根據(jù)央行的統(tǒng)計,2005年第二季度至今年第一季度,金融機構對居民房的新增中長期消費貸款各季環(huán)比增加額分別為589.34億、304.52億元、442億元和410.58億元。雖然銀行居民的中長期貸款并沒有出現(xiàn)大幅度地增長,但全國的房地產(chǎn)價格漲幅依然較大,北京今春的前兩個月上漲了17.3%;去年的緊縮性調控之后房價出現(xiàn)了回落的長三角地區(qū),最近又出現(xiàn)房價上漲勢頭。從需求方面來分析,在銀行對居民住宅抵押貸款沒有大幅增長的情況下,是什么因素在推動國內的房價格的持續(xù)上漲呢?
一種可能是,由于央行去年提高了住宅抵押貸款利率,國內居民購房時貸款比例在下降,支付了更多首付。如果這一解釋成立,那么,在宏觀金融層面上會反映為居民儲蓄存款增長率的減緩。但自2006年以來,居民儲蓄存款增長率一直保持在18%左右。今年第一季度,居民戶存款增加1.2萬億元,同比還多增2196億元。這充分說明,2005年6月以來國內房地產(chǎn)價格的上漲并不是國內居民的需求所帶動的。
另一種答案是,外資對中國房地產(chǎn)形成了越來越大的需求。雖然我們沒有相關的直接數(shù)據(jù),但一系列的宏觀金融數(shù)據(jù)中也可略見一斑。中國現(xiàn)在成為全球外匯儲備最多的國家,中國的外匯儲備來源有貿易順差、外商直接投資和短期資本的流入。然而,巨額的外匯儲備增加額,用貿易順差可以解釋的不足50%;外商直接投資形成的外匯儲備平均只占外匯儲備增加額的20%多,剩余有20%-30%的外匯儲備是由短期資本流入引起的。這些資本進入中國后的資產(chǎn)選擇可以是銀行存款、購買債券、購買股票和投資于房地產(chǎn)。然而,中國金融機構的外匯存款余額不僅增長緩慢,有時還出現(xiàn)凈額下降的情況;債券市場利率在上升,價格在下跌,說明并沒有太多的增量資金進入債券市場;投入于股票主要是QFII,這部分資產(chǎn)受額度管理,相當有限。因此可以比較有把握地說,大量的外資進入了中國的房地產(chǎn)市場。
近年有關外資在中國大量購買房產(chǎn)的報道并不鮮見,大量的外資進入中國的房地產(chǎn)市場的直接后果便是助長了中國房地產(chǎn)價格上漲,這也是外資樂于見到的:它們不僅可以獲得人民幣升值的利益,而且也在房價的大幅度上漲中賺得缽滿盆盈。由于國外在不斷地提高利率,那些進入中國的游資并不甘心獲得人民幣一年升值3%左右的匯差收益的,進入中國房地產(chǎn)市場推高資產(chǎn)價格,無疑是它們進入中國的既有的戰(zhàn)略中的一步。
外資推動的資產(chǎn)價格上漲,一方面引導中國居民房地產(chǎn)價格還將進一步上漲的預期,在跟漲不跟跌的心理作用下,一旦國內的居民開始大量購買房地產(chǎn)時,外資便可全身而退,把房地產(chǎn)價格過快上漲的泡沫留給中國來承擔。另一方面它又扭曲了中國房地產(chǎn)市場供給結構。由于外資購房大多是現(xiàn)金購房,這種便利性引誘更多的開發(fā)商去開發(fā)可供外資購買的高檔住宅,而相對不愿意購買適合中國老百姓居住的商品住宅,從而加劇了中國房地產(chǎn)市場的供需結構性矛盾。
外資涌入是導致中國在2005年5月份的房地產(chǎn)調控之后,房地產(chǎn)價格不跌反漲的重要原因之一。如此的房地產(chǎn)價格上漲率必將最終損害中國經(jīng)濟的健康成長和金融體系的穩(wěn)定。采取措施抑制外資過度炒房應當是控制中國當前房地產(chǎn)價格的重要舉措。鑒于外資購買不需要申請國內貸款的特殊性,央行提高首付比率或貸款利率之類的辦法是收不到成效的,唯一可行的辦法就是對外資購買征收較高的物業(yè)稅。中國外貿正在受到其它國家的關稅懲罰或反傾銷調查,為了穩(wěn)定國內的房地產(chǎn)市場和促進國民經(jīng)濟的平穩(wěn)增長,對外資開征更高比例的物業(yè)稅,無疑是一石多鳥的舉措。