2007年，己連續(xù)三年新政不斷出，房?jī)r(jià)不斷漲。瘋狂的房?jī)r(jià)更加瘋狂。道高一尺，魔高一丈。似乎什么樣的樓市新政，都不能遏制房?jī)r(jià)的飛漲。房?jī)r(jià)像是有了耐藥性的病毒，整個(gè)兒一個(gè)“東方不敗”。
可飛漲的房?jī)r(jià)真的沒(méi)治了嗎？我們真的沒(méi)辦法，將這個(gè)如同《天方夜譚》中沖出魔瓶的魔鬼，再關(guān)進(jìn)魔瓶里嗎？ 我們真的沒(méi)有這個(gè)魔咒嗎？
其實(shí)，強(qiáng)力殺滅房?jī)r(jià)癌細(xì)胞的疫苗血清，早就開(kāi)發(fā)研制出來(lái)了，早在6年前，便己有了完整而成熟的配方制劑。只是一直未能獲準(zhǔn)進(jìn)入臨床，一直被置留在實(shí)驗(yàn)室的冰箱中。
至于為什么一直不能獲準(zhǔn)進(jìn)入臨床，那是因?yàn)槭治胀ㄐ凶C大紅印章的人，恰恰是飛漲的房?jī)r(jià)的受益人。我們一直在“與虎謀皮”。這個(gè)問(wèn)題不解決，開(kāi)征物業(yè)稅便永遠(yuǎn)是海市蜃樓。
2007年10月12日，我們終于從《上海證券報(bào)》讀到了這樣的新聞：《物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)擴(kuò)大至十省市預(yù)計(jì)明年正式征收》。
該新聞中說(shuō)：備受矚目的物業(yè)稅推進(jìn)工作正在有序展開(kāi)。昨天，上海證券報(bào)獲悉，國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部已于近日批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)，至此，包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，已有十省市開(kāi)始物業(yè)稅"空轉(zhuǎn)"運(yùn)行。
去年十月，國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人公開(kāi)表示，國(guó)家正在對(duì)房地產(chǎn)改革和推進(jìn)物業(yè)稅進(jìn)行研究，并在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅的試點(diǎn)工作，為物業(yè)稅的開(kāi)征積累經(jīng)驗(yàn)。此后，第一批六省市試點(diǎn)區(qū)域消息傳出，有市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)，物業(yè)稅正式征收可能在2008年。
那么，開(kāi)征物業(yè)稅將會(huì)給中國(guó)樓市帶來(lái)什么？
我們先來(lái)說(shuō)說(shuō)，為什么中國(guó)的房?jī)r(jià)這么貴？
那是因?yàn)橹袊?guó)的房?jī)r(jià)中包藏著一個(gè)驚人的秘密：中國(guó)的房?jī)r(jià)之所以高得如此離譜，問(wèn)題出在目前的房?jī)r(jià)中，包含一次性繳納的70年的財(cái)產(chǎn)稅（地租和規(guī)費(fèi)），而其他國(guó)家大多采用逐年繳交的辦法。
如果這一舉措真的能夠如愿實(shí)施，那么一個(gè)直接的結(jié)果是：商品房的開(kāi)發(fā)成本將大幅下降。
"物業(yè)稅"的開(kāi)征，則完全改變?cè)械亩愘x征收體制，將以往在房?jī)r(jià)當(dāng)中一次性交納的稅費(fèi)，改成按70年收取。
據(jù)建設(shè)部專家趙菁估算，如果現(xiàn)在的建設(shè)成本為100元／平方米計(jì)算，把地價(jià)和其他費(fèi)用所占開(kāi)發(fā)成本的比例，降到國(guó)外的一般水平，房屋開(kāi)發(fā)成本便會(huì)立刻降到58元／平方米。即下降42％。這幾乎是一個(gè)令人難以置信的比例。
如果地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年繳納，那么，占住宅成本50%強(qiáng)的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)，在銷售時(shí)只需先交納1/70，其余在剩余的69年中分別交納，下降了（70-1）/70=98.57%.表現(xiàn)在房?jī)r(jià)中，成本就下降了50%×98.57%=49.29%.
也就是說(shuō)，目前售價(jià)6000元/平方米的房子，在開(kāi)征“物業(yè)稅”后，3600元/平方米即可盈利銷售。
你可以想像，且不說(shuō)房?jī)r(jià)下降到理現(xiàn)價(jià)的58％，就是房?jī)r(jià)下降40％，會(huì)給中國(guó)樓市場(chǎng)帶來(lái)什么？
一棍打斷高房?jī)r(jià)的腿，我們有的是辦法。而且不必?fù)?dān)心因?yàn)閲?yán)重侵害某一方的利益，會(huì)給中國(guó)樓市帶來(lái)什么災(zāi)難性的后果。有趣的是，開(kāi)征“物業(yè)稅”居然能使老百姓、房地產(chǎn)商和國(guó)家三方共贏。
讓畸高的房?jī)r(jià)降下來(lái)，更需要的，與其說(shuō)是決策者的智慧，莫如說(shuō)是決策者的鐵腕。
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相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
