［新政·現(xiàn)象］
明日起就要執(zhí)行清算土地增值稅制度了。今年1月16日，國(guó)稅總局發(fā)布了要清算土地增值稅的通知。這一新制度一時(shí)間竟成了一些房地產(chǎn)促銷商品房的利器。
昨日，鄭州市民劉亮（音）致電本報(bào)咨詢，清算土地增值稅房?jī)r(jià)是不是要暴漲。劉亮說(shuō)，他的朋友老王不炒股票，甚至連彩票都不買，但竟然去炒房。
據(jù)劉亮講，今年1月27日，老王預(yù)訂了鄭州市鄭汴路一樓盤的兩套房子。房子每平方米3300元，他一下子交了兩萬(wàn)元的訂金。眼下老王正四處找朋友借錢呢。
“老王找我借錢的時(shí)候說(shuō)，2月1日就要清算土地增值稅了，房產(chǎn)成本一高，價(jià)格肯定高�！眲⒘琳f(shuō)，他本以為新政策一出，房?jī)r(jià)將受到限制，打算過(guò)了年手頭寬裕了再買房結(jié)婚，現(xiàn)在聽老王這么一說(shuō)，他有點(diǎn)坐不住了。
通過(guò)劉亮，記者輾轉(zhuǎn)找到老王。老王仍為他的投資計(jì)劃而興奮。“我剛交了訂金才3天，聽說(shuō)那房子每平方米就又漲了200元�，F(xiàn)在出手都掙錢�！崩贤跽χ桢X付首付，電話不斷。
“1月27日，我本是陪朋友去看樓盤的。在幾處樓盤都聽售樓小姐說(shuō)‘2月1日，要開始清算土地增值稅，開發(fā)商要抬高房?jī)r(jià)，要買趁早’。后來(lái)，我覺得售樓小姐說(shuō)得也有道理，一狠心，就訂了兩套小戶型。”老王說(shuō)著，放下電話，又開始琢磨受樓小姐的話。
［新政·解讀］
開發(fā)商抬高房?jī)r(jià)也可能吃虧
目前清算土地增值稅的具體細(xì)則，我省還在制定中。但是，河南省地稅局流轉(zhuǎn)稅處陶安彬認(rèn)為，從土地增值稅的立法原則上講，清算土地增值稅不僅不會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，反而會(huì)在一定范圍內(nèi)有助房地產(chǎn)價(jià)格回落。
陶安彬說(shuō)，土地增值稅的征收有選擇性，按照對(duì)應(yīng)的稅率，收益多的多征。通常，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的免征；增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的，稅率為30％；增值額占扣除金額50％至100％的，稅率40％；增值額占比100％至200％的，稅率50％；增值額占比200％以上的，稅率為60％。
清算土地增值稅，就是要嚴(yán)格執(zhí)行這一標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)商將房?jī)r(jià)抬高，利潤(rùn)增加了稅也高，純利潤(rùn)可能會(huì)降低。陶安彬舉例，假如房地產(chǎn)商有1萬(wàn)平方米的普通住房要銷售，并有A、B、C三種可選售價(jià)，允許扣除項(xiàng)目金額為每平方米2334元。
A種售價(jià)為每平方米2800元，增值率為19.97％，免稅，房地產(chǎn)商可得利466萬(wàn)元。
B種售價(jià)為每平方米2900元，增值率為24.25％，應(yīng)交稅169.8萬(wàn)元，房地產(chǎn)商可得利396.2萬(wàn)元。
C種售價(jià)為每平方米3000元，增值率為28.53％，應(yīng)交稅199.8萬(wàn)元，房地產(chǎn)商可得利466.2萬(wàn)元。
通過(guò)比較可見，在C種和A種的售價(jià)下房地產(chǎn)商收益基本一樣高，B種的收益最低。而A種售價(jià)在價(jià)格上比C種有優(yōu)勢(shì)，有利于銷售。
［新政·預(yù)測(cè)］
房?jī)r(jià)是漲是跌不好說(shuō)
河南省一房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人說(shuō)，現(xiàn)在新制度還沒有具體實(shí)施，從具體操作上講，房?jī)r(jià)是漲是跌還不好說(shuō)。但是新制度給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的壓力是可以預(yù)見的。該人士說(shuō)，鄭州目前采用的是核定稅率制度，對(duì)個(gè)人交易不征收土地增值稅，對(duì)房地產(chǎn)公司按照商鋪1％、住宅0.8％的核定稅率征收。因?yàn)榻坏亩惵实�，通常房地產(chǎn)企業(yè)為了促銷都把這部分成本內(nèi)部消化了。但是，一旦稅率提高，成本就會(huì)增加，企業(yè)可能無(wú)法承受，只有將成本或者部分成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。從這個(gè)角度講房?jī)r(jià)是要漲。但是，從市場(chǎng)的角度講，漲價(jià)與否還要視市場(chǎng)需求而定。如果房?jī)r(jià)太高，抑制了購(gòu)房需求，想把這部分成本轉(zhuǎn)嫁到房屋價(jià)格上也行不通。
該負(fù)責(zé)人還表示，新制度有利于制約房地產(chǎn)過(guò)熱發(fā)展，給現(xiàn)存的房地產(chǎn)企業(yè)也帶來(lái)新挑戰(zhàn)。“算上土地增值稅，房地產(chǎn)行業(yè)將成為市場(chǎng)中征稅比例最高的行業(yè)之一，這是國(guó)家持續(xù)治理房地產(chǎn)行業(yè)的信號(hào)�！笔聦�(shí)上，經(jīng)歷了兩年的宏觀調(diào)控之后，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始降溫，原先打算到房地產(chǎn)行業(yè)掘金的老板大多觀望或者改行，房地產(chǎn)過(guò)熱發(fā)展的局面還是有所遏制的。
目前，有資金的房地產(chǎn)公司會(huì)采用囤積土地將來(lái)開發(fā)的方式降低成本。實(shí)行土地增值稅清算制后，一些企業(yè)進(jìn)行囤積的現(xiàn)象會(huì)受到遏制，因?yàn)榘凑赵鲋刀惱圻M(jìn)計(jì)征原則，升值越多，交的稅也越多。
大河網(wǎng)-河南商報(bào)
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%。
編輯留言：
石家莊1.3億元的偷漏稅事實(shí)驚動(dòng)了國(guó)務(wù)院，筆者認(rèn)為地方政府和開發(fā)商不正常的利益關(guān)系也促成了偷漏稅的產(chǎn)生，進(jìn)而成為尋租資金來(lái)源。而土地增值稅的清算規(guī)定則堵住了偷漏稅的漏洞，隨著地下利益關(guān)系的明朗化，開發(fā)商和地方政府是最心痛的。
嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，征收土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)基本沒有影響，從資金的時(shí)間價(jià)值上考慮，相對(duì)與高額的利潤(rùn)，根本不值得一提，進(jìn)而也根本談不到房?jī)r(jià)的影響問(wèn)題上。但是房地產(chǎn)企業(yè)足以利用這樣一個(gè)政策契機(jī)來(lái)忽悠廣大民眾，而開發(fā)商尋租成本的增加也會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)當(dāng)中，就像“歪嘴和尚念歪經(jīng)”，政策本沒有錯(cuò)，而在執(zhí)行當(dāng)中出現(xiàn)問(wèn)題。天才的政策指定者遇到蠢材的執(zhí)行者，后果只能適得其反。
