時(shí)間節(jié)點(diǎn)是2006年1月。
這是一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)稅收調(diào)控加速的信號(hào)，并且，指向很明確。在1月8日召開(kāi)的全國(guó)稅務(wù)工作會(huì)議上，國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)謝旭人表示，將對(duì)8個(gè)行業(yè)的稅收情況進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)檢查并加強(qiáng)這些行業(yè)的稅收立法工作，房地產(chǎn)業(yè)位列其中。
而就在此前的1月5日，國(guó)家稅務(wù)總局剛剛通過(guò)官方網(wǎng)站發(fā)出通知，從今年開(kāi)始對(duì)房屋的地下室、地下停車(chē)場(chǎng)等地下建筑征收房地產(chǎn)稅。
至此，業(yè)界對(duì)于今年房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)展方向的三大預(yù)測(cè)之一：稅收，已再無(wú)懸念。
新稅制將涉及不動(dòng)產(chǎn)閑置稅、豪宅稅
“國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)地下建筑征收房地產(chǎn)稅可看作是政府對(duì)房地產(chǎn)稅的試水�！敝袊�(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所博士尹中立說(shuō)，地下建筑所涉及的范圍及利益群體相對(duì)而言要少許多，“接下來(lái)，房地產(chǎn)稅的征收范圍就會(huì)擴(kuò)大到其它的物業(yè)類(lèi)型，這是趨勢(shì)。”他還指出，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)稅制存在嚴(yán)重的缺陷，增加房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得稅負(fù)擔(dān)、抓緊出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)稅應(yīng)是稅收部門(mén)的當(dāng)務(wù)之急。
1月5日，國(guó)家稅務(wù)總局通過(guò)官方網(wǎng)站發(fā)出的通知規(guī)定，對(duì)于出租的地下建筑，將按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。而對(duì)于自用的地下建筑，分三種情況計(jì)算征稅。它們分別是，工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%—60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%—80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車(chē)場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房地產(chǎn)稅。
一石激起千層浪，盡管?chē)?guó)家稅務(wù)總局很低調(diào)，但新稅制如何征收的猜測(cè)已甚囂塵上。
1月9日，國(guó)家稅務(wù)總局一位內(nèi)部人士向記者透露，新房產(chǎn)稅可能會(huì)涉及征收不動(dòng)產(chǎn)閑置稅，以及高檔豪宅可能要收較高的稅等，“目前，有關(guān)房地產(chǎn)稅的制訂還在一個(gè)探索和研究的過(guò)程中，方案還沒(méi)有出來(lái)，具體出臺(tái)也沒(méi)有時(shí)間表”。
“據(jù)我判斷，新的房地產(chǎn)稅將有可能打組合拳，從結(jié)構(gòu)上進(jìn)行全面調(diào)整�！北本┧{(lán)石房地產(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理李春平說(shuō)，新的房地產(chǎn)稅將不會(huì)是對(duì)原有土地稅制的單一調(diào)整，有可能將從增加稅種、提高原來(lái)稅收的額度和比例，以及稅收政策的落實(shí)和監(jiān)管上“多管齊下”地進(jìn)行調(diào)整。
“目前，有關(guān)新的房地產(chǎn)稅有兩種說(shuō)法，一是取消土地出讓金，改為房地產(chǎn)稅，另一種則是不取消土地出讓金而另外增加房地產(chǎn)稅�！北本┲性康禺a(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理李文杰向記者透露，關(guān)于征收的范圍也是眾說(shuō)紛紜，“一種說(shuō)法是只對(duì)工建項(xiàng)目征收，對(duì)住宅并沒(méi)有考慮；另一種說(shuō)法是對(duì)工建項(xiàng)目和第二套住宅進(jìn)行征收，第一套住宅暫時(shí)不會(huì)征收房地產(chǎn)稅�！�
國(guó)家稅務(wù)總局內(nèi)部人士表示，業(yè)界所有的推測(cè)與評(píng)論目前尚沒(méi)有定論。但有知情人士告訴記者，房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象是“房地產(chǎn)的擁有者”。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，擁有地塊而沒(méi)有修房，或房屋建成但尚未交易，均需交納稅款；對(duì)房屋的擁有者而言，將分批次為擁有的房屋交納稅款。具體實(shí)施過(guò)程中可能會(huì)“新房新辦法，老房老辦法”。
調(diào)控提速的兩大阻力
在業(yè)內(nèi)專(zhuān)家們的眼中看來(lái)，2006年繼續(xù)推進(jìn)的房地產(chǎn)稅已經(jīng)發(fā)出了這樣一個(gè)信號(hào)：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控繼續(xù)提速。
“房地產(chǎn)的稅制改革是政府宏觀調(diào)控的重要組成部分。”李春平認(rèn)為，政府想通過(guò)分配領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，這可以看作是對(duì)房?jī)r(jià)上漲快，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)高以及房地產(chǎn)偷稅漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重的調(diào)整和整頓。
在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究室主任易憲容眼里，房地產(chǎn)稅是控制房地產(chǎn)投機(jī)行為的非常有效的手段。他指出房地產(chǎn)稅費(fèi)偏低及凌亂無(wú)序已經(jīng)波及正常的房地產(chǎn)投資以及金融體系的完善，一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，從而使金融市場(chǎng)、銀行體系面臨著巨大的潛在危機(jī)�！胺康禺a(chǎn)稅能提高資金市場(chǎng)的利率，從而使生產(chǎn)成本增加，引起產(chǎn)品及勞務(wù)價(jià)格的上漲，部分稅務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)透過(guò)價(jià)格的上漲而轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，抑制過(guò)度投機(jī)行為�！�
據(jù)了解，目前的房地產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀是：一方面是稅種繁多、收費(fèi)復(fù)雜，這不僅增加征稅征費(fèi)的成本，也為逃稅漏稅、貪污腐化提供了條件與土壤；另一方面房地產(chǎn)稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2.36％，占地方財(cái)政收入的比重也僅為8.12％。
“房地產(chǎn)稅的繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)該說(shuō)與過(guò)去一年里房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，局部地區(qū)的房地產(chǎn)熱等因素不無(wú)關(guān)系�！崩钗慕苋绱朔治觯康禺a(chǎn)的泡沫主要存在于中高端市場(chǎng)，2005年，華東，華南以及華北等城市的中高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)整個(gè)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)非常明顯，有不少城市的中高檔房?jī)r(jià)格是在成倍上漲�！胺康禺a(chǎn)稅一旦出臺(tái)，對(duì)中高端市場(chǎng)的影響將會(huì)很大�！�
“一個(gè)人有10套100萬(wàn)的房子，如果按照國(guó)際上通用的標(biāo)準(zhǔn)征收1.5％來(lái)征收房地產(chǎn)稅，意味著每年他將繳納15萬(wàn)元的房地產(chǎn)稅�！币辛⒄f(shuō)，征收房地產(chǎn)稅使得這部分人將手中的投資房拋售，增加了市場(chǎng)供應(yīng)量，房?jī)r(jià)自然就下來(lái)了。
擠出房地產(chǎn)的投機(jī)和泡沫成分，正是宏觀調(diào)控的目的，而房地產(chǎn)稅的實(shí)施，不可能一帆風(fēng)順。
順馳中國(guó)董事長(zhǎng)汪浩提出，由于國(guó)內(nèi)的土地稅制采用土地出讓金制度，這與房地產(chǎn)稅的征收可能相矛盾，而絕大多數(shù)國(guó)家實(shí)行的都是分類(lèi)按年征收的房地產(chǎn)稅。“這導(dǎo)致地方的主要財(cái)政來(lái)源是土地出讓金，實(shí)行房地產(chǎn)稅后，會(huì)不會(huì)影響地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和財(cái)政來(lái)源？”
尹中立與汪觀點(diǎn)接近，他分析，矛盾將導(dǎo)致房地產(chǎn)稅征收阻力重重。阻力主要來(lái)自兩個(gè)方面：技術(shù)上與政治上的�！凹夹g(shù)阻力主要是指對(duì)房屋的價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、登記制度等問(wèn)題；而政治阻力就是目前業(yè)主們都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)稅有所抵觸。”他指出，即將到來(lái)的兩會(huì)以及新一屆地方政府的上任會(huì)否將房地產(chǎn)稅出臺(tái)的時(shí)間表提前將值得關(guān)注。
因此，有業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，房地產(chǎn)稅的真正出臺(tái)至少要經(jīng)過(guò)2~3年時(shí)間醞釀。
“開(kāi)征房地產(chǎn)稅當(dāng)然需要一定的基礎(chǔ)條件，包括詳實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料、用科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行低成本估價(jià)和政府的稅收征管能力。”李文杰說(shuō)，他提出了房地產(chǎn)稅實(shí)施的兩大阻力，房地產(chǎn)稅實(shí)施的基礎(chǔ)條件并不足夠。
第一個(gè)阻力是客觀因素的，諸如央產(chǎn)房等特殊房源如何收取房地產(chǎn)稅的問(wèn)題；如果房地產(chǎn)稅對(duì)中低收入者有一定優(yōu)惠條件，那么中低收入者如何審定。此外，對(duì)房屋的原始統(tǒng)計(jì)是一個(gè)相當(dāng)大的工作量，勢(shì)必加大政府相關(guān)部門(mén)的工作成本。第二個(gè)阻力，也是最為重要的一點(diǎn)，就是地方政府與中央政府的利益分配問(wèn)題。
“目前，有關(guān)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的任何成果都還沒(méi)有出來(lái)�！币晃徊辉竿嘎缎彰闹槿耸肯虮緢�(bào)記者透露，房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作進(jìn)展得并非想象的那樣順利，各地的試點(diǎn)只是基于一種對(duì)市場(chǎng)和政策的判斷，采取的方式也是空轉(zhuǎn)運(yùn)行�！皬倪@一點(diǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)的確還有一個(gè)時(shí)間問(wèn)題，今年出臺(tái)的可能性不大。”
