筆者在接受各路媒體記者采訪時(shí)，有一個(gè)深切的感受，遭遇最頻繁、也是最讓俺頭痛的問(wèn)題是：****將如何影響房?jī)r(jià)？幾乎無(wú)論任何新的政策出臺(tái)，記者最喜歡問(wèn)的就是這個(gè)問(wèn)題。原因其實(shí)很簡(jiǎn)單，因?yàn)樽x者最關(guān)注的就是房?jī)r(jià)，媒體樂(lè)得迎合，但難處在于影響房?jī)r(jià)的因素非常復(fù)雜，單靠某一個(gè)政策很難說(shuō)將會(huì)抑制還是促進(jìn)房?jī)r(jià)。所說(shuō)有些時(shí)候，實(shí)在難以滿足記者朋友們熱切的渴望。
記得去年以前曾流行一種觀點(diǎn)：物業(yè)稅出臺(tái)后會(huì)使房?jī)r(jià)下降，甚至可達(dá)30-40%的降幅。可在物業(yè)稅出臺(tái)的預(yù)期下，今年很多城市房?jī)r(jià)反倒?jié)q了30-40%！
但房?jī)r(jià)最終能否降下來(lái)最終還得看供求關(guān)系。物業(yè)稅如何影響供求關(guān)系？先說(shuō)供應(yīng)，隨著開(kāi)發(fā)成本的降低，應(yīng)該說(shuō)是降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金門檻，有利于吸引開(kāi)發(fā)商擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)。再看需求，一方面，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政策引導(dǎo)條件下，隨著產(chǎn)品成本的明顯下降，房?jī)r(jià)也會(huì)有所下調(diào)，這會(huì)剌激部分中等收入者（尤其積蓄較少但收入并不低的年輕人）加入購(gòu)房行列，雖然物業(yè)持有成本上升，其性質(zhì)類似于按揭貸款對(duì)住宅消費(fèi)的推動(dòng)作用。另一方面，物業(yè)稅大大增加了保有成本，而且最終必然實(shí)行累進(jìn)稅，越是大戶型、越是豪宅其率稅越高，這樣無(wú)疑會(huì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)、投資需求，也會(huì)在一定程度上抑制大戶型的自住型需求。
從上述可知，物業(yè)稅有助于增加供應(yīng)，或者說(shuō)至少不會(huì)影響供應(yīng)，對(duì)于需求則是具有鼓勵(lì)和抑制的雙重作用。開(kāi)始肯定是重點(diǎn)先對(duì)大戶型開(kāi)征物業(yè)稅，而對(duì)于自住型的中小戶型（有可能以90平米或120平米為分界線）或者暫時(shí)免征或者象征性的少征一點(diǎn)。如此一來(lái)，從需求上考量，物業(yè)稅開(kāi)征后的中短期內(nèi)，并不會(huì)對(duì)市場(chǎng)需求產(chǎn)生明顯的抑制。綜合考慮，筆者認(rèn)為物業(yè)稅將不會(huì)對(duì)供求關(guān)系產(chǎn)生明顯作用。從理論上講，在成本降低和政策取向兩個(gè)因素的作用下，整體房?jī)r(jià)將會(huì)有所下降，具體下降多少受很多因素牽制，即使屆時(shí)上房?jī)r(jià)不降反漲，也沒(méi)什么大驚小怪——因?yàn)楫吘构┣箨P(guān)系并沒(méi)有發(fā)生突出變化。當(dāng)然，如果明年在樓市已經(jīng)開(kāi)始下行的前提下開(kāi)征物業(yè)稅，那么它將對(duì)房?jī)r(jià)起到“落井下石”之效。
接下來(lái)，筆者再分析一下稅收這嘛事。經(jīng)濟(jì)學(xué)原理認(rèn)為，征稅是對(duì)市場(chǎng)激勵(lì)機(jī)制的扭曲，會(huì)造成社會(huì)總福利的減少；但政府只有通過(guò)稅收才能生產(chǎn)公共產(chǎn)品和對(duì)窮人進(jìn)行補(bǔ)貼，所以稅收的實(shí)質(zhì)是犧牲部分市場(chǎng)效率以促進(jìn)社會(huì)公平。然而，還存在另外一個(gè)執(zhí)行層面的問(wèn)題，政府能否公平、公正、公開(kāi)、有效地實(shí)現(xiàn)這種轉(zhuǎn)換？比如關(guān)于個(gè)人年收入超過(guò)12萬(wàn)元須自行申報(bào)納稅的新政，就存在質(zhì)疑的聲音，民眾的根本沒(méi)什么積極性，去年到底有多少人申報(bào)？我想與應(yīng)報(bào)人數(shù)相比，肯定是微不足道，而各地及國(guó)稅總局也羞于公布這一數(shù)據(jù)！完全是一個(gè)大笑話！
關(guān)注國(guó)民經(jīng)濟(jì)的人都知道，目前中國(guó)的國(guó)家財(cái)富主要集中于政府和企業(yè)手中，老百姓手中的錢最少！為什么？看看數(shù)據(jù)就清楚：去年國(guó)家稅收增長(zhǎng)率超過(guò)20%，企業(yè)尤其是上市企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率更是嚇人，看看上市公司今年的半年報(bào)就知道了，而居民可支配收入才10%左右。國(guó)家有錢了，關(guān)鍵在于怎么花。企業(yè)有錢了，一方面造就了更多的富豪，另一方面國(guó)營(yíng)壟斷企業(yè)富得流油。
政府手中的巨額財(cái)富哪里來(lái)？自然是稅收！不說(shuō)其它行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的稅目的繁雜是不爭(zhēng)的事實(shí)，目前我國(guó)房地產(chǎn)稅收占地方稅收入的比重高達(dá)30%左右，房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市的這一比例超過(guò)50%也不稀奇。政府從生產(chǎn)者和消費(fèi)者手里拿走了這么多稅金，也確實(shí)在城市建設(shè)和公共產(chǎn)品提供方面做了很大努力，但也應(yīng)看到不合時(shí)宜的“政績(jī)工程”仍然觸目可及、經(jīng)濟(jì)適用房被富人搶食、廉租房建設(shè)嚴(yán)重滯后、因涉房地產(chǎn)腐敗的高官接連落馬……有效率的稅制是所引起的無(wú)謂損失和管理負(fù)擔(dān)很小的稅制。房地產(chǎn)稅收該征，可政府更應(yīng)在如何有效利用稅金上進(jìn)行反思和改善。
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
