今年全國政協(xié)會議的“一號提案”是有關(guān)經(jīng)濟適用住房和廉租房的建議，除此之外，有不少黨派和委員關(guān)注住房問題。新華網(wǎng)、人民網(wǎng)等都在兩會調(diào)查中，把房價和住房列為重點之一。那么房地產(chǎn)市場究竟該如何調(diào)控，政府在控制房價和保障人民安居方面該有哪些措施？就這一熱點話題，全國政協(xié)委員，江蘇省社科院院長宋林飛和全國政協(xié)委員，常州長興集團董事長湯燕雯昨日進行了一場對話。
現(xiàn)狀
房價上漲快，低收入家庭買房難
宋林飛委員指出，雖然國家2005年、2006年都采取了力度很大的宏觀調(diào)控，控制房價也有了一些效果，但是在部分地區(qū)，比如蘇南一些城市，南京的主城區(qū)，房價依然上漲較快，出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象。一方面老百姓買房的門檻提高，另一方面也給行業(yè)的發(fā)展留下了風(fēng)險。
湯燕雯委員認為，對于購房最為困難的低收入群體，政府主要采取了經(jīng)濟適用房和廉租房兩種形式，但目前的狀況是，真正的低收入家庭實際上買不起經(jīng)濟適用房。一套60平米左右的經(jīng)濟適用房，價格最低也要二十多萬，對于一個月收入數(shù)百元的低收入家庭來說，根本買不起，也缺乏還貸能力，沒有貸款資格。而另一方面，廉租房卻又非常有限，宋林飛委員指出，雖然國家建設(shè)部要求今年所有市縣都建立廉租房制度，可現(xiàn)在有些城市一年只建100多套廉租房，基本上無濟于事。
建議
如何保障：加快發(fā)展租賃房
宋林飛委員建議，房地產(chǎn)市場不能完全實現(xiàn)市場化，住房福利還是需要的。當(dāng)初住房改革的重點，是把以前租公家的房子變?yōu)榈绞袌錾腺I房，現(xiàn)在看來步子可能有些大了。現(xiàn)在的住房福利主要體現(xiàn)在增加廉租房供應(yīng)，真正解決低收入群體的住房問題，不要把他們擋在小康門外。
湯燕雯委員也希望，政府拿出部分經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)為租賃房，由“單純出售”向“租售并舉”轉(zhuǎn)變。同時必須進一步以較大的步子擴大經(jīng)濟適用房的建設(shè)總量，否則就沒有實際意義，而政府?dāng)U大經(jīng)濟適用房總量的關(guān)鍵，是多渠道落實建設(shè)資金來源。
首先是政府財政要為經(jīng)濟適用房安排專項計劃資金，其來源可以是土地出讓金、公積金增值收益、地方財政補貼等，需要從政策層面加以落實。其次，可以引入房地產(chǎn)信托基金，通過信托方式集合社會閑散資金，聘請專業(yè)人士投資、經(jīng)營管理，并以租金收益回饋投資者。由于政府每年投入的補貼資金只需要填補租金和資本市場回報率之間的缺口，因此這種方式可以使政府用有限的資金啟動較大規(guī)模的經(jīng)濟適用房建設(shè)體系。
如何調(diào)控：從防范風(fēng)險入手
國家宏觀調(diào)控從2005年的管房價，到2006年的調(diào)結(jié)構(gòu)，今年又該如何調(diào)控，宋林飛委員建議應(yīng)從防范風(fēng)險入手。他進而分析了樓市的五大風(fēng)險：
空置風(fēng)險：目前江蘇的商品房空置率比上年翻番，其中雖有部分囤積居奇的現(xiàn)象，但賣不出去的房子也相當(dāng)多，總體上已進入了買方市場，而在有效需求不足的情況下，就容易出現(xiàn)過剩型風(fēng)險。
暴利風(fēng)險：世界房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤在5%-7%，中國住房改革之初提出了8%的標準，但現(xiàn)在遠超過此，業(yè)界通行的評估是32%左右，即使再扣除隱性支出，也屬于暴利行業(yè)。而從市場經(jīng)濟的規(guī)則來看，利潤越大，風(fēng)險也就越大。
腐敗風(fēng)險：房地產(chǎn)行業(yè)容易滋生腐敗，而這些隱性支出又被轉(zhuǎn)嫁到了消費者頭上，加大了房地產(chǎn)開發(fā)成本。
房價收入比過高：發(fā)達國家的房價收入比一般是3：1或4：1，我國現(xiàn)在遠遠高于這個數(shù)字，從而產(chǎn)生了泡沫。
自有資金不足：雖然國家要求房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不低于35%，但實際上很多企業(yè)都達不到，留下了金融風(fēng)險。
宋林飛委員建議，政府宏觀調(diào)控要對這五大風(fēng)險一一化解，才能從根本上解決房價貴、買房難的問題。具體建議房地產(chǎn)利潤在15%左右，房價收入比不要超過6：1，再慢慢進行壓縮。
如何平抑價格：改革土地出讓方式
談到控制房價的具體手段，宋林飛委員提出了一系列建議：
改革土地出讓方式。房價貴在一定程度上與地價有關(guān)，但由于土地資源的稀缺性，放量不太可能，但建議不要收得太緊。同時實行兩種不同的出讓方式，對針對中高收入者開發(fā)的土地實行招拍掛的市場手段，價高者得；對中低收入者應(yīng)供應(yīng)限價房，土地出讓方式可采勸價優(yōu)者得“，不能賣高價。
對稅收手段的使用要慎重。這兩年國家采取了不少稅收調(diào)控手段來抑制投資和投機，以此限制消費達到平抑價格的目的。但從實際效果來看并不理想，賣房人都把稅負轉(zhuǎn)嫁到買房人頭上了，二手房價的上漲在很大程度上與此有關(guān)。宋林飛委員建議對這種涉及到老百姓利益的重要稅收政策應(yīng)該拿到兩會上，讓廣大委員、代表充分討論，保證政策的科學(xué)性，同時事后還應(yīng)該對政策的效果進行跟蹤評估。
