5月29日,國務(wù)院辦公室轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》(以下簡稱《意見》),強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用,很大的亮點(diǎn)是調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅,規(guī)定從2006年6月1日起,對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅,而備受市場矚目的房地產(chǎn)交易20%個(gè)人所得稅出人意料地沒有出現(xiàn),多少讓公眾感到失望。冷靜下來我們不禁要問,其中的原由是什么?為什么只推行營業(yè)稅的調(diào)控?
一、稅收政策調(diào)控在穩(wěn)定房價(jià)系列工作中調(diào)控環(huán)節(jié)
九部委《意見》從切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu);進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用;合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度;進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序;有步驟地解決低收入家庭的住房困難;完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度等六方面出臺了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的措施與意見,稅收政策的調(diào)節(jié)只是其中一個(gè)方面。
事實(shí)上根本的穩(wěn)定住房價(jià)格的手段是加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管,宏觀調(diào)整土地供應(yīng)改善住房結(jié)構(gòu)供應(yīng),解決供需矛盾。稅收政策的調(diào)控的環(huán)節(jié)是房產(chǎn)交易環(huán)節(jié),調(diào)整過度膨脹的房產(chǎn)需求,是短時(shí)治標(biāo)的方法。從相關(guān)媒體報(bào)道,稅收新政的市場調(diào)控反應(yīng)挺強(qiáng)烈,說明稅收政策的調(diào)控還是有一定效果的。
二、20%個(gè)人所得稅和營業(yè)稅在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)調(diào)控比較
。ㄒ唬⿵睦碚撋现v,個(gè)人所得稅的調(diào)控力度大于營業(yè)稅
以100萬元交易額為例,如果賣方持有房產(chǎn)的時(shí)間不足5年,賣方將支付交易額5.55%的全額營業(yè)稅,共計(jì)5.55萬元。而如果賣方在買房時(shí)的購入價(jià)是不足50萬元,除去交易費(fèi)用成本,他將獲利近50萬元。一旦強(qiáng)制征收個(gè)人所得稅,稅率為收益部分的20%,賣方需要另外支付近10萬元。如果賣方另外還有一部分的貸款利息成本、裝修成本,這些稅負(fù)將使他的實(shí)際收益大幅降低。
因此個(gè)人所得稅在計(jì)稅依據(jù)上可以直接針對投機(jī)者的投機(jī)所得征稅,可以直接減少投機(jī)收益;另外從稅率上來講,20%的稅率對于投機(jī)者來講調(diào)控力度是相當(dāng)大的,大大增加了投機(jī)者的投機(jī)成本。而相比之下,營業(yè)稅5.5%的稅率相對于投機(jī)者高額的利潤來說,調(diào)控作用不很明顯,主要的作用筆者認(rèn)為在于調(diào)控一些短線投資者和正常交易上。正因?yàn)閭(gè)稅的這種直接打擊投資作用,市場人士稱其可能成為此輪調(diào)控的重拳。
。ǘ⿵膶(shí)行上講,營業(yè)稅的調(diào)控作用大于個(gè)人所得稅
因?yàn)槲覈愂照鞴芩讲桓,不足以支持房產(chǎn)交易征收個(gè)人所得稅的需要,從1994年以來,此項(xiàng)規(guī)定實(shí)施效果一直不十分理想,原因是納稅人不向稅務(wù)部門主動申報(bào),稅務(wù)部門也沒有相應(yīng)有效措施進(jìn)行監(jiān)管。
據(jù)有關(guān)消息報(bào)道,去年6月,北京朝陽區(qū)和東城區(qū)房地產(chǎn)交易中心聯(lián)手以“先稅后證”規(guī)定征收二手房交易個(gè)稅,但半個(gè)月之后草草收場,當(dāng)月征收的二手房交易所得稅僅40多萬元;從2004年1月開始試征的杭州也在試行8個(gè)月后中止;南京的試行僅維持了4天。
所以,當(dāng)局在考慮個(gè)人所得稅和營業(yè)睡的選擇上一定下了不少工夫。營業(yè)稅調(diào)控力度小,但調(diào)節(jié)作用明顯,實(shí)行起來相對成熟;個(gè)人所的稅調(diào)節(jié)力度大,但實(shí)行效果不理想,草草推出只能是重蹈覆轍,“有心殺賊,無力回天”。
。ㄈ⿵奈磥戆l(fā)展來看,個(gè)人所得稅會與營業(yè)稅并行
國稅總局近期已經(jīng)宣布,對房產(chǎn)交易增值收入征收20%的個(gè)人所得稅,并將強(qiáng)制在部分地方執(zhí)行。國稅總局將與其他部門聯(lián)合對自住年限不到兩年的住房轉(zhuǎn)讓收入的增值部分強(qiáng)制征收20%的個(gè)人所得稅;如房產(chǎn)原值不便確定,則按全部轉(zhuǎn)讓收入的一定比例征收———該比例大概在2%至5%之間,將由各地根據(jù)情況自行確定。
中央要求欲強(qiáng)制推行此項(xiàng)政策地區(qū)的稅務(wù)部門與房產(chǎn)部門聯(lián)合,在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易達(dá)成同時(shí)完成征稅,對不繳納所得稅的不予辦理房產(chǎn)證。應(yīng)該說,能夠做到部門間的信息共享與合作,政策推行應(yīng)該不會有太大的問題,再加上最近國家一系列政策出臺,政府以及做出了強(qiáng)有力的姿態(tài),下大力氣控制房地產(chǎn)市場,筆者相信政策的推行會取得良好的效果。
三、九部委《意見》稅收新政真實(shí)目的,意欲擇機(jī)強(qiáng)制推行個(gè)人所得稅
。ㄒ唬┒愂照哒{(diào)控作用實(shí)證分析
筆者認(rèn)為,房產(chǎn)價(jià)格的因素由很多的因素共同發(fā)揮作用,根本的因素在于土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擾亂市場,為房地產(chǎn)投機(jī)者提供了土壤,F(xiàn)在控制房地產(chǎn)市場的手段首先要保證土地的結(jié)構(gòu)供應(yīng)合理以及土地開發(fā)的全程監(jiān)控;此外還要整頓開發(fā)商制造虛假信息,散播供應(yīng)緊張的氣氛的行為;最后在房地產(chǎn)交易流通環(huán)節(jié),綜合利用信貸,稅收,土地行政手段控制炒房,維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序。
。ǘ┒愂招抡{(diào)控后房價(jià)變化存在爭議
稅收新政的調(diào)控最終效果如何呢?各方觀點(diǎn)不一。中國社科院金融發(fā)展與金融制度研究室主任易憲容表示,如果強(qiáng)制征收20%房產(chǎn)交易個(gè)稅,會對房地產(chǎn)炒作有所遏制。而上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任印堃華就對此不以為然,“事實(shí)上,現(xiàn)階段的房地產(chǎn)稅收已經(jīng)很重,對轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)征收過重的稅,會阻礙資源流動,影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展!彼瑫r(shí)指出,對健康的樓市來說,正常的梯度消費(fèi)是必需的,而梯度消費(fèi)需要通過轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)。他說:“對房地產(chǎn)更應(yīng)加大保有環(huán)節(jié)的稅收,而對目前還處在調(diào)整期的樓市,保有環(huán)節(jié)的稅收也應(yīng)慎用———過重稅收如果消化不當(dāng),反易引起房價(jià)上漲!
筆者認(rèn)為,兩位專家的擔(dān)心都不無道理。稅收手段在我國目前的征管水平下,只能做到“一刀切”,政策在調(diào)控炒房行為的同時(shí),必定會對正常的交易產(chǎn)生影響,必然會對房地產(chǎn)正常的流通產(chǎn)生副作用。具體分析如下:
一方面,我國住房供應(yīng)存在結(jié)構(gòu)性矛盾,市場剛性自住需求得不到滿足。在供需存在矛盾的情況下,在目前處于賣方市場的房地產(chǎn)市場中推行稅收新政,增加的稅收會最終轉(zhuǎn)嫁到買房者的身上
另一方面,短期二手房供應(yīng)不足,遠(yuǎn)期將推動房價(jià)上漲!兑庖姟返膶(shí)行是的相當(dāng)部分二手房提前交易,而且由于部分二手房退出交易,意味著短期內(nèi)二手房將出現(xiàn)更大程度的供需矛盾,這勢必會在6月后短期內(nèi)將會推動房租價(jià)格的上漲,由此帶來的后果是租房和購房兩種經(jīng)濟(jì)行為替代性增加,雖然遠(yuǎn)期內(nèi)退出交易的二手房會重新回歸市場,面對更大的市場需求,這樣的房價(jià)下降的預(yù)期不能抵消供需矛盾帶來的房價(jià)上漲。
。ㄈ⿹駲C(jī)推出房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅
鑒于可能出現(xiàn)的稅收轉(zhuǎn)嫁到購買者一方,引起房價(jià)上漲局面的考慮,和個(gè)人所得稅短期內(nèi)推出個(gè)方面條件不太成熟的情況,筆者認(rèn)為推出調(diào)節(jié)力度較小的營業(yè)稅可以試探市場的反應(yīng)情況,檢驗(yàn)市場的承受能力,發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)需求各部分的變化情況,為以后推出個(gè)人所得稅積累經(jīng)驗(yàn)。由于營業(yè)稅力度不是很大,市場最后不會產(chǎn)生不可控的局面,在試探當(dāng)中,稅總可以會同其他部門就房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅的出臺的相關(guān)信息共享,工作配合問題等基礎(chǔ)性問題進(jìn)行研究,等時(shí)機(jī)成熟,擇機(jī)推出。