2008年的房?jī)r(jià)會(huì)是何種走勢(shì)？調(diào)控政策將在多大程度上發(fā)揮效果？被稱為房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策“最后一只靴子”的物業(yè)稅，能聚集多大的勢(shì)能？本報(bào)特邀北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任馮科和長(zhǎng)江證券研究員蘇雪晶，請(qǐng)他們談?wù)剬?duì)2008年房?jī)r(jià)、調(diào)控效果和物業(yè)稅的看法。
部分地區(qū)房?jī)r(jià)適度回落
主持人：怎樣看今年房?jī)r(jià)，明年的走勢(shì)又如何？
馮科：各個(gè)地方的市場(chǎng)不一樣。局部市場(chǎng)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格出現(xiàn)回落，但不一定是拐點(diǎn)。廣州、深圳等南方地區(qū)的房地產(chǎn)比較市場(chǎng)化，整個(gè)區(qū)域的人都相對(duì)理性，所以房?jī)r(jià)的上升滯后于上海和北京。廣州、深圳房?jī)r(jià)在2007年上半年漲幅很大，大概是50%到100%.這里面可能有外部的力量，如香港和外資的力量在炒作，我相信本地的購買力是非常有限的。房?jī)r(jià)在短期內(nèi)快速上漲必然會(huì)有一個(gè)相應(yīng)的回落，這是正常的。房地產(chǎn)也是商品，沒有永遠(yuǎn)漲價(jià)的時(shí)候。但是從結(jié)構(gòu)來看，趨勢(shì)不太好判斷，在銀行信貸收緊和改善需求的產(chǎn)品供給減少之后，房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)反彈。
蘇雪晶：預(yù)計(jì)在四季度后，一線房?jī)r(jià)將回歸理性狀態(tài)。由于上海和北京的實(shí)際供給仍舊偏緊，以及地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系，我不認(rèn)為兩個(gè)城市地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)大幅下跌，深圳地區(qū)前三季上漲速度偏快，價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)一定調(diào)整，但幅度和時(shí)間還有待觀察。
支持房地產(chǎn)價(jià)格上漲的很多因素是長(zhǎng)期存在的，我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)長(zhǎng)期樂觀，影響房?jī)r(jià)中期走勢(shì)最為關(guān)鍵的是政策調(diào)控因素。
調(diào)控效果會(huì)繼續(xù)顯現(xiàn)
主持人：如何看待宏觀調(diào)控的效果？
馮科：從目前的調(diào)控情況來看，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響最大的調(diào)控措施是信貸緊縮，其次是提高準(zhǔn)備金率，最后是加息。從目前的情況看，房地產(chǎn)信貸包括個(gè)人房貸已經(jīng)占了很多銀行信貸總額的50%以上，有些銀行甚至達(dá)到了80%.如果房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入拐點(diǎn)，意味著房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道，這會(huì)給銀行帶來大量不良資產(chǎn)。未來調(diào)控政策除了控制信貸規(guī)模以外，還應(yīng)該利用金融創(chuàng)新拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。如果說次貸危機(jī)暴露了美國金融創(chuàng)新“過猶不及”的話，我國在金融創(chuàng)新方面還處于“過于不足”階段。
蘇雪晶：地產(chǎn)行業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響是非常顯著的，任何國家對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控都是相當(dāng)謹(jǐn)慎的。我認(rèn)為，政府調(diào)控的目的不是想打壓房?jī)r(jià)而僅僅是控制增速，抑制投資過熱。
2007年開始的調(diào)控政策，整體趨勢(shì)是針對(duì)性加強(qiáng)，操作性加強(qiáng)。政府從2003年開始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)調(diào)控政策，曾經(jīng)嘗試過調(diào)控供給和需求，直至今年開始采取多方面相互配合的調(diào)控手段，這樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)，必然導(dǎo)致未來調(diào)控效果越來越突出。我們分析，將來有關(guān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重點(diǎn)不是出臺(tái)新的措施，而是如何把已有政策落到實(shí)處。
物業(yè)稅推出尚無時(shí)間表
主持人：物業(yè)稅預(yù)期何時(shí)開征，將對(duì)市場(chǎng)有何影響？
馮科：物業(yè)稅所要解決的問題不是簡(jiǎn)單的房?jī)r(jià)問題，它還涉及到中央和地方政府關(guān)系，主要體現(xiàn)在財(cái)政土地出讓金上，地方政府把70年的土地出讓金收取以后，透支了幾十任市長(zhǎng)的財(cái)政權(quán)，未來城 （論壇 像冊(cè) 戶型 樣板間 新聞）市和政府的運(yùn)營會(huì)非常困難。所以物業(yè)稅改革的重點(diǎn)是中央和地方的財(cái)政關(guān)系，而不是簡(jiǎn)單的市場(chǎng)調(diào)節(jié)。物業(yè)稅不可能明年就一定會(huì)開征，也不太可能先收商業(yè)物業(yè)，既然要收就要全收。
蘇雪晶：我認(rèn)為物業(yè)稅政策短期內(nèi)不會(huì)大范圍出臺(tái)。從其他國家物業(yè)稅的開征情況看，物業(yè)稅推出肯定會(huì)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深刻影響。但房?jī)r(jià)是由多種因素造成的，物業(yè)稅不一定是解決高房?jī)r(jià)的靈丹妙藥。
中國證券報(bào)
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和供給雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
