10月12日，《上海證券報》的一則消息將備受矚目的物業(yè)稅再次推到了風口浪尖，報道稱，國家稅務(wù)總局和財政部已批準安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評稅試點地區(qū)，至此，包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，已有十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運行。
明年物業(yè)稅有望實轉(zhuǎn)試點
10月18日，一直在配合國家有關(guān)部門進行物業(yè)稅論證的專家、中央財經(jīng)大學稅務(wù)學院副院長劉桓教授向記者透露，有關(guān)部門已經(jīng)在物業(yè)稅空轉(zhuǎn)階段積累了豐富經(jīng)驗并總結(jié)了一些問題，為了更有針對性地解決問題，物業(yè)稅有望在明年在部分試點城市進入實轉(zhuǎn)，但正式實施還有待時日。
“最近公布的消息只不過是把我們做了好多年的工作公之于眾，物業(yè)稅‘空轉(zhuǎn)’雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量，并進行評估和稅收統(tǒng)計。下一階段，我們將從這10個地區(qū)中選取一些進行實轉(zhuǎn)演練，以有針對性地解決空轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的問題�！�10月19日，北京市地稅局一位不愿透露姓名的負責人告訴記者。
物業(yè)稅也叫不動產(chǎn)稅，它的征稅對象主要是土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。開征物業(yè)稅將有利于抑制投資性需求，減少市場上大量存在的閑置房，并穩(wěn)定政府稅收來源。
目前，我國各地房地產(chǎn)發(fā)展極不平衡，在上海、北京等一些重點大中城市，房價在近幾年翻了幾番，而一些中小城市房價啟動的形勢還不是很明顯。正是由于各地發(fā)展不平衡，在物業(yè)稅空轉(zhuǎn)階段，首批的六個試點地區(qū)采取了不同的多套方案。
劉桓告訴記者，物業(yè)稅從空轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入實轉(zhuǎn)重點要解決四大問題：首先是確認房屋產(chǎn)權(quán)，就北京市來說，北京市政府能管的房子大概有60%左右，還有40%是央產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)市場發(fā)育有一個重要的前提是產(chǎn)權(quán)的登記，必須重新確定房屋的相關(guān)產(chǎn)權(quán)，該歸誰管歸誰管；其次是確認個人擁有房子的信息，劉桓稱：“目前認定基本的住宅是不征稅的，擁有第二套以上的房子才構(gòu)成征稅對象，但這個怎么確認，就要和房地產(chǎn)公司當時售房的情況以及登記的數(shù)據(jù)基本資料相互溝通，目前這項工作正在開展”；再次要解決全國聯(lián)網(wǎng)、預(yù)防異地投資的問題以及確定稅基。
“從空轉(zhuǎn)到實轉(zhuǎn)，實際情況要復雜的多，包括政策、稅制設(shè)計、情況調(diào)查等各方面，這是個系統(tǒng)工程。在2003年提出稅改的6個任務(wù)中，最難攻克的是物業(yè)稅的任務(wù)。如果房價繼續(xù)往上漲超過人們投資的承受能力的時候，一旦經(jīng)濟發(fā)展放緩，樓市就要暴跌，問題就會很多。所以任務(wù)再難，這一關(guān)必須要過。”劉桓說。
物業(yè)稅要擠出房地產(chǎn)泡沫
物業(yè)稅核心問題是對房屋在保有期間征稅，“現(xiàn)在大家看到房地產(chǎn)市場產(chǎn)品稀缺，就開始囤積房子，這跟老人們過去囤積米面是一樣的，并沒有用。房子是用來住的，你有十套房也只能住一套，剩下的九套房空著，這就限制了別人的消費，保有期間無稅正是造成這種現(xiàn)狀的原因之一�！眲⒒刚f。
因為我們國家曾經(jīng)是國家、集體住房，在這種情況下，政府應(yīng)該實行一些強有力的行政措施，對占有第二套以上房子的投資行為進行清理，但在當前，對于能不能做到這一點，各方面還沒有把握，目前也只能通過房貸來進行清理。但房貸仍然是在交易環(huán)節(jié)起作用，而物業(yè)稅最核心的內(nèi)容在于對保有環(huán)節(jié)征稅，從而改變?nèi)藗兊耐顿Y行為和習慣，并有望對高昂的房價施加壓力。
北京科技大學教授趙曉指出：“物業(yè)稅對于中國房地產(chǎn)市場發(fā)展將產(chǎn)生極其重大的影響。一是有利于降低房價。物業(yè)稅推出后，土地的專賣可以取消，改為每年征收物業(yè)稅，由于目前地價普遍占房價的一半左右，因此此舉可大幅降低房價。有一份研究報告指出，物業(yè)稅推出后，全國的房價下降幅度大約可達18%.”
“物業(yè)稅會擠出樓市存在的泡沫需求，但是我們要擠出的是需求上的泡沫，而不是經(jīng)濟學上所講沒有購買力的泡沫。針對房地產(chǎn)來說，要讓它回歸到居住屬性。”劉桓說，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，如果都是居住需求就沒有泡沫，如果投資性需求大量存在，哪怕買房都是100%一次性付清房款，也是需求泡沫。
“讓大家見證中國樓市泡沫的破裂是非常糟糕的，在還沒有達到這種情況之前，我們完善稅制是個好事情，它是避免我們國家發(fā)生樓災(zāi)的預(yù)警措施�！眲⒒刚f。
而作者在一個房地產(chǎn)群里測試這一話題時，有業(yè)內(nèi)專家認為，即便物業(yè)稅政策可以擠出房地產(chǎn)的泡沫，但其效果著實有限，因為對于買得起房的人漲多少也買得起，對于買不起的人降多少還是買不起。歸根到底，它只能對一些實力較弱的投資者有效果，而一些買得起房、實力雄厚的人，將會成為最終的受益者。
北京現(xiàn)利空 天津無表現(xiàn)
劉桓指出，一旦物業(yè)稅開征，投資客就會考慮保有房子的成本有多高，這會促使人們進行核算，不合適就賣掉，用錢去做其它投資，這樣一來能夠改變供求關(guān)系，從稅理和人的心理判斷，物業(yè)稅對房地產(chǎn)的影響要遠遠超過前幾次的調(diào)控。
“要嚴格說起來，相對于投資房地產(chǎn)，還是買股票更合適，從2003年開始，北京不錯的住宅6000元每平方米，一直漲到1.8萬每平方米，漲了3倍。但是你買任何一支股票，最差漲了1倍，好的漲了10倍都不止，平均漲了3倍以上，這種效果應(yīng)當讓百姓明白。物業(yè)稅開征的核心意義是在這，就是不管買賣房屋還是租房，各個環(huán)節(jié)都有稅，讓存量放能產(chǎn)生擠出效應(yīng)，投資房產(chǎn)要承擔其他投資行為要承擔的風險。”
針對自住性需求，物業(yè)稅從空轉(zhuǎn)到實轉(zhuǎn)的需要考慮設(shè)的一點是設(shè)計多高的起征點。北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩說：“如果購買小戶型，不征稅，甚至可能有補貼，買大戶型的話，要征稅，戶型越大，征稅的比重越高，這樣每個消費者他除了要考慮一次性的購買成本外，還不得不考慮終生的持有成本，就會回到相對理性的決策上來�！�
“我個人做個大膽推測，房價見頂?shù)臅r候就快到了。征收物業(yè)稅是加速房價峰值的到來。物業(yè)稅將帶來兩個影響，一個是物業(yè)稅的實際影響，二是對人們對于房價心理預(yù)期的影響，影響一旦出現(xiàn)的話很多問題就好辦了�！眲⒒刚f。
《樓市》北京記者日前在朋友聚會上聽到的一句話：“受不了了，頻繁加息、提高首付不算，這又要開征物業(yè)稅，還讓不讓人活了？”這位發(fā)出感慨的朋友正是上述政策的重點打擊對象——投資者中的一員。
在北京的記者走訪北京個熱點區(qū)域高檔樓盤時發(fā)現(xiàn)，與他認識的這位朋友一樣，許多投資者對北京樓市后市的發(fā)展已經(jīng)開始看空。
蔡玲玲（應(yīng)被采訪對象要求采用化名）是北京CBD區(qū)域某高檔樓盤的銷售總監(jiān)，10月20日，在與記者的交談中，她透露，目前該區(qū)域樓盤退房率已經(jīng)達到歷年來新高，以她負責銷售的樓盤為例，不少已經(jīng)購買了該樓盤一套物業(yè)，并交了第二套房定金的業(yè)主，這一周以來紛紛退掉了第二套房。
對此，天津信邦置業(yè)有限公司銷售經(jīng)理孫建勇接受《樓市》采訪時表示：這個話題也和業(yè)內(nèi)朋友聊過，但就我所了解的一些售樓處，基本看不到物業(yè)稅的影響。也許天津相比北京，整體的市場發(fā)展度低，也許大家都已經(jīng)經(jīng)歷了很多，所以對政策的敏感度不是很高。當然，政府出臺這個政策，肯定會在市場上有所反映，但可能需要一個消化期。至少目前的影響不是很明顯�！�
但天津仁愛集團前期市場部李鵬程對此持反對意見，他認為，物業(yè)稅肯定會對市場產(chǎn)生影響，主要是時間問題。屆時消費者負擔加重，原來房奴的一座大山變成了三座，房價，利息和稅。
解密物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”：計稅模式區(qū)分投資與自住
物業(yè)稅一再被提到議事日程，引發(fā)了業(yè)界的廣泛關(guān)注。有關(guān)專家在接受記者采訪時認為，盡管物業(yè)稅一旦開征必將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生多重影響，但短期內(nèi)開征物業(yè)稅的條件尚不十分成熟。
物業(yè)稅緣何“空轉(zhuǎn)”
在日前舉行的國家稅務(wù)總局第三季度新聞發(fā)布會上，有關(guān)負責人表示，在我國建立物業(yè)稅主要是為了完善我國的稅收制度。由于政策性比較強，物業(yè)稅在立法方面還需要進行更多的研究探討，所以目前主要是從技術(shù)上為物業(yè)稅的開征做好準備。
這位負責人說，物業(yè)稅在國際上通常被稱為房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅，主要是針對房產(chǎn)的評估值或接近市場價值來征稅，而目前我國實行的房地產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)原值征稅，土地稅是按照土地的面積來征稅，這種做法與國際上有很大的差距。要實行與國際接軌的物業(yè)稅，首先就要從建立評稅制度開始入手。前期六個試點地區(qū)的試點工作也是圍繞解決技術(shù)手段來開展的。目前已初步取得了一定的效果，創(chuàng)建了符合國情的評稅工作模式，開發(fā)了計算機評稅軟件，建立了政府部門間的良好合作關(guān)系，培養(yǎng)了一批專業(yè)人才。
該負責人還透露，今年，將在河南、安徽、福建、大連四個地區(qū)開展房地產(chǎn)模擬評稅擴大試點工作。加上此前參與試點工作的北京、江蘇、深圳等六個地區(qū)，試點工作將擴大到10個地區(qū)。
那么，為什么要選擇這些地區(qū)作為試點呢？中央財經(jīng)大學政府管理學院副院長、公共管理研究中心主任、物業(yè)稅制度設(shè)計與城市公共管理模式選擇研究課題組負責人溫來成接受記者采訪時說，2003年以來，他參與了有關(guān)部門物業(yè)稅制度的理論研究和探討工作。他認為，一個稅種在全國范圍內(nèi)征收，要選擇有代表性的地區(qū)，比如北京屬于經(jīng)濟比較發(fā)達地區(qū)；河南大致代表中部地區(qū)；寧夏代表西部地區(qū)，這可以為下一步正式實施物業(yè)稅提供一些有價值的參考經(jīng)驗。對此，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞表示贊同。他說，國家要考慮不同的地區(qū)水平來選擇試點，考慮到同一個政策表現(xiàn)和發(fā)揮功能、效力的不同，相對落后的地區(qū)作為選擇試點之一，便于國家掌握各個方面的基礎(chǔ)信息，有利于決策的正確性和全面性。
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[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經(jīng)濟適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調(diào)控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠來看不符合市場經(jīng)濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經(jīng)濟調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
