昨天是本市二手房交易開征土地增值稅的第二個工作日，記者在豐臺地稅局的二手房交易稅收答疑現(xiàn)場和海淀等區(qū)的二手房交易辦稅窗口看到，雖然真正去繳稅的沒有幾個，但是前往辦稅場所咨詢的市民仍大有人在。豐臺地稅局有關負責人介紹，非普通住房在繳納土地增值稅時，可以根據(jù)自身有無發(fā)票、能否評估等實際情況“選擇”三種征收方式中的一種。稅務業(yè)內人士昨天也表示，目前流傳的“按1％繳土地增值稅最劃算”的說法并不完全準確，它對房屋增值較大的二手房很“適用”，但是對于房屋增值不大的二手房就不太適用了。增值不大的二手房還是憑購房發(fā)票繳稅可能更“劃算”。
小漲房按1％繳稅有點“虧”
“其實不是所有房子都是按1％核定征收合適，有的時候是中介犯懶，房主得自己算清楚賬�！倍悇諛I(yè)內人士介紹，目前開征的二手房土地增值稅一共有三種繳稅方式。一個是提供購房發(fā)票，繳納土地增值稅時可以扣除購房發(fā)票金額和按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5％的金額，還有取得房地產(chǎn)時所繳納的契稅和按國家規(guī)定統(tǒng)一繳納的與轉讓房地產(chǎn)有關稅金（主要包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和印花稅）。
第二個是拿著房屋及建筑物價格評估報告，可以在繳納土地增值稅時扣除土地出讓金、中介機構評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值），以及按國家規(guī)定統(tǒng)一繳納的與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金和價格評估費用。
第三個是不提供購房發(fā)票或房屋及建筑物價格評估報告，按轉讓二手房交易價格全額的1％征收率繳納土地增值稅。
業(yè)內人士透露，這三種繳稅方式對房屋增值程度不同的房屋來說各有千秋，并非按1％繳稅都最“劃算”。舉例來說，兩年前以45萬元購買的一套150平方米的房子打算現(xiàn)在出售，售價只是小漲10萬元，為55萬元。按照1％核定征收方式來計算，需要繳納的土地增值稅為550000元×1％=5500元。按照提供購房發(fā)票的第一種方式來計算，需要繳納的土地增值稅為（550000元－450000元－450000×5％×2－450000元×3％－550000元×5.5％－450000元×0.5‰）×30％=3307.5元。顯然，按提供發(fā)票的方式據(jù)實繳稅，要比按1％核定征收少繳將近2200元稅。
飆升房最“適用”1％稅率如果是出售價比當年買房價要高出很多的飆升房，那么按1％核定征收方式繳稅最“適用”不過了。也舉個例子來說明，同樣是兩年前購買的一套200平方米的房子，當時的購買價格是100萬元，現(xiàn)在出售的價格160萬元。按1％核定征收方式，需要繳納的土地增值稅為160萬元×1％=1.6萬元。按提供購房發(fā)票的征收方式計算，需要繳納的土地增值稅為（160萬元－100萬元－100萬元×5％×2－100萬元×3％－160萬元×5.5％－100萬元×0.5‰）×30％=11.445萬元。
怎么繳稅房主有“決定權”
可是，手里明明有購房發(fā)票的二手房主，看中了沒發(fā)票更“劃算”的核定征收繳稅方式，能否順利按照自己的想法選擇繳稅的方式呢？
記者昨天就這一“敏感”問題咨詢了本市多個區(qū)縣的辦稅大廳，工作人員雖然對二手房主選擇哪種方式征稅合算的提問“守口如瓶”，但是也都隱晦地向記者表示，能不能提供購房發(fā)票是二手房房主的事，房主本人說購房發(fā)票丟失或找不到了，稅務部門當然也不能強行要求人家提供發(fā)票據(jù)實征稅。
