最近，北京市朝陽(yáng)區(qū)地稅局對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)收費(fèi)公共建筑、物業(yè)用房、各類收費(fèi)停車場(chǎng)涉及的房地產(chǎn)稅收情況進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)上述部門在繳納房地產(chǎn)稅中存在許多問題，特別是由于物業(yè)用房權(quán)屬不清，導(dǎo)致房產(chǎn)稅繳納比較混亂，漏繳、不繳現(xiàn)象嚴(yán)重。
一些物業(yè)用房權(quán)屬不清
在調(diào)查的不同檔次的居民住宅小區(qū)中，高檔居民住宅小區(qū)都配有現(xiàn)代化的、功能較齊備的收費(fèi)公共建筑，如會(huì)館、游泳館、健身房、保齡球館、網(wǎng)球館等，中低檔住宅小區(qū)也建有收費(fèi)的文化活動(dòng)中心。據(jù)調(diào)查，80%收費(fèi)公共建筑的房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司所有，開發(fā)公司將房屋有償出租給俱樂部或健身公司使用，由俱樂部或健身公司對(duì)其進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，還有的開發(fā)公司以無償或采用利潤(rùn)分成的形式提供給物業(yè)管理部門使用。
小區(qū)物業(yè)用房的權(quán)屬有的為開發(fā)公司所有，有的沒有明確的房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)。小區(qū)收費(fèi)停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)一般屬于開發(fā)公司所有（已出售給小區(qū)業(yè)主的除外）。房地產(chǎn)使用情況有兩類：一是物業(yè)管理部門自行經(jīng)營(yíng)管理停車場(chǎng)，向居民收取停車費(fèi)；二是物業(yè)管理部門委托停車場(chǎng)管理公司進(jìn)行管理，停車場(chǎng)管理公司每年向物業(yè)管理部門繳納管理費(fèi)或雙方進(jìn)行利潤(rùn)分成。
房產(chǎn)稅繳納問題多
根據(jù)調(diào)查，小區(qū)收費(fèi)公共建筑在繳納房地產(chǎn)稅方面存在一定問題。房地產(chǎn)開發(fā)公司出租給俱樂部的用房，一般按規(guī)定繳納了房地產(chǎn)稅，而物業(yè)管理部門無償使用或采取利潤(rùn)分成形式使用開發(fā)公司房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的情況，則存在未納稅款的現(xiàn)象。
物業(yè)管理用房方面，對(duì)于已公攤到各業(yè)主住宅面積中的物業(yè)用房，由于其房地產(chǎn)權(quán)屬不清，開發(fā)公司與業(yè)主之間沒有完成這部分房屋所有權(quán)和權(quán)屬證明的轉(zhuǎn)移，因此房產(chǎn)稅、土地使用稅存在漏繳現(xiàn)象。有的物業(yè)管理部門與開發(fā)公司最初屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，后轉(zhuǎn)為單純的委托管理關(guān)系。這種情況下的房產(chǎn)稅繳納比較混亂，在納稅上存在爭(zhēng)議。另外，還有的物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)公司所有，由物業(yè)管理部門無償使用，房產(chǎn)原值在開發(fā)公司賬上記載，在物業(yè)管理部門的賬面上沒有反映，計(jì)稅依據(jù)難以確定，對(duì)稅款征收帶來一定困難。
小區(qū)內(nèi)的收費(fèi)停車場(chǎng)，擁有土地使用權(quán)的停車場(chǎng)管理部門，一般都按規(guī)定繳納了土地使用稅。而停車場(chǎng)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理部門之間在停車場(chǎng)的土地權(quán)屬和使用上存在分歧的，則很少按規(guī)定納稅。土地使用權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司的，由物業(yè)管理部門委托停車場(chǎng)管理公司進(jìn)行管理，管理公司每年向物業(yè)部門交納管理費(fèi)或雙方進(jìn)行利潤(rùn)分成。由于稅務(wù)機(jī)關(guān)很難掌握實(shí)際情況，難以確定土地使用稅的納稅義務(wù)人，因此有稅收流失現(xiàn)象。
調(diào)查顯示，住宅小區(qū)收費(fèi)的公共設(shè)施和物業(yè)用房繳納房地產(chǎn)稅的狀況不容樂觀，因此有關(guān)人士建議，一是對(duì)小區(qū)內(nèi)收費(fèi)的公共建筑、物業(yè)用房及收費(fèi)停車場(chǎng)如何繳納房地產(chǎn)稅出臺(tái)明確政策，或細(xì)化相關(guān)規(guī)定。二是確定小區(qū)物業(yè)用房及收費(fèi)停車場(chǎng)有關(guān)房地產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。三是進(jìn)一步明確收費(fèi)停車場(chǎng)面積的確認(rèn)及土地使用稅的繳納方式，以規(guī)范該行業(yè)房地產(chǎn)稅的征管。
