兩個(gè)多月過(guò)去了，曾在地產(chǎn)界掀起大風(fēng)浪的土地增值稅清理工作并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
此前的1月16日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），決定從2月1日起開始清算土地增值稅。
據(jù)本報(bào)記者多方了解，自《通知》下發(fā)以來(lái)，不少地方的開發(fā)商通過(guò)各種途徑來(lái)游說(shuō)地方政府。這也是土地增值稅清理工作進(jìn)展緩慢的重要原因之一。
上海也是如此�！锻ㄖ废掳l(fā)后，不少開發(fā)商曾通過(guò)各種渠道聯(lián)名上書市政府有關(guān)部門。
4月1日晚，上海本地的一位開發(fā)商向本報(bào)透露，上海的一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)理事會(huì)，在《通知》出來(lái)后曾召開一個(gè)大型內(nèi)部座談會(huì)。會(huì)后，該理事會(huì)曾向上海市政府集體上書，直言這項(xiàng)政策對(duì)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商可能帶來(lái)的嚴(yán)重后果。
這個(gè)理事會(huì)不僅聚集了眾多大型開發(fā)商，如上海城開（集團(tuán)）有限公司總經(jīng)理倪建達(dá)、中華企業(yè)（13.70，0.01，0.07%）股份有限公司董事長(zhǎng)朱勝杰、上海地產(chǎn)集團(tuán)副總裁沈正超、曾擔(dān)任上海市房地局的上實(shí)集團(tuán)總裁蔡育天等等；同時(shí)還吸納了不少地方官員，如上海市房地局的兩位副局長(zhǎng)龐元、林應(yīng)清，上海市建委副主任孫建平，閔行區(qū)房地局局長(zhǎng)沈金榮等等。
正由于這個(gè)“陣容豪華”的理事會(huì)也參與了游說(shuō)工作，所以，一位開發(fā)商非常自信地告訴本報(bào)記者，“非常有把握爭(zhēng)取到對(duì)我們有利的政策”。
開發(fā)商與地方政府的激烈角力，讓土地增值稅清理工作前景未明。4月2日上午，上海市財(cái)稅局一位負(fù)責(zé)人就表示，清理細(xì)則什么時(shí)候出，“現(xiàn)在還不好說(shuō)”。
地產(chǎn)收益：地方政府、開發(fā)商共享
根據(jù)一位上海開發(fā)商提供的上述理事會(huì)提交給市政府的建議書的說(shuō)法，1993年及以前的大部分房地產(chǎn)開發(fā)土地是通過(guò)劃撥的形式拿到的，土地增值收益相當(dāng)大。這種情況下，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》）規(guī)定的土地增值稅稅率高達(dá)30%—60%是合理的。
但1995年以來(lái)，上海開始全面實(shí)行商業(yè)六類項(xiàng)目土地的有償出讓，尤其是本世紀(jì)初開始，大部分商業(yè)六類項(xiàng)目的土地出讓實(shí)行了招拍掛，這樣的話，按照開發(fā)商們的說(shuō)法，《暫行條例》所設(shè)置的稅率就明顯偏高了。
上述建議書還進(jìn)行了詳細(xì)的分析。
按現(xiàn)行規(guī)定，大部分開發(fā)項(xiàng)目所繳的稅費(fèi)和土地出讓金已超過(guò)銷售價(jià)格的30%以上。
以2006年的實(shí)際情況來(lái)看，當(dāng)年，上海商品住宅平均價(jià)格約7039元/平方米，如按7000元/平方米計(jì)，其中，樓面地價(jià)約1500～2000元/平方米；前期工程費(fèi)、建安費(fèi)用和銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等約2500元/平方米；配套費(fèi)及其它規(guī)定費(fèi)用約500元/平方米；稅前利潤(rùn)是2000～2500元/平方米。
那么，交給政府的部分是：土地出讓金（扣除動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)），450～600元/平方米（1500～2000×30%）；配套費(fèi)及其他規(guī)定費(fèi)用，500元/平方米；營(yíng)業(yè)稅及附加，392元/平方米（7000×5.6%）；土地增值稅480～630元/平方米[（2000～2500-392）×30%]；企業(yè)所得稅，372～488元/平方米[（2000～2500-392-480～630）×33%].
綜上可以看出，企業(yè)合計(jì)交給政府2195～2610元/平方米。再加上消費(fèi)者上繳的契稅105元/平方米（7000×1.5%），那么，開發(fā)商和消費(fèi)者共向政府上繳2300～2715元/平方米，占房?jī)r(jià)的32.8%～38.8%.
由此可以看出，近年來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)的收益實(shí)際上已被地方政府和開發(fā)商共同分享。
嚴(yán)格清算，大部分開發(fā)商將倒閉？
上海市當(dāng)?shù)匾晃毁Y深房地產(chǎn)專家的估算，按照《暫行條例》中的相關(guān)條款，最近三四年，上海的土地增值稅每年至少能征收400億左右。
但根據(jù)建議書，由于稅務(wù)機(jī)關(guān)一直沒(méi)有進(jìn)行過(guò)清算，大多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒(méi)有將應(yīng)該繳納的土地增值稅納入“應(yīng)付賬款”科目。
這導(dǎo)致十余年來(lái)，開發(fā)商的下列經(jīng)營(yíng)行為都未扣除應(yīng)繳土地增值稅：上繳所得稅計(jì)算稅額；上繳投資者（國(guó)有資產(chǎn)管理部門、股東等）的利潤(rùn)（或分紅）；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都按市值轉(zhuǎn)讓；通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括企業(yè)改制）或企業(yè)兼并中含有房地產(chǎn)的，都按市值轉(zhuǎn)讓或作價(jià)。
實(shí)際上，《暫行條例》自1994年頒發(fā)至2002年，全國(guó)幾乎都沒(méi)有征收（1994年～1998年全國(guó)僅征收約8.2億元，2001年部分地區(qū)恢復(fù)預(yù)征，也僅征收約10.3億元）。
2003年～2006年，上海也僅對(duì)部分項(xiàng)目實(shí)行了預(yù)征（據(jù)估算，可能僅對(duì)150多個(gè)項(xiàng)目實(shí)行預(yù)征）。
土地增值稅預(yù)征是在房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地使用權(quán)后不久進(jìn)行的，但房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地使用權(quán)并不是馬上進(jìn)行開發(fā)，而是等待土地增值后再進(jìn)行開發(fā)，以增加利潤(rùn)。預(yù)征土地增值稅沒(méi)有辦法征收到房地產(chǎn)開發(fā)商取得的暴利，這是稅收制度上的缺陷。
所以，普遍的看法是，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)束后進(jìn)行土地增值稅清算，就可以彌補(bǔ)預(yù)征土地增值稅的缺陷，能夠征收房地產(chǎn)開發(fā)商從土地增值中取得的暴利，這樣也許會(huì)抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。
更讓開發(fā)商們緊張的是，根據(jù)《通知》，土地增值稅的征收范圍，已不是單純“調(diào)節(jié)土地增值收益”，而是擴(kuò)大到調(diào)節(jié)包括房屋在內(nèi)的房地產(chǎn)增值收益。
“如果真正嚴(yán)格清算的話，大部分開發(fā)商都會(huì)倒閉。”有開發(fā)商直言不諱地說(shuō)。
開發(fā)商上書：賦予地方“相機(jī)決策權(quán)”
土地增值稅的征收稅率是開發(fā)商們最為關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。
他們希望，地方政府能夠根據(jù)本地實(shí)際，制定出不同的土地增值稅稅率。
比如，原通過(guò)劃撥取得的土地，房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓的增值額，其稅率按30%～60%計(jì)征；而通過(guò)協(xié)議有償出讓取得的土地，房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓的增值額，其稅率可以適當(dāng)降低，如可按20%～30%計(jì)征；通過(guò)招拍掛有償出讓取得的土地，房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓的增值額，其稅率宜再進(jìn)一步降低，如可按15%～30%計(jì)征。
不僅如此，上海的開發(fā)商們還希望能獲得更多的土地增值稅征收優(yōu)惠政策：
一、通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括企業(yè)改制）、企業(yè)購(gòu)并等方式取得房地產(chǎn)的企業(yè)，其取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)所支付的金額應(yīng)按實(shí)際取得金額進(jìn)行計(jì)算；
二、2007年2月1日以前竣工的項(xiàng)目、交易的房地產(chǎn)，仍按預(yù)征的稅率計(jì)征，2月1日以后竣工的項(xiàng)目、交易的房地產(chǎn)，則按《暫行條例》執(zhí)行；
三、政府應(yīng)該歸并稅種，適當(dāng)降低稅率，并承擔(dān)城市配套設(shè)施的費(fèi)用�！拔遗涮琢艘院笸恋夭旁鲋�，你既收我開發(fā)商的配套稅，又收我的增值稅，這明顯是不合理的�！币晃婚_發(fā)商表示。
“我們希望上海市政府和上海地稅部門，能將我們的建議轉(zhuǎn)交給國(guó)務(wù)院和國(guó)家稅務(wù)總局�！币患椅挥谏虾Ｊ徐o安區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老總稱。
一位接近國(guó)家稅務(wù)總局人士的透露，目前國(guó)家稅務(wù)總局已經(jīng)陸續(xù)收到了不少類似的來(lái)自地方上的建議。
根據(jù)這位人士的說(shuō)法，土地增值稅清理大限已經(jīng)過(guò)去兩個(gè)月了，雖然地方上基本上都沒(méi)有清理的跡象，但國(guó)家稅務(wù)總局并沒(méi)有強(qiáng)硬要求地方執(zhí)行。
