際應(yīng)用的目標(biāo)，各地要有計劃地建立符合當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系，并不斷完善。

    同時，建設(shè)部正在積極推進(jìn)全國房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)的建立，并希望通過向社會發(fā)布預(yù)警信息，引導(dǎo)市場理性投資和消費(fèi)，推進(jìn)整個房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定地向前發(fā)展。政府主管部門可以據(jù)此預(yù)報體系采取相應(yīng)的措施調(diào)控市場，引導(dǎo)市場健康發(fā)展。

    仇保興建議，政府部門可以通過加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地宏觀調(diào)控，來保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。具體手段包括土地供應(yīng)總量的控制、房地產(chǎn)建設(shè)空間布局的控制、房地產(chǎn)項目規(guī)劃時間的控制等。此外，今后各地在房地產(chǎn)規(guī)劃調(diào)控和金融調(diào)控方面應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)動，保證讓每一個城市都建立一套房地產(chǎn)觀察和監(jiān)督體系，并完善相應(yīng)的法律保障體系。

    房價控制在每年上漲3%左右為理想目標(biāo)

    今年第一季度，我國35個大中城市，房價平均上漲7.7%，采取上述措施后房價是否有可能下降呢？仇保興說，我國在高速發(fā)展過程中房價很難下降，而且房價大起大落也是不正常的。理想目標(biāo)是每年上漲3%左右，買房與銀行利率相比不會虧本，這樣的房地產(chǎn)市場才是比較健康的。

    仇保興指出，調(diào)控房地產(chǎn)市場需要經(jīng)營、土地、法規(guī)、規(guī)劃四個方面協(xié)調(diào)配合。城鄉(xiāng)規(guī)劃對房地產(chǎn)的調(diào)控，主要體現(xiàn)在土地總量的控制、空間布局的控制、時間的控制、建立非常嚴(yán)格的城市規(guī)劃程序等方面。

    除此之外，加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地宏觀調(diào)控來保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，還有三項基礎(chǔ)性工作：首先，房地產(chǎn)規(guī)劃調(diào)控和金融調(diào)控應(yīng)該聯(lián)動；其次，應(yīng)該建立房地產(chǎn)的觀察和監(jiān)督體系以及預(yù)警系統(tǒng)；再次，要建立法律保障體系。仇保興舉例說，目前法律在容積率方面的保障就不理想。現(xiàn)有的房子違反容積率建好以后，處罰標(biāo)準(zhǔn)跟房地產(chǎn)的價值相差很遠(yuǎn)，在北京相差10倍左右。只是處罰工程建設(shè)成本的話，房地產(chǎn)商獲得的利潤就非常大，這樣的處罰是罰不勝罰的。

    任志強(qiáng)：只能解決土地儲備的新增問題

    任志強(qiáng)認(rèn)為，限制房地產(chǎn)開發(fā)的投資規(guī)模，一定會有人以控制用地規(guī)模把住土地供應(yīng)一關(guān)上下刀，但今逃讜用地規(guī)模的限制，只能對幾年以后的生產(chǎn)和投資規(guī)模產(chǎn)生影響，而決不會對今天的產(chǎn)品產(chǎn)生投資影響，只能解決土地儲備的新增問題，不能解決現(xiàn)有的投資問題。

    據(jù)任志強(qiáng)分析，大量的出讓土地已在開發(fā)商的手中儲備，政府一旦簽訂了土地出讓合同，就不可能對這些土地再進(jìn)行控制。政府能控制新增土地的增長，而已在統(tǒng)計數(shù)字之內(nèi)的土地，可能在今后的兩三年中都保持一個房地產(chǎn)的高速投資增長。減少的也僅僅是對新增土地的購買和再新增土地生產(chǎn)的投資增長。當(dāng)大量的土地已在開發(fā)商的手中時，土地供給的減少只影響開發(fā)商的土地儲備和生產(chǎn)的連續(xù)性，開發(fā)商會將分期的儲備與投資的結(jié)合調(diào)整為不做新的土地儲備，但加速現(xiàn)有土地投資的進(jìn)度。土地的稀缺和供給減少必然提高現(xiàn)有土地的價格，儲備多的開發(fā)商也會利用宏觀調(diào)控土地供給減少的機(jī)會，將土地轉(zhuǎn)讓給缺少土地的開發(fā)商而獲利并解決現(xiàn)金流問題。這樣沒地的用原有的土地儲備加大投資，使分期投入的土地變成了集中的投入，那么用土地來控制投資的作用就變成了零，只有害而無利。

    任志強(qiáng)說，土地的供給與供給的規(guī)模都不是開發(fā)商的問題，而是政府的事。由于低進(jìn)高出可以在土地出讓金之外，讓政府在土地的招拍掛中獲得額外的土地開發(fā)成本與市場價格之間的利潤，因此各級政府都在與上級政府和土地政策的博弈中不惜違規(guī)違章，冒著受到法律制裁的風(fēng)險而大量占用土地和進(jìn)行土地的交易。這種發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)和賺取土地收獲的沖動，需要通過發(fā)展商的投資，使沖動變成現(xiàn)實(shí)。因此在政府的教唆之下和謀取低成本土地的沖動，將開發(fā)商也卷入了土地違法違規(guī)占用的風(fēng)波之中。事實(shí)上沒有政府的批準(zhǔn)或允許，任何開發(fā)商都不可能自行非法占用土地的。

    在這種情況下，手中有大量土地儲備的（已有合法用地手續(xù)的儲備）開發(fā)商與政府，都會在嚴(yán)格控制新用地規(guī)模中獲得巨大好處，控制必然會使現(xiàn)有的土地大大升值，并可能產(chǎn)生暴利；與之相反，手中無土地儲備的開發(fā)商與政府會反對，開發(fā)商無地就不可能在政策的調(diào)控中獲利而新增的土地價值必然上升。這樣就加大了投資的成本，同時新增土地與原有土地的價差也加劇了與新投資者市場競爭的風(fēng)險，自然會引起他們的極力反對。

    物業(yè)稅征收漸行漸近？

    “目前有關(guān)方面的確正在醞釀按月征收物業(yè)稅的方案，7月左右就會向（上海）市政府提交�！崩^廣東省財政廳官員在財政會議上披露可能在今年對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅之后，上海再度爆出開征物業(yè)稅的消息。

    據(jù)上海市政府對外公布的數(shù)據(jù)顯示，上海投資性購房目前比重約16.6%.但業(yè)內(nèi)人士估計真實(shí)情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個數(shù)字。在上海市少數(shù)區(qū)域和個別樓盤中，投資性購房比重相當(dāng)高，早已超過警戒線。業(yè)內(nèi)人士估計實(shí)際數(shù)字應(yīng)該接近政府公布數(shù)字的3倍。

    據(jù)有關(guān)媒體的報道，上海市政協(xié)有關(guān)人士透露，他們的專家小組接受政府委托，正在研究開征物業(yè)稅方案，基于物業(yè)稅問題比較復(fù)雜，因此不能給出何時完成研究并頒布方案的時間表。

    短期來看，即便是廣州、上海，物業(yè)稅的實(shí)施尚無更為明確的時間安排。但是，現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)稅制進(jìn)行改革，既然已經(jīng)是中央既定的方針，必然會在一些發(fā)達(dá)城市先行試點(diǎn)。專家認(rèn)為，廣州、上海兩地的舉措，對于其他發(fā)達(dá)城市來說應(yīng)該是個促進(jìn)。

    無論如何，涉及無數(shù)納稅人利益的物業(yè)稅正漸行漸近。也許，對于普通購房者而言，商品房的“平買貴用”時代正在來臨。從理論上說，“物業(yè)稅”的直接后果就是減輕了開發(fā)商前期的資金壓力，從而降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，順而推之，也將減輕消費(fèi)者的購房壓力。也就是說，在購買新房這一環(huán)節(jié)上，消費(fèi)者的購房成本應(yīng)該會降低。不過地產(chǎn)商普遍不這樣看，他們認(rèn)為房地產(chǎn)價格是跌還是升，受某個因素所左右的可能性不大，主要是受市場需求的影響。