房地產(chǎn)業(yè)多項(xiàng)相關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將有所提高，而這將改變土地收益原有分配形式。
本報(bào)最新獲悉，今后城鎮(zhèn)土地使用稅稅率將比現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)提高兩倍，耕地占用稅及新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則分別提高一倍。
“由于城鎮(zhèn)土地使用稅的大頭要交給中央，而耕地占用稅及新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)則主要用于‘三農(nóng)’，因此這可以看成是對(duì)中央和地方、城市和農(nóng)村在房地產(chǎn)稅收轉(zhuǎn)移支付中分配比例的一種調(diào)節(jié)。”中國社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員王小映說。
事實(shí)上，有關(guān)稅率調(diào)整的政策信號(hào)在9月5日公布《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》時(shí)已經(jīng)發(fā)出。該通知明確提出要“提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)和城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅征收標(biāo)準(zhǔn)”。
“城鎮(zhèn)土地使用稅的稅率確實(shí)有必要提高，按現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)，有些地方每平方米才征收幾毛錢，不足以起到應(yīng)有的政策性調(diào)節(jié)作用�！蓖跣∮潮硎�。
據(jù)悉，這一舉措將是財(cái)政部、國土部、稅務(wù)總局等幾個(gè)部委正在制定中的一項(xiàng)土地稅費(fèi)體系改革方案的過渡�！斑^渡性措施可能會(huì)是以國務(wù)院條例的形式發(fā)布，因?yàn)槟壳俺擎?zhèn)土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)的適用文件是《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，新政策出臺(tái)后必須對(duì)這一條例進(jìn)行更改或者廢除�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。
目前，新的土地稅費(fèi)體系已經(jīng)在北京、寧夏、遼寧等六個(gè)地區(qū)開始了模擬試運(yùn)行。
據(jù)財(cái)政部一位研究人員透露，新體系對(duì)過去以流通環(huán)節(jié)為主的稅費(fèi)制度進(jìn)行了調(diào)整，大幅提高了土地占用、保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)在整個(gè)土地稅費(fèi)體系中的分量。其中，現(xiàn)行保有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅等合并，逐步統(tǒng)一為物業(yè)稅的政策思路已經(jīng)明確�！爸饕较蚴欠浚ǚ康禺a(chǎn)稅）、地（土地稅）合并，由從量征收改為從價(jià)征收�！彼硎�。
決策者希望通過該體系的模擬運(yùn)行，以及今后開展的試點(diǎn)，摸索出一系列新問題的解決方案，例如，稅基如何確定，是以成本價(jià)、市場(chǎng)價(jià)還是基準(zhǔn)價(jià)為依據(jù)進(jìn)行征收？土地價(jià)格如何評(píng)估，由誰來認(rèn)定？起征點(diǎn)、稅率等具體標(biāo)準(zhǔn)的制定權(quán)限交給哪一級(jí)政府？稅收收入在各層級(jí)政府之間如何分配？
面對(duì)提高稅費(fèi)是否會(huì)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)的質(zhì)疑，該人士表示，“房地產(chǎn)價(jià)格是由需求所決定的，這部分稅費(fèi)不會(huì)影響房?jī)r(jià)，而會(huì)在政府土地出讓收益中得到消化�！痹撊耸拷忉屨f，稅費(fèi)收入和土地出讓金收入是土地成本的組成部分，土地價(jià)格一定的情況下，稅費(fèi)收入提高意味著土地出讓收入降低。
此外，一直廣受關(guān)注的土地出讓金是否并入物業(yè)稅，即“以稅代金”的問題，依然存在較大分歧。據(jù)悉，今年年中，國土部土地利用司曾召集專家和有關(guān)官員，就土地出讓金的管理分配問題進(jìn)行了理論討論。此次會(huì)議上，主流的意見依然是“橋歸橋，路歸路”，兩者相互獨(dú)立，以明確稅、費(fèi)、租分離的思路。
另據(jù)未經(jīng)證實(shí)的消息，有相關(guān)部委人士提出建議，在房地產(chǎn)開發(fā)銷售環(huán)節(jié)設(shè)立“社會(huì)保障稅”，以緩解正在逐漸加大的失地農(nóng)民社會(huì)保障壓力。據(jù)稱，該建議提出的稅率為房地產(chǎn)銷售總收入的3‰。
但部分學(xué)者及房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)該建議的可行性并不樂觀。一位不愿透露姓名的學(xué)者表示，既然土地收益中已對(duì)社會(huì)保障職能有所安排，再另行征收一項(xiàng)相關(guān)稅種似有重復(fù)之嫌。“當(dāng)務(wù)之急應(yīng)該是調(diào)整財(cái)政預(yù)算支出結(jié)構(gòu)，而不是一味擴(kuò)大財(cái)源。”該學(xué)者稱。
