根據(jù)央行的統(tǒng)計，2005年第二季度至今年第一季度，金融機(jī)構(gòu)對居民房的新增中長期消費(fèi)貸款各季環(huán)比增加額分別為589.34億、304.52億元、442億元和410.58億元。雖然銀行居民的中長期貸款并沒有出現(xiàn)大幅度地增長，但全國的房地產(chǎn)價格漲幅依然較大，北京今春的前兩個月上漲了17.3%；去年的緊縮性調(diào)控之后房價出現(xiàn)了回落的長三角地區(qū)，最近又出現(xiàn)房價上漲勢頭。從需求方面來分析，在銀行對居民住宅抵押貸款沒有大幅增長的情況下，是什么因素在推動國內(nèi)的房價格的持續(xù)上漲呢？
一種可能是，由于央行去年提高了住宅抵押貸款利率，國內(nèi)居民購房時貸款比例在下降，支付了更多首付。如果這一解釋成立，那么，在宏觀金融層面上會反映為居民儲蓄存款增長率的減緩。但自2006年以來，居民儲蓄存款增長率一直保持在18%左右。今年第一季度，居民戶存款增加1.2萬億元，同比還多增2196億元。這充分說明，2005年6月以來國內(nèi)房地產(chǎn)價格的上漲并不是國內(nèi)居民的需求所帶動的。
另一種答案是，外資對中國房地產(chǎn)形成了越來越大的需求。雖然我們沒有相關(guān)的直接數(shù)據(jù)，但一系列的宏觀金融數(shù)據(jù)中也可略見一斑。中國現(xiàn)在成為全球外匯儲備最多的國家，中國的外匯儲備來源有貿(mào)易順差、外商直接投資和短期資本的流入。然而，巨額的外匯儲備增加額，用貿(mào)易順差可以解釋的不足50%；外商直接投資形成的外匯儲備平均只占外匯儲備增加額的20%多，剩余有20%-30%的外匯儲備是由短期資本流入引起的。這些資本進(jìn)入中國后的資產(chǎn)選擇可以是銀行存款、購買債券、購買股票和投資于房地產(chǎn)。然而，中國金融機(jī)構(gòu)的外匯存款余額不僅增長緩慢，有時還出現(xiàn)凈額下降的情況；債券市場利率在上升，價格在下跌，說明并沒有太多的增量資金進(jìn)入債券市場；投入于股票主要是QFII，這部分資產(chǎn)受額度管理，相當(dāng)有限。因此可以比較有把握地說，大量的外資進(jìn)入了中國的房地產(chǎn)市場。
近年有關(guān)外資在中國大量購買房產(chǎn)的報道并不鮮見，大量的外資進(jìn)入中國的房地產(chǎn)市場的直接后果便是助長了中國房地產(chǎn)價格上漲，這也是外資樂于見到的：它們不僅可以獲得人民幣升值的利益，而且也在房價的大幅度上漲中賺得缽滿盆盈。由于國外在不斷地提高利率，那些進(jìn)入中國的游資并不甘心獲得人民幣一年升值3%左右的匯差收益的，進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場推高資產(chǎn)價格，無疑是它們進(jìn)入中國的既有的戰(zhàn)略中的一步。
外資推動的資產(chǎn)價格上漲，一方面引導(dǎo)中國居民房地產(chǎn)價格還將進(jìn)一步上漲的預(yù)期，在跟漲不跟跌的心理作用下，一旦國內(nèi)的居民開始大量購買房地產(chǎn)時，外資便可全身而退，把房地產(chǎn)價格過快上漲的泡沫留給中國來承擔(dān)。另一方面它又扭曲了中國房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)。由于外資購房大多是現(xiàn)金購房，這種便利性引誘更多的開發(fā)商去開發(fā)可供外資購買的高檔住宅，而相對不愿意購買適合中國老百姓居住的商品住宅，從而加劇了中國房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)性矛盾。
外資涌入是導(dǎo)致中國在2005年5月份的房地產(chǎn)調(diào)控之后，房地產(chǎn)價格不跌反漲的重要原因之一。如此的房地產(chǎn)價格上漲率必將最終損害中國經(jīng)濟(jì)的健康成長和金融體系的穩(wěn)定。采取措施抑制外資過度炒房應(yīng)當(dāng)是控制中國當(dāng)前房地產(chǎn)價格的重要舉措。鑒于外資購買不需要申請國內(nèi)貸款的特殊性，央行提高首付比率或貸款利率之類的辦法是收不到成效的，唯一可行的辦法就是對外資購買征收較高的物業(yè)稅。中國外貿(mào)正在受到其它國家的關(guān)稅懲罰或反傾銷調(diào)查，為了穩(wěn)定國內(nèi)的房地產(chǎn)市場和促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長，對外資開征更高比例的物業(yè)稅，無疑是一石多鳥的舉措。
