隨著城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)迅速發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及建筑安裝企業(yè)稅收征管的任務(wù)日益繁重。由于對(duì)該行業(yè)管理上的陌生，企業(yè)所得稅日常征管工作的難度加大，存在的問(wèn)題也較明顯。
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常是多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，其支出的相應(yīng)費(fèi)用難以準(zhǔn)確歸集，從而在銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)和期間費(fèi)用扣除上會(huì)計(jì)處理可能存在不確定因素，稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)地核實(shí)難以著手。
在實(shí)際征管工作中，以預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，實(shí)質(zhì)上是一種預(yù)征行為，雖然方便了稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理，但會(huì)形成一個(gè)潛在的問(wèn)題。即在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，要求企業(yè)按規(guī)定計(jì)算實(shí)現(xiàn)的銷售收入并結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出對(duì)應(yīng)的實(shí)際利潤(rùn)（或虧損）額，再將與預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)之間的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，如果不采取措施加強(qiáng)對(duì)有關(guān)未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的監(jiān)控，完全可能出現(xiàn)納稅人多轉(zhuǎn)成本的情況。
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)施房屋拆遷過(guò)程中發(fā)生的拆遷費(fèi)用，由于各地對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不一，而且在實(shí)際拆遷過(guò)程中由于受到各部門之間的影響，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房開(kāi)企業(yè)拆遷費(fèi)用支付情況不了解，而且拆遷費(fèi)用支付憑證不規(guī)范，無(wú)法確定其真實(shí)性，從而形成稅收管理漏洞。
由于地方稅務(wù)局在個(gè)人所得稅的征收方式上不盡合理，基本上是在征收建安營(yíng)業(yè)稅和銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅時(shí)附征，造成納稅人混淆企業(yè)所得稅與個(gè)人所得稅的概念，特別是一些私營(yíng)房開(kāi)企業(yè)一直認(rèn)為稅務(wù)機(jī)關(guān)是在重復(fù)征稅，使管理的工作難度加大。
解決這些問(wèn)題，一是根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常都是多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，在日常管理工作中采取“一一對(duì)應(yīng)”的管理措施，要求納稅人把開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建造成本即開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項(xiàng)支出，按照各個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目嚴(yán)格劃分完工與否逐個(gè)逐項(xiàng)分別歸集，為準(zhǔn)確結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本奠定基礎(chǔ)。二是嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，確認(rèn)商品房預(yù)售行為。即對(duì)符合下列條件的確認(rèn)為預(yù)售：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。對(duì)收取了預(yù)售款項(xiàng)的房開(kāi)產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)登記情況及時(shí)報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，對(duì)預(yù)售后實(shí)現(xiàn)銷售的也應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告稅務(wù)機(jī)關(guān)，便于對(duì)該類房開(kāi)產(chǎn)品逐個(gè)落實(shí)銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)，避免房開(kāi)企業(yè)拖延銷售收入的實(shí)現(xiàn)。三是通過(guò)加強(qiáng)與城建規(guī)劃部門、房產(chǎn)管理部門和土地管理部門的日常聯(lián)系，定期交換相關(guān)信息，了解房開(kāi)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況。四是針對(duì)房開(kāi)企業(yè)的特殊性，在納稅人辦理納稅申報(bào)的時(shí)候，要求納稅人完善相關(guān)申報(bào)表的說(shuō)明，如申報(bào)當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的預(yù)售收入、銷售收入、當(dāng)期的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工情況、按銷售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)的明細(xì)情況等。五是國(guó)、地稅機(jī)關(guān)切實(shí)加強(qiáng)日常聯(lián)系，增進(jìn)相互協(xié)調(diào)和信息溝通。力爭(zhēng)通過(guò)相互協(xié)作的方式，在房開(kāi)企業(yè)的建筑材料購(gòu)進(jìn)、修理修繕費(fèi)用支付、營(yíng)業(yè)稅金及附加的征收及計(jì)算扣除等方面實(shí)現(xiàn)信息交流，共同規(guī)范該行業(yè)納稅人的財(cái)務(wù)核算管理，有力地推進(jìn)國(guó)、地稅征管，提高稅源的監(jiān)控管理質(zhì)量。
報(bào)當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的預(yù)售收入、銷售收入、當(dāng)期的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工情況、按銷售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)的明細(xì)情況等。五是國(guó)、地稅機(jī)關(guān)切實(shí)加強(qiáng)日常聯(lián)系，增進(jìn)相互協(xié)調(diào)和信息溝通。力爭(zhēng)通過(guò)相互協(xié)作的方式，在房開(kāi)企業(yè)的建筑材料購(gòu)進(jìn)、修理修繕費(fèi)用支付、營(yíng)業(yè)稅金及附加的征收及計(jì)算扣除等方面實(shí)現(xiàn)信息交流，共同規(guī)范該行業(yè)納稅人的財(cái)務(wù)核算管理，有力地推進(jìn)國(guó)、地稅征管，提高稅源的監(jiān)控管理質(zhì)量。
