上海醞釀重啟購房退稅政策

 　剛剛啟動(dòng)購房貼息政策的上海又傳出消息，稅務(wù)部門正在醞釀重新啟動(dòng)購房貼息政策。據(jù)消息人士透露，上海稅務(wù)部門已對(duì)此進(jìn)行了討論，是否啟動(dòng)取決于市政府的態(tài)度。

　　初衷：推動(dòng)房市持續(xù)發(fā)展1998年，上海實(shí)施購房退稅政策，其內(nèi)容是，凡1998年6月1日至2003年5月31日期間，在上海購買或差價(jià)換購商品住房并在上海繳納個(gè)人所得稅的中外籍個(gè)人，且是商品房產(chǎn)權(quán)證的法定擁有人，可在這一時(shí)期內(nèi)享受購房后起算的個(gè)人所得稅抵扣。當(dāng)時(shí)，上海頂住爭議實(shí)施這一政策，是因房地產(chǎn)市場低迷，為振興房市鼓勵(lì)高收入者積極購買住房。后來的實(shí)踐證明，這一政策確實(shí)對(duì)振興房市起到了積極的作用。當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)銷售的統(tǒng)計(jì)顯示，1997年，住宅銷售面積為617萬平方米，1998年達(dá)到1057萬平方米，而到1999年則突破了1200萬平方米。

　　今年5月31日，上海如期結(jié)束購房退稅政策。如今，為何又考慮重新啟動(dòng)？目前，上海房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為僅次于金融保險(xiǎn)、商貿(mào)流通和信息產(chǎn)業(yè)的第四大產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)增加值占全市GDP的比重已從1990年的0.5％上升到2002年的6.9％，2002年房地產(chǎn)增加值達(dá)到373.63億元，比上年增長14.5％，預(yù)計(jì)今年將達(dá)到7％以上，其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)作用不斷提高。在上海GDP兩位數(shù)的增長中，約一個(gè)百分點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心特約研究員季寶紅說，房地產(chǎn)在帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資中功不可沒。

     上海房地產(chǎn)開發(fā)投資始終保持較高水平，是上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要增長點(diǎn)。1996年以來，每年的房地產(chǎn)開發(fā)投資均超過500億元，約占全市固定投資30％。2002年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資719億元，比上年增長18.7％。今年1－10月，完成房地產(chǎn)投資額769億元，增長17.3％。另一方面，上海市民住房自有率已達(dá)75％，280多萬戶家庭已經(jīng)擁有住房財(cái)產(chǎn)和價(jià)位預(yù)期。據(jù)了解，倫敦的住房自有率為46％，同國外類似大城市相比，上海住房市場已趨于飽和。這或許正是上海醞釀重啟購房退稅政策的初衷。

　　問題：刺激房價(jià)上漲與分配不公

　　2000年以來，上海房價(jià)的上漲幅度超過了50%。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局抽樣調(diào)查，上海的投資性購房比例已經(jīng)達(dá)到16％（以套為單位）。單價(jià)7000元以上的房屋，投資性購房比例已占39％。季寶紅說，從海外經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)投資性購房比例超過20％時(shí)，房市會(huì)孕育一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　為扼制上漲過快的房價(jià)，今年上海采取了一系列措施。目前，上海房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)量、新開工面積、施工面積、批準(zhǔn)預(yù)售面積都比較大。今年1－10月，全市共出讓商品住宅用地1616公頃，同比增長46.7％，預(yù)計(jì)全年供應(yīng)量將超過2600公頃；商品住房新開工2197萬平方米，同比增長23.6％，預(yù)計(jì)全年將達(dá)到2700萬平方米；商品住房施工面積6404萬平方米，同比增長23.9％，預(yù)計(jì)全年將達(dá)到7000萬平方米；商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積2163萬平方米，同比增長22.9％，預(yù)計(jì)全年將達(dá)到2500萬平方米。

　　自去年以來，上海開工的重大工程商品房和中低價(jià)商品住房陸續(xù)竣工。盡管短期內(nèi)本市商品住房銷售價(jià)格水平仍將繼續(xù)上漲，但預(yù)計(jì)今后供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)將趨于合理，銷售價(jià)格水平上漲幅度也將趨于平穩(wěn)。然而，購房退稅政策除了拉動(dòng)房產(chǎn)回暖外，還出現(xiàn)了一系列問題。許多高收入者利用其投資買房，與上海市政府原來想提倡個(gè)人買房解決住房問題的初衷相違，造成高檔房價(jià)位不斷朝上拉升，財(cái)政部門很難控制。一些市場人士擔(dān)心，重啟購房退稅政策，會(huì)激發(fā)新一輪投資性購房熱潮，很有可能沖擊目前抑制房價(jià)的措施。長城證券一位分析師說，很多國家有類似的減稅政策，這些政策出臺(tái)的目的都是為了推動(dòng)投資消費(fèi)。不過，這位分析師認(rèn)為，在很大程度上，財(cái)稅優(yōu)惠政策主要的受惠者是“20%的有錢人”。

    實(shí)際上，稅收政策與社會(huì)保障制度一樣，是調(diào)節(jié)社會(huì)分配、維護(hù)公平的重要手段。既然，購房退稅政策只能讓極少數(shù)人得益，就可能在一定程度上造成分配不公。一些專家在分析上海購房貼息政策時(shí)說，購房貼息政策本身的重心不在房地產(chǎn)市場，而在于構(gòu)建打造更完善的社會(huì)保障體系，這是貼息政策與以往的退稅政策最根本的區(qū)別。當(dāng)時(shí)，退稅政策的出臺(tái)主要是為了激活房地產(chǎn)市場，因此，它是針對(duì)所有購房者的。這次明顯不同，貼息政策對(duì)購房人的收入和所購房產(chǎn)情況均有嚴(yán)格的限制條件，能夠享受這一政策的買房者只占一小部分。這是典型的社會(huì)收入二次分配的做法，屬于社會(huì)保障的范疇。

　　此外，國務(wù)院對(duì)個(gè)人所得稅收入已經(jīng)實(shí)行中央和地方按比例分享，具體是2003年中央分享60%，地方分享40%；2003年以后年份的分享比例根據(jù)實(shí)際收入情況再行考慮。那么，上海重啟購房退稅政策又如何面對(duì)這一政策調(diào)整？

　　辦法：激勵(lì)和限制政策并舉

　　有專家認(rèn)為，推動(dòng)房市的發(fā)展是必要的，關(guān)鍵是如何打好政策的“橋牌”。就是說，要做到既鼓勵(lì)自住性住房消費(fèi)，又限制購房投機(jī)炒作。據(jù)上海有關(guān)部門透露，為限制購房中的短期炒作，有關(guān)期房不得轉(zhuǎn)讓的政策正在醞釀之中。同時(shí)，對(duì)按政策購買的重大工程配套商品房也將實(shí)行封閉式運(yùn)作，可能采取若干年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的措施。目前，上海市政府還正在抓緊實(shí)施商品住房交易的網(wǎng)上備案制度，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的銷售行為，增強(qiáng)市場供求信息的透明度。但上海稅務(wù)部門表示，還未考慮實(shí)施限制炒房的稅收政策。