昨天，朝陽區(qū)地稅局向京城各大中介公司下發(fā)了土地增值稅的實施細(xì)則。據(jù)介紹，其他各區(qū)縣除可能有個別環(huán)節(jié)的不同外，在征收標(biāo)準(zhǔn)、計算方式等關(guān)鍵問題上將統(tǒng)一按朝陽區(qū)實施細(xì)則執(zhí)行。“我愛我家”專家指出，從此次發(fā)布的土地增值稅實施細(xì)節(jié)來看，有三大變化。
一、房產(chǎn)宏觀調(diào)控范圍，由住宅物業(yè)擴(kuò)大到商業(yè)地產(chǎn)。
二手房轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅細(xì)則規(guī)定：“二手房稅收征收范圍從住宅擴(kuò)大到寫字樓、商鋪等非住宅”。從國家利用稅收環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)市場上漲過快的房價進(jìn)行調(diào)控，可以看出，其征收的領(lǐng)域及范圍正在從住宅物業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)延伸、擴(kuò)大。這一政策出臺與實施不僅是國家宏觀調(diào)控深入的一個信號，同時也是一個重要的轉(zhuǎn)變。因為，從今年國家發(fā)布的房地產(chǎn)各項政策中不難看出，其重點整治對象即針對住宅，而此次細(xì)節(jié)的出臺，國家通過宏觀調(diào)控平抑房價的重點不僅僅是住宅，對于商業(yè)地產(chǎn)，政府也是相當(dāng)關(guān)注的。
二、普通住宅與非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)是120㎡還是140㎡以上，界線劃分明確。
11月份，民間傳言國稅總局將對普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的界線下調(diào)，即要同時滿足“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下”三個條件才可視為普通住宅。而此次公布的二手房轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅細(xì)則明確規(guī)定，建筑面積的限制仍然是140平方米。這也使得市場一度風(fēng)傳，140平方米限制將下調(diào)為120平方米的“傳聞”得以平息。同時，120平方米－140平方米的中間地帶房屋也取得了豁免土地增值稅征收的“特權(quán)”。細(xì)節(jié)的出臺，使得土地增值稅普通住宅與非普通住宅的征收面積劃界進(jìn)一步得到了確認(rèn)，對于二手房市場上，120平方米－140平方米之間次新房交易增長帶來了一定促進(jìn)作用。
三、抵扣項目不包括個人所得稅，國家打擊投機(jī)炒房意圖明顯。
按照此前的規(guī)定，二手房轉(zhuǎn)讓所需交納的土地增值稅，將扣除因轉(zhuǎn)讓獲利而交納的個人所得稅。但新的細(xì)則規(guī)定，扣除項目不包括個人所得稅。這意味著，房主將需要多交納相當(dāng)于個稅款額的費用�！拔覑畚壹摇睂＜抑赋�，政府之所以會有如此規(guī)定，是因為土地增值稅和個人所得稅，都是對于個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)增值的那部分進(jìn)行征收的。換言之，這兩個稅費是同一個層面、同一個層次的稅種，都是平行的稅種，并無相互抵扣關(guān)系。因此，政府此次下發(fā)的土地增值稅征收細(xì)則明令指出，扣除項目不包括個人所得稅。可見，政府打擊投機(jī)炒房意圖的明顯，同時，對于北京房地產(chǎn)市場上漲過快的房價也將起到很好的抑制作用。
“我愛我家”專家認(rèn)為，由于土地增值稅采取的是累進(jìn)制抵扣的征收方式，在具體抵扣項目計算時較為復(fù)雜。因此，我們認(rèn)為，該稅種在市場的執(zhí)行過程中有可能會選擇按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅，對于買賣雙方來說，土地增值稅的征收并無大太影響。
此次二手房轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅細(xì)則的及時出臺，對于從12月1日起開始征收的土地增值稅起到了一個非常及時又較為明確的指導(dǎo)作用，使得稅費的征收和二手房市場較為平穩(wěn)的發(fā)展，同時，解決了政策細(xì)節(jié)未出之前，客戶及業(yè)主較為關(guān)心及疑慮、擔(dān)心的問題。
