物業(yè)稅已在測(cè)算階段　投資性購(gòu)房面臨“打壓”

    國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)謝旭人在去年底曾表示，將繼續(xù)積極穩(wěn)妥地推進(jìn)稅制改革，物業(yè)稅改革方案正在研究之中。前天，財(cái)政部副部長(zhǎng)樓繼偉透露，目前物業(yè)稅正處于模擬測(cè)算階段，將會(huì)先在一些地方進(jìn)行試點(diǎn)。物業(yè)稅開(kāi)征的腳步越來(lái)越近，稅務(wù)專家昨天提醒購(gòu)房者，購(gòu)買(mǎi)用于居住的基本住房很可能不用繳納物業(yè)稅，但是帶有投資性質(zhì)的買(mǎi)房則要仔細(xì)考慮成本風(fēng)險(xiǎn)的因素。

    專家介紹，物業(yè)稅征收的一個(gè)大體原則是1：1，也就是物業(yè)稅與財(cái)產(chǎn)原值的比例是1：1.這樣一來(lái)，買(mǎi)房投資將由于物業(yè)稅的開(kāi)征而成本大增。

    物業(yè)稅稅費(fèi)可能與財(cái)產(chǎn)原值相近

    中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓昨天介紹，按照世界各國(guó)的一般情況來(lái)看，財(cái)產(chǎn)的原值與財(cái)產(chǎn)的寄存期是基本相當(dāng)?shù)摹��?jù)此設(shè)計(jì)出來(lái)的物業(yè)稅雖然征收辦法可以有很多選擇，但是物業(yè)稅征收的一個(gè)大體原則是1：1，也就是物業(yè)稅與財(cái)產(chǎn)原值的比例大體上是1：1.

    按照1：1原則征收的物業(yè)稅也不像人們想象的那樣畸高。據(jù)房產(chǎn)稅務(wù)方面的專業(yè)人士透露，目前征收的包括房產(chǎn)稅、土地出讓金等在內(nèi)的7種稅費(fèi)，在整個(gè)房屋價(jià)格中平均占到近40%的比例。物業(yè)稅開(kāi)征后，這些稅費(fèi)將被從房?jī)r(jià)中剔除。也就是說(shuō)，一套目前賣50萬(wàn)元的房子，在物業(yè)稅開(kāi)征后，價(jià)格將可能變成30萬(wàn)元左右。按照1：1原則征收的物業(yè)稅中的“1”不是目前的50萬(wàn)元，而是剔除稅費(fèi)后的30萬(wàn)元。這與目前各稅費(fèi)分別算在房?jī)r(jià)之內(nèi)的價(jià)格相差并不是“天壤之別”。而且，這筆物業(yè)稅是分?jǐn)傇?0年中繳的，每年只繳全部稅款的2%左右。

    基本住房與投資買(mǎi)房會(huì)被區(qū)別對(duì)待

    中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓昨天表示，物業(yè)稅的征收肯定會(huì)對(duì)居民的基本住房和投資住房加以區(qū)別。對(duì)于消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的用于自己居住的基本住房，很可能將享受免征物業(yè)稅的待遇。即便是對(duì)居民的基本住房征收物業(yè)稅，征收的稅款也會(huì)降得很低很低。但是，對(duì)于買(mǎi)房用于保值、出租的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房投資將由于物業(yè)稅的開(kāi)征而增加成本費(fèi)用，帶來(lái)理財(cái)?shù)男嘛L(fēng)險(xiǎn)因素。劉桓建議，買(mǎi)房投資的消費(fèi)者要改變固有的理財(cái)觀念，仔細(xì)考慮這樣的投資值不值，是否要及時(shí)轉(zhuǎn)變投資項(xiàng)目。

    已有投資房、二手房也將征物業(yè)稅

    許多投資者認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)二手房能夠避開(kāi)物業(yè)稅，有些地區(qū)甚至出現(xiàn)“搶購(gòu)”現(xiàn)象。對(duì)此劉桓表示，在物業(yè)稅開(kāi)征之前已購(gòu)買(mǎi)的投資用房和已經(jīng)存在的二手房，同樣不能避開(kāi)物業(yè)稅的征收，只是會(huì)按比例核減征收物業(yè)稅。

    劉桓介紹，按照國(guó)際慣例，財(cái)產(chǎn)是不能無(wú)償占有的。房屋就像汽車一樣，購(gòu)買(mǎi)要花費(fèi)一筆費(fèi)用，而保有、使用期內(nèi)，持有人也同樣要繳納一定的費(fèi)用。舉例來(lái)說(shuō)，一套價(jià)值100萬(wàn)元、物業(yè)稅也為100萬(wàn)元的房屋，如果購(gòu)買(mǎi)當(dāng)時(shí)已經(jīng)繳稅20萬(wàn)元，那么在繳納物業(yè)稅時(shí)，就可以先核減已經(jīng)繳納的轉(zhuǎn)型前的20萬(wàn)元部分稅款后，再按比例分?jǐn)倯?yīng)繳納的物業(yè)稅。對(duì)于已經(jīng)繳過(guò)稅的二手房來(lái)說(shuō)，在新的交易過(guò)程中也將按照新辦法折算物業(yè)稅，進(jìn)行酌情減稅后繳納物業(yè)稅。

    北京試點(diǎn)真正實(shí)施還有待時(shí)日

    雖然早在2003年，北京的亦莊等地就已經(jīng)成為物業(yè)稅改革的試點(diǎn)，而且全國(guó)的物業(yè)稅方案也已經(jīng)出現(xiàn)，但是據(jù)有關(guān)知情人透露，北京真正實(shí)施物業(yè)稅的時(shí)機(jī)還未到來(lái)。目前，北京的當(dāng)務(wù)之急是先摸清房屋所有者的“家底”，而這一“摸底”工作難度很大，一些房屋的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)了好幾道手，很難找到真正的“主人”。另外，在摸清家底的同時(shí)，對(duì)市民進(jìn)行相關(guān)的抽樣調(diào)查也是一個(gè)費(fèi)時(shí)耗力的大“工程”。據(jù)這位知情人透露，物業(yè)稅很可能首先在一些小城市如溫州、煙臺(tái)等地開(kāi)征，因?yàn)檫@些城市的公房改革起步較早，而且住房私有程度也很高。

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    物業(yè)稅開(kāi)征深度影響樓市

    物業(yè)稅是指國(guó)家對(duì)于房屋所有者和承典（在一定時(shí)期內(nèi)擁有）人所征收的財(cái)產(chǎn)類稅收。物業(yè)稅的征稅對(duì)象主要是持有房產(chǎn)的居民個(gè)人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

    劉桓指出，目前我國(guó)最不完善的稅種就是財(cái)產(chǎn)稅，尤其是不動(dòng)產(chǎn)稅，即我們平常所說(shuō)的房地產(chǎn)稅。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展存在著四大問(wèn)題，亟待物業(yè)稅的開(kāi)征加以解決。一是目前的房地產(chǎn)稅計(jì)算復(fù)雜，一共需要繳納的稅費(fèi)有房產(chǎn)稅、城市房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地使用費(fèi)、土地增值稅、契稅、印花稅等7種之多。這些稅費(fèi)在繳納時(shí)，都要按照法律依據(jù)分別征收，計(jì)算起來(lái)相當(dāng)復(fù)雜。

    二是稅負(fù)重。目前，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，而且急速升溫。房屋閑置面積也很大，一些房地產(chǎn)商乘機(jī)囤積居奇，期待超過(guò)正常范圍的利潤(rùn)。從總體情況看，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的貢獻(xiàn)被虛夸，控制不好則有可能造成泡沫經(jīng)濟(jì)。而且，由于前期的稅費(fèi)較高，房屋的成本根本降不下來(lái)，房屋的價(jià)格被扭曲。

    三是準(zhǔn)備買(mǎi)房自住的消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)由于房?jī)r(jià)的居高不下而加重。

    四是房產(chǎn)資源的不合理分配加劇，越有錢(qián)的人越是買(mǎi)房投資、保值，而普通人的基本住房卻無(wú)法保證。房屋擁有期不征稅，妨礙了房屋居住價(jià)格平穩(wěn)的實(shí)現(xiàn)。