去年底，建設(shè)部官員稱擬對(duì)大戶型住宅開(kāi)征保有稅。一時(shí)間，有關(guān)這方面的消息一直受到社會(huì)各方的密切關(guān)注。近日坊間傳言，目前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在2007年4月以后出臺(tái)，征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。由此，人們紛紛猜測(cè)，這“大戶型稅”是否就是前兩年政府所說(shuō)要開(kāi)征的物業(yè)稅呢？
調(diào)控的“深水炸彈”
令許多房產(chǎn)投資者感到不安的是，政府要征房產(chǎn)保有稅了。北京房地產(chǎn)業(yè)界某機(jī)構(gòu)市場(chǎng)調(diào)研員告訴記者，相對(duì)于營(yíng)業(yè)稅、所得稅、契稅等流通環(huán)節(jié)稅種而言，真正讓房地產(chǎn)投資者感到恐慌的是房地產(chǎn)保有稅。因?yàn)楫?dāng)市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)時(shí)，投資者可以輕松地將手中的房產(chǎn)溢價(jià)賣(mài)出，并且可以不費(fèi)力地將各種稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到下一個(gè)買(mǎi)家頭上，從而變現(xiàn)投資收益。但如果開(kāi)征房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅，情況就不一樣了。這不僅讓投資者持有成本增加，而且還會(huì)讓接手的買(mǎi)家忖思再三：買(mǎi)大房子的居住成本能否承受？
事實(shí)上，開(kāi)征房產(chǎn)保有稅的說(shuō)法已經(jīng)讓部分投資者感到恐慌。一位手中握有7套北京房產(chǎn)的投資客本打算等房?jī)r(jià)漲到理想的預(yù)期價(jià)位再出手，但現(xiàn)在感覺(jué)政策有變，決定還是要提前作些準(zhǔn)備為好。另一個(gè)有3套房的北京業(yè)主，近來(lái)也一直感到擔(dān)心，雖然有兩套房一直出租著，但如果一旦開(kāi)征保有稅，投資收益率肯定會(huì)大大降低�！罢f(shuō)不定，到時(shí)還不如買(mǎi)貨幣基金的收益高呢，”這位業(yè)主不無(wú)憂心地說(shuō)。
京城一家大型房產(chǎn)中介公司的客戶經(jīng)理也證實(shí)，近一個(gè)月來(lái)，的確有不少握有大戶型住宅的業(yè)主，前來(lái)咨詢賣(mài)房事宜，他們普遍擔(dān)心未來(lái)大戶型保有稅的開(kāi)征，會(huì)使他們的投資陷入進(jìn)退兩難的境地。“相比較去年政府在市場(chǎng)流通環(huán)節(jié)新增的稅種來(lái)說(shuō)，保有稅才是‘深水炸彈’，它令部分投資者感到了震撼，”這位客戶經(jīng)理這樣認(rèn)為。
此稅非彼稅
如果是對(duì)房地產(chǎn)稅種有所了解的人，也許不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在政府有關(guān)部門(mén)所說(shuō)的大戶型保有稅與兩年前財(cái)政部以及國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心所設(shè)計(jì)的物業(yè)稅是不盡相同的。雖然都是主張?jiān)诜慨a(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，但稅收對(duì)象和計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)卻大相徑庭。盡管目前還不太清楚建設(shè)部主張的“大戶型稅”具體內(nèi)容是什么樣，但根據(jù)已有信息推測(cè)，大戶型保有稅征收對(duì)象的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)是戶型面積。而兩年前，由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心主要負(fù)責(zé)撰寫(xiě)的《中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策研究》中，所提到開(kāi)征房地產(chǎn)保有稅的一個(gè)重要原則是，從價(jià)計(jì)稅方式。即，開(kāi)征這一稅種要按評(píng)估值征稅，使多占財(cái)產(chǎn)的人多納稅，這符合稅收的縱向公平原則。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)價(jià)值的上下浮動(dòng)，評(píng)估值也會(huì)相應(yīng)調(diào)整，這也體現(xiàn)了橫向公平的原則。舉例來(lái)說(shuō)，假如一個(gè)人擁有5套小面積住宅，那么稅務(wù)部門(mén)將會(huì)根據(jù)他累加的房產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)稅額，而不管其是否面積大小。據(jù)了解，這一稅改方案不僅是經(jīng)過(guò)深思熟慮的，而且也是當(dāng)時(shí)（2005年）最具權(quán)威性的官方版本�？陀^地說(shuō)，該方案的設(shè)計(jì)理念與國(guó)際上許多發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)行的稅制是相同的。其立意不僅僅著眼于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，還在于公平分配社會(huì)財(cái)富。
那么，為何當(dāng)年花了許多時(shí)間與精力設(shè)計(jì)的物業(yè)稅方案，卻遲遲不見(jiàn)動(dòng)靜？據(jù)推測(cè)，這或許與該稅種的操作難度以及征管成本有關(guān)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)稅管理中的核心問(wèn)題是評(píng)估體系不健全，而房地產(chǎn)的商品特征之一就是千房千面，要對(duì)每一項(xiàng)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，將是一個(gè)巨大的工程。因此在物業(yè)稅推出和真正執(zhí)行之前，首先需要有大量具有專業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估師，而目前我國(guó)在這方面的專業(yè)人員數(shù)量之少，還不足以勝任如此巨大的評(píng)估需要；第二，出于對(duì)控制稅收征管成本和保證征管效率的考慮，還需要培養(yǎng)公民對(duì)此項(xiàng)稅收的納稅意識(shí)以及建立有效的信息系統(tǒng)技術(shù)支持和提高銀行服務(wù)效率；第三，由于房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估是決定征稅多少的主要依據(jù)，因此既為了公平也為防止腐敗行為發(fā)生，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)也需建立有效的監(jiān)督機(jī)制與機(jī)構(gòu)。由此看來(lái)，從完美的稅制設(shè)計(jì)到完美地操作實(shí)施還有相當(dāng)一段路要走。
新稅種開(kāi)征有難度
盡管“大戶型稅”操作難度要比原先設(shè)計(jì)的物業(yè)稅要小的多，但是它所能達(dá)到的功效也要小的多，并且征管效率仍有待驗(yàn)證。近年來(lái)，在人民幣升值的大背景下，投資性購(gòu)房已成為拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要力量。從目前國(guó)內(nèi)各大城市的房產(chǎn)投資情況看，大戶型房產(chǎn)并非是大多數(shù)投資者的首選。
據(jù)京城一位房產(chǎn)中介公司經(jīng)理介紹，在北京一般房產(chǎn)投資者實(shí)際上是偏愛(ài)小戶型、低總價(jià)的房產(chǎn)。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)大致是呈“金字塔”狀的，低端客戶構(gòu)成金字塔塔基，而高端客戶則處于塔的頂端。這就決定了小戶型產(chǎn)品無(wú)論是租還是售，其市場(chǎng)流通性均要好于高端產(chǎn)品，而且小戶型的投資平均收益率并不比大戶型低。所以說(shuō)，開(kāi)征“大戶型稅”與其說(shuō)是要打壓房產(chǎn)投資客，還不如說(shuō)其真正目標(biāo)是調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。
可以想象的是，“大戶型稅”將沿著這樣一條路徑來(lái)影響市場(chǎng)：首先，人們?cè)谫?gòu)房時(shí)會(huì)反復(fù)測(cè)算今后的居住成本，這有可能將相當(dāng)一部分購(gòu)買(mǎi)力“擠”出市場(chǎng)；其次，這一市場(chǎng)需求的變化傳導(dǎo)至開(kāi)發(fā)商時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在做市場(chǎng)規(guī)劃時(shí)就會(huì)相應(yīng)縮減大戶型產(chǎn)品的市場(chǎng)供應(yīng)量�！翱梢哉f(shuō)，開(kāi)征大戶型房產(chǎn)保有稅也算是政府調(diào)控市場(chǎng)的一個(gè)‘次優(yōu)’選擇吧�！边@位房產(chǎn)中介公司經(jīng)理認(rèn)為。
大戶型房產(chǎn)保有稅的開(kāi)征或許也不是件容易事。因?yàn)�，這一按年征收的稅種能否順利征收在很大程度上取決于人們的納稅意愿。在很多發(fā)達(dá)國(guó)家，政府的稅收政策有一個(gè)很重要的理念就是“納稅受益”原則，尤其是由地方政府征收的財(cái)產(chǎn)稅（如不動(dòng)產(chǎn)稅）有很大一部分比例用于政府的社會(huì)公眾福利開(kāi)支，并且政府的財(cái)政支出是受地方議會(huì)監(jiān)督的，這就在很大程度上化解了民眾的抵觸情緒，同時(shí)也大大降低了稅收的征管成本。在我國(guó)，稅收征管一直強(qiáng)調(diào)的是強(qiáng)制性、無(wú)償性、義務(wù)性。從房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收征管情況看，流轉(zhuǎn)稅繳率之所以比較高是因?yàn)槿绻唤欢悇t無(wú)法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，而房屋租賃的所得稅征收率奇低也許與政府缺少?gòu)?qiáng)制性的征管手段有關(guān)。上個(gè)世紀(jì)政府廢止的自行車(chē)捐，或許也是與老百姓納稅意愿不強(qiáng)以及征管成本過(guò)高有關(guān)。
開(kāi)征房地產(chǎn)保有稅可以說(shuō)是政府運(yùn)用稅收杠桿進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控的一種新嘗試，也可為今后物業(yè)稅的開(kāi)征（假定還要征收）獲取一些有益的經(jīng)驗(yàn)，但從根本上講，房地產(chǎn)稅制改革是一個(gè)龐大的社會(huì)系統(tǒng)工程，需要從全局的角度通盤(pán)考慮，才有可能取得進(jìn)展。
