鑒于我國房?jī)r(jià)飛速上漲的現(xiàn)狀，最近不斷有專家提出建議：為控制投資，應(yīng)盡快推出物業(yè)稅，并強(qiáng)調(diào)物業(yè)稅出臺(tái)“越早越好”，以提高住房閑置成本，抑制房?jī)r(jià)過快上漲。
首先需要指出的是，對(duì)于出臺(tái)物業(yè)稅降低房?jī)r(jià)的作用可以寄予希望，但不可認(rèn)為它就是萬能藥。實(shí)際上，“我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、土地增值稅從本質(zhì)上說就等同于國外的物業(yè)稅，只是需要在計(jì)稅依據(jù)、征收范圍、征收力度上加以完善”，這種觀點(diǎn)恐怕會(huì)令一些專家吃驚，而這一觀點(diǎn)并非筆者的創(chuàng)造，是我國高等院校房地產(chǎn)教材中明確提出的。為什么要討論這個(gè)問題呢？因?yàn)槲飿I(yè)稅的推出首先應(yīng)該避免重復(fù)征稅的情況發(fā)生，如果等推出以后再進(jìn)行修正就會(huì)非常被動(dòng)。
要更清楚地了解這一點(diǎn)，需要從根源上來講。目前，世界上大致有三種征收物業(yè)稅的方式：第一種是巴西、加拿大等國實(shí)行的，將土地、房屋、有關(guān)建筑物和其它固定資產(chǎn)綜合在一起進(jìn)行征稅。第二種是像奧地利、韓國那樣，只對(duì)土地或房屋征稅。第三種是墨西哥、波蘭等國那樣，對(duì)土地和房屋合并征稅。
先來對(duì)照一下我國的房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，按照房產(chǎn)的價(jià)值或房產(chǎn)租金向房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為房?jī)r(jià)和房租兩種，前者是以房產(chǎn)的余值為計(jì)稅依據(jù)，后者是根據(jù)房產(chǎn)租金收入征稅。
對(duì)照國際上物業(yè)稅的征收情況不難發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅其實(shí)是只對(duì)房屋征稅，屬于第二種情況。實(shí)際上，一些國家的物業(yè)稅的名字就叫房產(chǎn)稅。根據(jù)房產(chǎn)原值征稅的做法，也跟國際上通行的以價(jià)值征稅的做法相同，并且，我國房產(chǎn)稅按年計(jì)征，連征收周期與物業(yè)稅的特征都相吻合。
再來看看土地增值稅，它課稅的依據(jù)是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物、附著物的增值額，也就是說，在征收該稅種時(shí)，不僅要計(jì)算土地自然增值額，還要計(jì)算土地使用者個(gè)人開發(fā)所得的利潤。這種征稅方式與國際上通行的對(duì)土地和房屋合并征稅非常接近，只是，我們所認(rèn)為的土地價(jià)值是土地使用權(quán)的價(jià)值而不是土地所有權(quán)價(jià)值。
通過以上分析不難看出，我們需要注意兩個(gè)問題：第一個(gè)問題，上述接近物業(yè)稅的稅種為何對(duì)房?jī)r(jià)沒有起到抑制作用？第二個(gè)問題，如果對(duì)現(xiàn)存的稅種不加以改革，而直接開征物業(yè)稅很容易造成重復(fù)征稅問題。
先談第一個(gè)問題。理論上，像土地增值稅這樣的稅種是應(yīng)該對(duì)抑制房?jī)r(jià)有作用的，但是，在相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期，土地增值稅并沒有被依法征收，而是由各地根據(jù)自己的情況決定是否收、如何收和收多少。眾所周知，地方政府通過土地出讓獲取了豐厚收入，加上開發(fā)環(huán)節(jié)收取的各種稅費(fèi)，地方政府通過房地產(chǎn)領(lǐng)域獲取的回報(bào)成為財(cái)政收入的最重要來源之一。而有些費(fèi)本身就起到了替代稅的作用，地方政府倘若再依法征收土地增值稅，會(huì)制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終影響到地方政府的收益，這是導(dǎo)致土地增值稅清算在很長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期內(nèi)被懸空的原因。
實(shí)際上，即使在國家稅務(wù)總局重新要求對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算后，各地自行出臺(tái)的措施也往往比較溫柔。以上海為例，上海規(guī)定開發(fā)企業(yè)的土地增值稅暫按收入的1％預(yù)繳，這對(duì)資金充足的企業(yè)來說是影響甚微，而且，上海規(guī)定個(gè)人土地增值稅針對(duì)的是非普通住房，但上海非普通住房的比例只占到30％-40％，真正的主流是商品房。
那么，物業(yè)稅也面臨著同樣的問題。如果不對(duì)現(xiàn)存的開發(fā)、交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)進(jìn)行改革，將相當(dāng)一部分稅費(fèi)轉(zhuǎn)移到保有環(huán)節(jié)征收，物業(yè)稅最終有可能淪為土地增值稅這樣的結(jié)局。需要明確的是，開征物業(yè)稅并非增稅，而是稅收從開發(fā)和交易環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)的轉(zhuǎn)移。實(shí)際上，我國最初設(shè)計(jì)物業(yè)稅的思路就是這樣的。
關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的重復(fù)征稅問題，其實(shí)在目前就存在。比如，現(xiàn)在既對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入征收營業(yè)稅，又要按照增值部分征收土地增值稅，對(duì)增值部分就存在著重復(fù)征稅問題。物業(yè)稅如果開征，有可能與現(xiàn)存的具有物業(yè)稅特征的土地增值稅、房產(chǎn)稅一起構(gòu)成重復(fù)增稅。因此，開征物業(yè)稅并不是孤立的，而是牽涉到目前房地產(chǎn)領(lǐng)域稅種的改革問題，如果這些重要問題不能得到解決，物業(yè)稅就不能說推出得“越早越好”。
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[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
