國家稅務總局日前發(fā)布《關于取消部分地方稅行政審批項目的通知》（以下稱《通知》），宣布取消《國家稅務局關于印發(fā)〈關于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定〉的通知》第四和第六條，即取消涉及基建項目以及房地產開發(fā)商的土地使用稅優(yōu)惠規(guī)定。據悉，該《通知》自發(fā)布之日起執(zhí)行。同時，有關負責人也表示，對于土地轉讓環(huán)節(jié)的征稅管理將加強。
■ 基建和預售前的稅收優(yōu)惠被取消
根據《通知》，取消兩條規(guī)定之后，基建項目將不能享受土地使用稅減免的優(yōu)惠，而對于房地產開發(fā)商來說，此前曾被允許在住房預售前可由地方政府決定緩征或者免征土地使用稅的優(yōu)惠措施也被取消。
事實上，從去年起，有關部門就明確表態(tài)要“提高城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額，嚴格控制減免稅范圍”。今年1月1日起施行的修訂版《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》中，不僅將土地使用稅的稅額標準提高了2倍，也將外資企業(yè)納入城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍。
業(yè)內人士認為，征收土地使用稅將在一定程度上提高土地持有成本，防止囤地現象的產生。當然，以目前的土地使用稅稅額來看，即使按照最高標準，每平方米每天的土地使用費為1.5元至30元，依然是開發(fā)成本的很小一部分。土地使用稅減免規(guī)定的取消，客觀上弱化了地方政府的裁量權，有利于土地的合理規(guī)劃開發(fā)。
■ 無論是否辦理權屬變更都征稅
國家稅務總局日前表示，土地使用者轉讓土地時，無論是否辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，都須依法繳納相關稅費。業(yè)內人士指出，依照我國稅法，土地使用權轉讓過程中要繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅。而一些企業(yè)為了逃避上述稅款，在進行土地轉讓時往往會采取隱形轉讓的方式，不辦理土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，例如進行公司股權轉讓、假借合作的名義、謊稱出租土地而非轉讓土地等。
對此，國家稅務總局明確表示，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處理該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納相關稅款。
業(yè)內人士分析，隱形轉讓土地的手段比較隱蔽，除非土地轉讓的買賣雙方發(fā)生糾紛，否則很難被發(fā)現。土地管理部門和稅務部門應該加大土地稽查和稅收稽查的力度，觀察土地用途是否變更等現象。同時，對于土地的購買方來說，如果不進行土地使用權屬證書變更登記，在買賣雙方發(fā)生糾紛時，將會處于不利地位。
