日前，國家稅務(wù)總局下發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》。該通知規(guī)定，從2006年8月1日起，居民在進(jìn)行二手房個(gè)人交易時(shí)需繳納“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目的個(gè)稅，并且明確該稅率為固定的20％，同時(shí)還進(jìn)一步明確了相關(guān)細(xì)則。
今年以來，房地產(chǎn)新政頻頻出臺(tái)，先是明確二手房轉(zhuǎn)讓需繳納營業(yè)稅，接著是國六條，緊隨其后是九部委聯(lián)合出臺(tái)的政策，房地產(chǎn)市場受到強(qiáng)烈的震動(dòng)，而每次二手房市場都被推在風(fēng)口浪尖。
據(jù)了解，房屋交易個(gè)稅稅種早就存在，只是以前是業(yè)主“自愿繳納”。去年9月，國稅局發(fā)布126號(hào)文件，要求各地強(qiáng)征個(gè)稅。由于個(gè)稅按照賣房款與原購房款差價(jià)的20％征收，比起5％的營業(yè)稅，將造成更大的交易成本。雖然后來不了了之，而強(qiáng)制征收的傳聞一直不斷。
根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的檢測數(shù)據(jù)顯示，今年以來二手房市場的供應(yīng)量始終保持著大幅增長的態(tài)勢(shì)，但是增長幅度卻逐漸放緩。今年1至6月份北京市二手房住宅交易均價(jià)上漲12.9％，上海和天津等城市也出現(xiàn)小幅上漲，說明二手房市場的需求依然在擴(kuò)大。但是，今年二手房交易出現(xiàn)了一個(gè)新特點(diǎn)，往常備受追捧的中低價(jià)位住宅需求出現(xiàn)大幅下滑，而總價(jià)在100萬元以上的高檔住宅則成為市場新寵。這樣一來，在該通知實(shí)施后，購買高檔住宅的消費(fèi)者將要繳納更多的稅金。
在營業(yè)稅政策出臺(tái)后，上海6月份二手房供應(yīng)量比5月份下降了30％多，北京也出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)。但是，由于新售商品房的價(jià)格一直居高不下，加上市場潛在的消費(fèi)群體不斷增加，北京的二手房市場雖然供應(yīng)量減少，但是交易量下降并不是很明顯，甚至在高科技人才聚集的海淀區(qū)還出現(xiàn)了二手房價(jià)格一路走高的狀況。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該通知出臺(tái)后，二手房交易量在短期內(nèi)會(huì)受到一些影響，但從長期看，二手房有地理位置、價(jià)格等其自身的優(yōu)勢(shì)，一些消費(fèi)者可能還是會(huì)選擇二手房；如果二手房的優(yōu)勢(shì)不再明顯，會(huì)使得更多的消費(fèi)者重新選擇新建商品房，這樣或許又會(huì)形成賣方市場，導(dǎo)致房價(jià)的繼續(xù)升高。一些專家認(rèn)為，在流通領(lǐng)域加強(qiáng)稅收將有利于市場的調(diào)節(jié)。
新政要點(diǎn)
二手房交易過戶前必須完稅。
在房產(chǎn)交易場所設(shè)置稅收征收窗口，轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，要與轉(zhuǎn)讓過程中應(yīng)繳納的契稅、營業(yè)稅、土地增值稅等稅收同時(shí)辦理。這就是說，如果不繳納二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅的話，即使契稅、營業(yè)稅等其他稅完全繳納也不能拿到房產(chǎn)證。
權(quán)威解釋
兩類二手房可免征個(gè)稅。
一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用房5年，只要房產(chǎn)證的時(shí)間滿足5年期限就可以免征。因此可以說，強(qiáng)征個(gè)稅只是針對(duì)5年以內(nèi)的二手房轉(zhuǎn)讓。
二、5年內(nèi)的二手房交易，只要在一年內(nèi)重新購房的，也可免征或退回個(gè)稅。既可以先買新房后賣舊房，也可以先賣舊房后買新房。只要買賣時(shí)間在一年內(nèi)，都可以享受政策優(yōu)惠。其中，先賣房的情況，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。
個(gè)稅計(jì)算方法
1.個(gè)人出售已購公有住房
應(yīng)納稅所得額＝售房款－住房建筑面積×4000元／平方米－合理費(fèi)用
應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×20％
2.已購公房產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)交出讓金后變?yōu)榭墒凵唐贩?/p>
應(yīng)納稅所得額＝銷售額－住房建筑面積×4000元／平方米－補(bǔ)交的土地出讓金－合理費(fèi)用
應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×20％
3.個(gè)人從市場上購買已購公房按規(guī)定補(bǔ)交出讓金后變?yōu)榭墒凵唐贩?/p>
應(yīng)納稅所得額＝銷售額－購買價(jià)款－補(bǔ)交的土地出讓金－合理費(fèi)用
應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×20％
4.個(gè)人從市場上購買的其他商品房 應(yīng)納稅所得額＝銷售額－購買價(jià)款－合理費(fèi)用
應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×20％
