對住房征收物業(yè)稅，似乎已成了房地產(chǎn)調(diào)控的撒手锏。日前，由國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院撰寫的有關(guān)繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的報(bào)告中，針對目前部分大中城市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速攀升的問題，建議選擇部分城市做試點(diǎn)，盡快征收物業(yè)稅。開征物業(yè)稅，是試圖通過提高住房保有成本，擠壓投資行為，進(jìn)而抑制住房總體需求，起到抑制房價(jià)作用。這一調(diào)控邏輯，與征收交易營業(yè)稅、轉(zhuǎn)讓所得稅和土地增值稅、提高交易成本以抑制住房投資需求的思路有些類似。
實(shí)踐表明，交易環(huán)節(jié)的稅收，由于容易通過交易去轉(zhuǎn)嫁，調(diào)控作用大打折扣，反而抬升了房價(jià)。物業(yè)稅是住房保有狀態(tài)的稅收，雖不存在轉(zhuǎn)嫁機(jī)制，但與現(xiàn)行70年使用權(quán)的城鎮(zhèn)住宅土地出讓金制度存在根本沖突，還存在如何區(qū)分自住和非自住住房的技術(shù)困難，也并非十全十美。最為關(guān)鍵的是，若因調(diào)控而開征物業(yè)稅，在本質(zhì)上將歪曲物業(yè)稅這一稅種的本意。物業(yè)稅在根本意義上，是政府公共財(cái)政透明化運(yùn)作的產(chǎn)物，而這一基礎(chǔ)在我國尚不存在。
物業(yè)稅在美國、加拿大、英國、新西蘭等國家，屬于地方稅種之一，征稅對象是地方行政區(qū)域內(nèi)的地上所有建筑物，一般一年征收一次。物業(yè)稅計(jì)征稅額大小取決于持有物業(yè)的當(dāng)年估價(jià)和公布稅率的乘積，物業(yè)估價(jià)一般由地方政府下設(shè)的物業(yè)價(jià)值評估機(jī)構(gòu)，按照市場行情每年予以周期性評估確定，稅率則每年調(diào)整公布，由地方稅務(wù)部門將年度物業(yè)稅總收入除以當(dāng)?shù)厮薪ㄖ锕纼r(jià)總和，倒推計(jì)算得出物業(yè)平均征稅率。在這里，年度物業(yè)稅總收入是關(guān)鍵，簡單地說，年度物業(yè)稅總收入一般就是地方當(dāng)年公共財(cái)政收支預(yù)算的差額，也就是說，由物業(yè)稅收入來填充地方財(cái)政入不敷出的不足部分。
那么為什么要把向地方所有不動(dòng)產(chǎn)征收“物業(yè)稅”，作為地方稅收的最后來源呢？這是因?yàn)榈胤焦藏?cái)政的作用是要提供地方性的公共產(chǎn)品和服務(wù)，比如道路維護(hù)、交通秩序、公共安全、社會秩序等。在一定意義上，作為不動(dòng)產(chǎn)所有人，在這個(gè)地方擁有的物業(yè)價(jià)值，與政府提供的這些公共服務(wù)具有密切關(guān)系，物業(yè)價(jià)值越大就應(yīng)該分?jǐn)偢嗟墓卜⻊?wù)成本。
從國外物業(yè)稅運(yùn)作實(shí)踐來看，物業(yè)稅征收與否和稅率大小，主要取決于除去物業(yè)稅以外的地方稅收與公共支出狀況，物業(yè)稅在公共財(cái)政收支倒掛和盈余之間起到調(diào)節(jié)作用。正因如此，國外的絕大部分城市在公布當(dāng)年物業(yè)稅率的同時(shí)，總是把地方公共財(cái)政的收支詳細(xì)財(cái)務(wù)狀況予以同時(shí)公開，接受廣大納稅者的查詢和監(jiān)督。當(dāng)然，在北歐一些國家，比如瑞典，物業(yè)稅是作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，被賦予了調(diào)節(jié)社會貧富差距和抑制社會財(cái)富分配不均的作用，但這些國家的土地制度與住房模式，與我國目前實(shí)行的七十年住宅土地出讓金一次性征收制度以及由開發(fā)商建房銷售為主導(dǎo)的商業(yè)化住房模式存在天壤之別。
我國地方稅政運(yùn)作距離公開透明的要求還有差距，從與國際接軌的意義上來說，開征物業(yè)稅將會直接挑戰(zhàn)地方稅政的公開透明度。即使出于房地產(chǎn)調(diào)控考慮，在我國開征物業(yè)稅，其對房價(jià)影響也僅為一次性的。因?yàn)橐坏┊?dāng)物業(yè)稅征收成為住房制度和房地產(chǎn)市場架構(gòu)內(nèi)的常態(tài)，市場房價(jià)的上升或是下跌，一定會由比物業(yè)稅更為重要的因素比如土地供應(yīng)制度、市場供求關(guān)系和國民經(jīng)濟(jì)景氣因素來綜合決定。
