土地增值稅來了，開發(fā)商利潤空間減小了，據(jù)近日一位專程從北京來蓉進行土地增值稅講座的稅法專家的科學計算，毛利率超過50%的項目，開發(fā)商利潤將減少24%.同時，毛利率在20%——40%之間的開發(fā)項目基本不需要繳增值稅，甚至以往預繳的土地增值稅還會退回，這項政策對有些開發(fā)小項目的公司影響較小，甚至是好事。該專家還對新政的影響、出臺的背景以及未盡事宜都作了詳盡的分析，不時語出驚人。
影響——行業(yè)暴利時代結(jié)束
毛利率過50%的項目，開發(fā)商利潤將減少24%
以前企業(yè)一般按銷售額1%——2%預繳土地增值稅，項目結(jié)束后重新計算，多退少補，但開發(fā)商常通過延長銷售時間、保留項目公司等手段來避稅。土地增值稅清算政策的出臺，將使房地產(chǎn)業(yè)暴利時代結(jié)束，開發(fā)商利潤空間大大壓縮（行業(yè)毛利率平均下降10%）。毛利率超過50%的項目，開發(fā)商利潤減少24%，然而毛利率在20%——40%之間的開發(fā)項目基本不需要繳增值稅，以往預繳的土地增值稅還會退回，對有些開發(fā)小項目的公司影響小，甚至是好事。
產(chǎn)權(quán)式商業(yè)一半毛利潤將作為土地增值稅上繳
清算土地增值稅，將加重一些企業(yè)的資金壓力，出現(xiàn)資金鏈斷裂，導致房地產(chǎn)業(yè)合并重組，出現(xiàn)大企業(yè)主導市場的局面。對于前幾年低成本獲地，開發(fā)項目獲利豐厚，未計提土地增值稅的企業(yè)，沖擊最大。此外，以開發(fā)高檔住宅為主的，特別是產(chǎn)權(quán)式商業(yè)就要繳較大數(shù)額的稅款，套用一句歌詞就是“最近有點煩！”
盈利能力弱的企業(yè)將會逐漸退出市場
項目利潤將因此攤薄，那些在管理環(huán)節(jié)跟不上，盈利能力弱的企業(yè)將會逐漸退出市場，優(yōu)勝劣汰機制發(fā)揮作用，開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量整體性提高，對企業(yè)能力提出更高要求，選擇項目便會更謹慎。
目的——擠壓利潤，抑制投機
“對于土地增值稅政策出臺的目的，最主要的還是在于擠壓房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間、抑制投機行為，”專家分析，“當然，還有‘刺激普通住宅開發(fā)、引導合理定價；遏止房地產(chǎn)企業(yè)捂盤行為等”。
背景——表明調(diào)控決心，增加稅收
宏觀調(diào)控政策的延續(xù)
以前對于房屋結(jié)構(gòu)的調(diào)控以及對過熱投資的抑制都未能如愿，因此這次國家運用了比金融政策更來得直接的稅收。不過說起187號政策的出臺，不得不提到去年的三大事件：
1、06年10月30日出臺的“封頂按揭”（是03年金融政策緊縮的肯定）
2、70/90政策（早在98年月日國務院23號文中就提出）
3、僅存活十幾小時就被廢止的90平米烏龍事件
以上三大事件加上187號文，表明了政府的調(diào)控決心。
國土部門尋求與稅務部門的合作，使囤地的開發(fā)商“吐地”
盡管早在1994年7月公布的《城市房地產(chǎn)管理法》和1999年4月國土資源部頒布的《閑置土地處置辦法》中就規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，滿兩年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但開發(fā)商仍鉆空子，通過各種手段囤地，比如反復“象征性”開發(fā)。土地增值稅清算將通過財稅手段，逼迫開發(fā)商吐地。
國稅總局借機增加稅收，強化稅務部門權(quán)威性
2000年開始，雖然國家每年都把房地產(chǎn)行業(yè)列為稅收專項檢查的重點，由于地方政府的保護，這些征管政策被各地地稅部門稀釋了，沒有治本。以房地產(chǎn)為為課稅對象，稅源充足、穩(wěn)定，同時土地增值稅的征收還可補償?shù)胤秸氖杖搿?/p>
“土地增值稅是個難題”
國稅總局承認，“土地增值稅是個難題，特別是對于成本核算問題，估計今年會對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)推行《企業(yè)成本核算管理辦法》”，這項措施其實早在06年國稅總局31號文中出現(xiàn)，出臺前卻被取消。另外，在關(guān)于土地增值稅的187號文下發(fā)十多天前，國稅總局還下發(fā)了173號文，即《關(guān)于使用新版不動產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票和新版建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票有關(guān)問題的通知》，巧的是該通知的執(zhí)行時間同樣也是2007年2月1日，目的是與增值稅政策相配合，掌控真實的帳目信息。對于一些執(zhí)行“瓶頸”問題，187號文件中同樣沒有提及，如成本界定方面，如果獲得大量正確勞務發(fā)票（合法票據(jù)），如何確定其合理性；開發(fā)的房屋用做拆遷補償，項目收入如何確定；要求賬簿保存10年，10年內(nèi)如未清算，清算時，賬簿已銷毀，如何處理。
中國經(jīng)濟網(wǎng)
相關(guān)專題：
[編者按]土地增值稅清算本是一個稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進而在業(yè)內(nèi)外展開了該不該開征土地增值稅的討論，并在股市產(chǎn)生不小的影響，應該說是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。
即便是一個清算通知，影響也是比較巨大的。開發(fā)商面臨項目清算，以前逃避稅款的路徑已經(jīng)被堵住，原有利益格局將發(fā)生很大變化，此中爭鳴與觀點交鋒盡在本專題。
點擊進入專題：土地增值稅清算動了誰的奶酪？開發(fā)商？政府？民眾？
知識點小帖士：
所謂土地增值稅，是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率，即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個打擊房地產(chǎn)開發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國家加強稅收征管的舉動竟然成了影響開發(fā)商利潤的動作，這種說法是無論如何都不能成立的。開發(fā)商對于國家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽的言論來制造緊張氣氛，目的無非在于讓原本緊張的市場再次緊張，在民眾心中形成“房價必漲”的心態(tài)，應該說開發(fā)商缺少社會公共利益的意識。
土地增值稅到底動了誰的奶酪？通過這樣的專題我們不難發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對于開發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見，其中隱藏的利益關(guān)系恐怕普通民眾難以察覺。國家每個政策都會形成房價的上漲，筆者認為除了政策本身的問題，市場緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房價的上漲一定程度上也是動了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
