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國稅總局一紙嚴(yán)征土地增值稅的公文，讓A股市場掀起驚濤駭浪，但房地產(chǎn)市場近期的反應(yīng)卻是波瀾不驚。這其中的訣竅在于，土地增值稅對各地房地產(chǎn)市場的影響大小，取決于各地方政府針對國稅總局文件所擬定的細(xì)則，這不禁又讓人們產(chǎn)生疑問：“土地增值稅是否會像二手房交易個(gè)人所得稅征收一樣，雷聲大雨點(diǎn)��？”記者昨日（2月1日）走訪北京、上海等地稅務(wù)部門了解到的情況是，此次地方稅務(wù)部門會嚴(yán)格執(zhí)行國稅總局的要求，土地增值稅不會重演二手房交易個(gè)人所得稅的版本。 |
從嚴(yán)征收
昨日（2月1日）是《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》正式實(shí)施的第一天。但記者查詢后發(fā)現(xiàn)，昨天，并沒有一家地方政府出臺針對該文件的實(shí)施細(xì)則。
對此，國家稅務(wù)總局有關(guān)人士昨日強(qiáng)調(diào)，目前國稅總局尚未做出關(guān)于土地增值稅的其他政策，各地應(yīng)該按照國稅總局的通知執(zhí)行清算政策。
在北京，雖然實(shí)施細(xì)則并未出臺，但土地增值稅的征收工作并沒有懈怠。北京市地稅局有關(guān)人士表示，除了按照《通知》進(jìn)行清算外，在新細(xì)則出臺前，北京市還將按照原規(guī)定征收土地增值稅，即對本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工土地增值稅清算前預(yù)（銷）售商品房取得的收入，除政府批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房外，自2007年1月1日開始，一律按預(yù)（銷）售收入的1%預(yù)征土地增值稅，但140平方米以下的住房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房暫不征收土地增值稅。
盡管宏觀調(diào)控已經(jīng)令當(dāng)?shù)亻_發(fā)商陷入困境，上海稅務(wù)部門似乎也沒有“手軟”的想法。上海稅務(wù)部門某人士告訴記者，其實(shí)在國稅總局出臺文件之前，上海一些區(qū)縣今年已經(jīng)開始部署土地增值稅的征管工作。他透露，自從上海財(cái)稅局領(lǐng)導(dǎo)調(diào)整之后，新任領(lǐng)導(dǎo)班子一直強(qiáng)調(diào)，要認(rèn)真執(zhí)行中央宏觀調(diào)控政策，這次土地增值稅的嚴(yán)征也不會例外。目前，具體的細(xì)則條款仍在推敲之中，預(yù)計(jì)很快就會出臺。
深圳房地產(chǎn)協(xié)會秘書長張文華則表示，目前深圳地稅局與國土部門正研討在國家政策的大框架下制訂細(xì)則，總體上不會有大的出入。據(jù)了解，深圳曾于2005年11月在全國率先恢復(fù)征收土地增值稅，當(dāng)時(shí)規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采取“先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)”的征收辦法，對轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1%預(yù)征，對轉(zhuǎn)讓其他房地產(chǎn)取得的收入按0.5%預(yù)征。
專家指出，中央今年加大房地產(chǎn)調(diào)控力度的決心很大，土地增值稅作為今年調(diào)控的一個(gè)重要政策，在抑制土地囤積，減少房地產(chǎn)行業(yè)暴利，規(guī)范房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展上有著重要的作用，不會半途而廢。因此，可以預(yù)計(jì)的是，各地政府不會出臺與中央精神不符的細(xì)則，土地增值稅嚴(yán)征的政策效果不會像去年個(gè)人所得稅征收流于形式一樣被輕易化解。
“一刀切”引質(zhì)疑
國稅總局嚴(yán)征土地增值稅的文件在房地產(chǎn)開發(fā)商中引起巨大的震動(dòng)。在靜待細(xì)則出臺的時(shí)候，他們也向記者表達(dá)了“土地增值稅征收不能一刀切”的想法。
一位開發(fā)商高管向記者表示，從土地增值稅的征收意圖上講，自己是擁護(hù)中央的決定的，因?yàn)檫@會規(guī)范目前較為混亂的房地產(chǎn)市場，以后那種靠關(guān)系拿地，小作坊式的房地產(chǎn)開發(fā)商會逐步退出市場，而品牌開發(fā)商在市場中將有更大的發(fā)揮余地。但目前一刀切的土地增值稅征收方式，也會給市場造成不小的負(fù)面效果。
專家則指出，房地產(chǎn)市場規(guī)范化發(fā)展后，會出現(xiàn)層次化的現(xiàn)象，除了滿足居民正常居住需求的低端市場外，也必然會存在注重品牌、細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)和概念性的高端市場，這也是一個(gè)行業(yè)正常發(fā)展的趨勢。土地增值稅的征收應(yīng)當(dāng)考慮到市場細(xì)分的因素，在保障低端市場需求的同時(shí)，不應(yīng)造成對高端市場的過度抑制，實(shí)現(xiàn)科學(xué)性的調(diào)控效果。
業(yè)內(nèi)分析人士則認(rèn)為，由于各個(gè)地區(qū)存在不同的情況，有些地區(qū)的高端住房需求也形成了一定規(guī)模，預(yù)計(jì)地方政府在執(zhí)行中央政策的同時(shí)也會因地制宜。但這種“一刀切”做法到底對市場會造成怎樣的實(shí)質(zhì)性影響，目前還難以作出判斷，相信今后隨著調(diào)控影響的顯現(xiàn)，政策執(zhí)行也會趨利避害，逐步調(diào)整。
中國證券報(bào)
相關(guān)專題：
[編者按]土地增值稅清算本是一個(gè)稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進(jìn)而在業(yè)內(nèi)外展開了該不該開征土地增值稅的討論，并在股市產(chǎn)生不小的影響，應(yīng)該說是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。
即便是一個(gè)清算通知，影響也是比較巨大的。開發(fā)商面臨項(xiàng)目清算，以前逃避稅款的路徑已經(jīng)被堵住，原有利益格局將發(fā)生很大變化，此中爭鳴與觀點(diǎn)交鋒盡在本專題。
點(diǎn)擊進(jìn)入專題：土地增值稅清算動(dòng)了誰的奶酪？開發(fā)商？政府？民眾？
知識點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個(gè)打擊房地產(chǎn)開發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國家加強(qiáng)稅收征管的舉動(dòng)竟然成了影響開發(fā)商利潤的動(dòng)作，這種說法是無論如何都不能成立的。開發(fā)商對于國家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽的言論來制造緊張氣氛，目的無非在于讓原本緊張的市場再次緊張，在民眾心中形成“房價(jià)必漲”的心態(tài)，應(yīng)該說開發(fā)商缺少社會公共利益的意識。
土地增值稅到底動(dòng)了誰的奶酪？通過這樣的專題我們不難發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對于開發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見，其中隱藏的利益關(guān)系恐怕普通民眾難以察覺。國家每個(gè)政策都會形成房價(jià)的上漲，筆者認(rèn)為除了政策本身的問題，市場緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房價(jià)的上漲一定程度上也是動(dòng)了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時(shí)是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
