“如果我不在售樓處，那我一定在售樓處的路上”。這句話出自一哥們小張在自己MSN的留言。
在實際生活中他確實整天展轉(zhuǎn)于各售樓處看房、選房買房，近幾年由于北京深圳等地房價大幅度飚升，小張總在房價低時買房，高價時出手，從而獲利豐厚。按照他自己的說法：沒有比投資房子再好的投資品了，幾年搗騰下來，夠幾輩子的吃活。
近年來，確實有一大批“房蟲”在房價高漲中獲取了巨額利潤，而且“房蟲”大軍有不斷擴充之勢。由于投資者和投機者的不斷增加，也同時推動了房價快速上漲。根據(jù)深圳科學院公布的《中國深圳發(fā)展報告（2007）》稱，從住房轉(zhuǎn)手時間看，取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%，而取得產(chǎn)權(quán)證后3年及3年以上轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的28.11%，兩項加起來所占比例高達58.42％。
與此相對應(yīng)的是深圳市房價半年內(nèi)就暴漲了50％，這充分說明投機和投資因素在推動房價上漲中扮演著極其重要的角色。
但是今年十一剛過，小張卻把自己手中最后10套位于深圳中心區(qū)的房子全部委托中介出手了�！艾F(xiàn)在出手，一方面能夠獲取滿意的利潤，更重要的一點是自己對未來房價走勢看不清楚，房價太高了，這其中蘊涵的風險太大，一旦房價下跌，我們這些靠炒房子吃飯的人就會一夜回到解放前”。小張的一番話，說出了目前大部分投資炒房者真實心態(tài)，理智而慎重。
事實上，房屋的基本功能是用來居住的，但是由于中國的房地產(chǎn)處于剛剛起步階段，房屋的投資功能在近年來被不斷夸大，買房子能夠保值增值，甚至炒房能夠獲取暴利的意識在人們的腦海中根深蒂固。
但是我們必須清醒的意識到：房子和股票基金一樣，任何只要被賦予了投資功能的商品就會存在投資風險，而且投資房屋蘊藏的貶值風險不發(fā)生則已，一發(fā)生就是天崩地裂，會讓你夜之間從百萬富翁變成百萬“負”翁。那么當前投資房產(chǎn)到底蘊藏那些風險呢？
一、房產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從嚴從緊
與往年房產(chǎn)調(diào)控房價越調(diào)越漲的情況不同，進入07年下半年以來，各項房產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，招招可謂擊中開發(fā)商和購房者的“7寸”。相信隨著17大的勝利閉幕，各項有利于民生的房產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)面世。因此未來人們對房價的預(yù)期只會看空，不會看好。開發(fā)商在各種壓力面前，也不得不采取穩(wěn)定房價的策略。未來房價上漲空間已經(jīng)不大，如果此時投資者選擇買房，期望在未來以更高的價格出手以達到獲取利潤的目的肯定要落空。
二、房產(chǎn)利潤在高房價下已被嚴重透支
如果你去任何一家售樓處，面對動輒數(shù)萬一平米的房價，銷售人員會滿懷信心的告訴你：房價現(xiàn)在看來是有點高，但是你一定要看未來啊，未來我們這里將是城市的核心區(qū)，再過5年10年，現(xiàn)在的房價就不算高了，哪個時候比現(xiàn)在高多了。
你看，售樓人員已經(jīng)清晰的說出了開發(fā)商的心聲，那就是他們現(xiàn)在銷售的價格，已經(jīng)把未來熟年的房價上漲空間已經(jīng)考慮進去了，現(xiàn)在的價格是未來5到10年的房價。換一個角度來說，那就是房產(chǎn)利潤在高房價下已被嚴重透支，開發(fā)商已經(jīng)把房屋的未來利潤囊括到自己懷里了，作為投資者的你愿意是高房價的最后一個接“棒”者嗎，小心這個棒子把自己砸死。
三、物業(yè)稅一旦實施，房價必定下跌
上周一則消息值得所有房產(chǎn)投資者們關(guān)注：傳說中的降房價的致命武器物業(yè)稅即將從空轉(zhuǎn)變?yōu)閷嵽D(zhuǎn)。目前已經(jīng)在北京、遼寧等10個省市進行房地產(chǎn)模擬評稅試點，明年即將轉(zhuǎn)為實際運行。尤其是今年10月中旬，國家稅務(wù)總局相關(guān)負責人在稅務(wù)總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會上明確表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進行物業(yè)稅出臺前的準備工作。物業(yè)稅一旦執(zhí)行，不僅會大大增加房產(chǎn)投資者的成本，也將大大增加房價下跌的動能。這是房產(chǎn)投資者必須要正視的問題。
四、房屋折舊加速投資貶值
高房價下，房屋使用年限問題往往被投資者們大大忽視�？墒悄惚仨氁溃悍课葑鳛椴粍赢a(chǎn)折舊是必然的。住宅使用年限是70年，我國的住宅壽命則到不了70年。而中關(guān)鍵的是我國住宅的平均壽命僅為30年。即使以70年來算，房屋的價值每年也面臨著1.4％的折舊。從理論上來看，如果不考慮房價上漲因素，商品房在35年后，剔除折舊其實際價值只有原來的50%.
但是，最近幾年房價飛漲，折舊因素被遮掩了，根本沒有引起應(yīng)有的重視。一旦房價停止上漲，那些經(jīng)過多輪炒作的商品房就可能因為折舊因素而進入貶值軌道。您就考慮一下吧，如果你現(xiàn)在買一套80年的房子，理論上還剩下43年的使用權(quán)，如果您按照50年的使用壽命，您還可以使用13年？如果是30年的使用壽命，那您這房子只能用3年。這房子還能有投資升值空間嗎？做夢我看有。
五、貸款利率變動讓投資者成“溫水青蛙”
由于我國絕大多數(shù)炒房者是借助銀行按揭貸款來進行房產(chǎn)投資的，而這面臨著如影隨形的利率變動風險。比如，最近的房貸新政對房產(chǎn)投資影響就很大。以等額本息還款方式貸款20年，購買總房價130萬元的商品房為例，信貸新政實施后需要比原來多支付13萬元的首付和多支付119591.16元的利息。
央行不斷加息，起到了“溫水煮瓦”的效應(yīng)，讓你在幸福中感覺不到危險的存在，當你意識到危險已經(jīng)近在眼前的時候，投資買房者臨終前才明白當初銀行貸款人員那一張張笑臉其實就是殺害自己的劊子手。
面對上述5大投資房產(chǎn)風險，您是繼續(xù)踏火山高歌猛進去自尋滅亡，還是選擇理智的退出。相信投資者們都有一個明智的選擇。
