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核心提示：國家稅務總局下月起清算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅。開發(fā)商們表示，新政策的實施將使樓盤開發(fā)成本增加；不少市民擔心，開發(fā)商今后會把實際增加的開發(fā)成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，房價還會因此上漲。 |
清算土地增值稅推高房價？
開發(fā)商稱新規(guī)將令開發(fā)成本大增，市民擔心
國家稅務總局關于清算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的消息昨日剛在媒體公布，便引發(fā)內(nèi)地地產(chǎn)股和香港中資地產(chǎn)股股價大跌。開發(fā)商們表示，新政策的實施將使樓盤開發(fā)成本增加，對樓市影響極為深遠，也正因為這個原因?qū)е铝俗蛱斓禺a(chǎn)股股價大跌。而不少市民擔心，開發(fā)商今后會把實際增加的開發(fā)成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，房價還會因此上漲。
從“預征”步入“清算”時代
據(jù)了解，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，應當繳納土地增值稅。具體稅率為四級超率累進稅率：即增值額未超過扣除項目金額50%的，稅率為30%；增值額占比50%至100%的，稅率為40%；增值額占比100%至200%的，稅率為50%；增值額占比200%以上的，稅率為60%.
但是，因為此前對房地產(chǎn)開發(fā)成本（即可扣除項目）的確定方法不詳，又有《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定：由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅。目前包括廣州、南京、上海等大部分城市，土地增值稅征收多采用預征收制，即按樓盤成交金額的1%-3%征收，待項目竣工結(jié)算后才最后清算具體稅收。以廣州為例，普通住宅預征比例為0.5%，綜合樓預征比例為0.7%，其他預征比例為1%.
但是，根據(jù)昨日公布的《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）精神，由于細化了清算辦法，以清算方式征收土地增值稅的可操作性加強，這將標志著房地產(chǎn)開發(fā)項目全面迎來土地增值稅“清算”時代。從“預征”進入“清算”，對早期儲備了大量土地的大地產(chǎn)開發(fā)商利潤水平有較大的負面影響，因為“清算”是按增值額實際征收稅費，早期開發(fā)商拿地成本低，賣樓后實際增值額自然高，征稅也將增多。
萬科董事會秘書肖莉坦言，一旦正式開始執(zhí)行土地增值稅清算辦法，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司可能遭遇較大的稅負壓力。而從2004年起，萬科即開始為土地增值稅的清算提留準備金，2004-2006年，萬科3年間提留的準備金先是從4000萬元提高到了9000萬元，繼而又提高到了3億元。
提早清算將令開發(fā)成本增加
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，《通知》實施影響最大的是：它提早了開發(fā)商清算土地增值稅的時間，使其無法避稅，從而增加開發(fā)成本。
一位不愿透露姓名的開發(fā)商告訴記者：“以前，土地增值稅在項目開始之初預征后，一直要到這個項目全部竣工結(jié)算后，才征收土地增值稅。這給開發(fā)商們以投機的空間：比如可以保留部分房源不銷售，就能延緩繳稅期限；也有開發(fā)商將項目分多期開發(fā)，一個大型項目未最后開發(fā)完成也無需清算，因此來推遲整體的繳稅時間。”
但是，《通知》增加了新的清算條件，提前了清算土地增值稅的時間。“已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”以及“取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地增值稅征收條件。
而且，《通知》還明確，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。這就避免了開發(fā)商最后一期項目遲遲不開發(fā)，整體項目就遲遲不清算繳交土地增值稅的情況。因此，《通知》一旦實施，開發(fā)商們的稅收成本必然上升，帶動整體開發(fā)成本上升。
市民反應
“房價更要漲了”
雖然國家稅務總局本次出臺的土地增值稅新規(guī)主要是針對開發(fā)商而不是廣大購房市民的，但還是有不少市民擔心，開發(fā)商會把實際增加的開發(fā)成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。
市民朱小姐說：“現(xiàn)在廣州房價已經(jīng)很高了，供應量又不多，開發(fā)商們早就想漲價了，現(xiàn)在突然有政策增加稅收成本，（開發(fā)商）當然會以此為借口漲價了�！�
記者留意到，有市民在焦點房地產(chǎn)網(wǎng)上留言說：“在需大于供的狀態(tài)下，這樣加大房價成本，房產(chǎn)商肯定要把這個稅計入成本，就是說開發(fā)商會把稅轉(zhuǎn)嫁給購房人，房價更要漲了�！�
對此，中國指數(shù)研究院華東分院副院長陳晟表示，對于長期經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務的企業(yè)而言，這部分成本的增加在可以承受的范圍之內(nèi)；而供求關系依然是影響房價的決定性因素，未來房價走勢還要從后期的供求情況來看。
業(yè)界反應
贊
清算是為防止逃稅不會增加開發(fā)成本
國家稅務總局關于清算土地增值稅的通知發(fā)布后，廣州房地產(chǎn)業(yè)界人士對此反應不一。有房地產(chǎn)專家指出，由于近年來部分地方在征收土地增值稅的實際操作中存在漏洞，嚴征土地增值稅是去年國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要部分，目的是為了防止開發(fā)商逃稅。該人士表示，土地增值稅本來就是開發(fā)商要如實繳交的費用，不能說嚴征導致無法逃稅避稅就是增加開發(fā)成本。
彈
實際操作有難度擔心會重復征稅
房地產(chǎn)專家韓世同表示，土地增值稅應該是征收土地增值的稅費，應不同于企業(yè)所得稅，如何確定土地增值額，這當中存在征收的操作難度，如果按開發(fā)商賣樓利潤來收，似乎又是重復征稅。所以該稅種處于極為尷尬的位置。
市場反應
地產(chǎn)股股價大跌
據(jù)悉，《通知》出臺后，由于開發(fā)商們預料清算土地增值稅將增加開發(fā)成本，所以消息昨日一公布，立刻拖累包括內(nèi)地地產(chǎn)股和香港中資地產(chǎn)股股價大跌。在內(nèi)地股市中，截至昨日收市，萬科和保利兩地產(chǎn)股股價都下跌了10%.而在香港股市中，一批中資地產(chǎn)股也大跌，截至昨日16時，富力地產(chǎn)股下跌8.59%，雅居樂下跌8.19%，上海置業(yè)下跌8.11%，世茂房地產(chǎn)和北京北辰也分別下跌了5.05％和4.12%.有房地產(chǎn)業(yè)人士分析，地產(chǎn)股股價下跌僅是該新規(guī)出臺的首個市場反應，隨著政策在下月實施，對絕大部分開發(fā)商都可能帶來開發(fā)成本增加的問題，這對樓市的影響將是深遠的。（地產(chǎn)股股價大跌新聞詳見B5版）
網(wǎng)友熱評
截至昨日22時20分，某網(wǎng)上關于從2月1日起清算土地增值稅的新聞相關評論已達348條，網(wǎng)友反應十分熱烈……
越調(diào)控越買不起房
某網(wǎng)站網(wǎng)友IP：222.185.2.*：這個政策是做官的關起門想起來的，實際上真正受害的是老百姓，這是治標不治本的政策。實際上房價高企的原因，很大的根源在土地價格的不斷攀升，要想真正讓房價降下來，老百姓買得起房，國家應該在土地出讓上少掙點錢，這比什么調(diào)控方法都好，但這是不可能的，所以房價越調(diào)越高，老百姓越來越買不起房，這次的調(diào)控效果也同樣，房價還會漲起來，不信走著瞧……
房價必漲趕緊買房
某網(wǎng)站網(wǎng)友IP：60.9.195.*：制定政策要經(jīng)過實際調(diào)查，沒有調(diào)查就出臺太倉促！企業(yè)補交土地增值稅，肯定成本上升利潤下降。所導致的結(jié)果就是稅負轉(zhuǎn)嫁，分攤到購房人手里！最終，必然的導致房價的再一次上漲！勸諸位趕緊買房，就這兩天，過期不候！
增值也是國家土地增值
某網(wǎng)站網(wǎng)友IP：125.215.31.*：我國的土地產(chǎn)權(quán)都是國有的，房產(chǎn)商只是買了使用權(quán)和開發(fā)權(quán)，土地增值也是國家的土地增值，憑什么要房產(chǎn)開發(fā)商付土地增值稅？是不是合理？請各位談談看法。
