在沒有新制度的強(qiáng)制保證下，物業(yè)稅非但不能實(shí)現(xiàn)降低房價(jià)的“直線”邏輯，反而會(huì)被強(qiáng)大的利益集團(tuán)所利用，到時(shí)候房價(jià)不是更低，而是更高。
物業(yè)稅在質(zhì)疑聲中“激流勇進(jìn)”，有關(guān)部門似乎寄希望于這一政策的實(shí)施能有效緩解居高不下的房價(jià)問題。原計(jì)劃需要五年的物業(yè)稅改革在相關(guān)部門的大力協(xié)助下可能會(huì)提前出臺(tái)，今年初，國家稅務(wù)總局將“研究物業(yè)稅方案”列入2007年的工作范圍；建設(shè)部門也表示，將通過“有區(qū)別的稅收政策”遏制住宅盲目消費(fèi)，這也隱喻了保有稅已是箭在弦上。物業(yè)稅政策，很有可能成為繼存款準(zhǔn)備金政策、利息稅政策之后作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“殺手锏”祭出。
物業(yè)稅政策的基本思路是“將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅”。沿著這一改革思路，在理論上不但可以大幅度擠出土地出讓金的泡沫，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，均衡各方稅負(fù)，增加國家稅收，而且土地開發(fā)成本的降低，高房價(jià)也就自然得到抑止。根據(jù)一些樂觀的估計(jì)，物業(yè)稅的實(shí)施將使房價(jià)下降10％~25％左右。這個(gè)估算在經(jīng)濟(jì)學(xué)的成本—收益框架中似乎問題不大。但我們需特別注意，就在這一政策即將出臺(tái)之際，一些官員一再澄清“開征物業(yè)稅不會(huì)取消土地出讓金”。意欲何為？
初看時(shí)，還以為是這些官員的“畫蛇添足”之筆。其實(shí)不然，經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)的成本—收益分析框架盡管是目前為止分析價(jià)格的最好構(gòu)架，但現(xiàn)實(shí)的邏輯未必就是如此“直線”：控制成本，就能降低價(jià)格。這使得我們對物業(yè)稅政策能大幅降低房價(jià)的改革思路產(chǎn)生了懷疑。最近，加州大學(xué)洛杉磯分校（UCLA）經(jīng)濟(jì)學(xué)教授布拉德福德。德龍就專門撰文批駁了這些“單方程經(jīng)濟(jì)學(xué)”的直線謬誤。在中國的轉(zhuǎn)型背景下，更是如此，復(fù)雜的政治和利益結(jié)構(gòu)使得政策的“直線”經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯變得更加撲朔迷離�；A(chǔ)性的制度仍未得到實(shí)施，民眾的福利和改革遠(yuǎn)景并不能得到有效保障，稀缺資源被很少的精英集團(tuán)所控制。很顯然，這些經(jīng)濟(jì)精英不可能自動(dòng)放棄既得利益，反而會(huì)變本加厲地設(shè)置各種障礙，成為轉(zhuǎn)型改革路徑上的實(shí)質(zhì)性阻力。
還記得春節(jié)前夕，央行在一個(gè)月中連續(xù)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金。存款準(zhǔn)備金政策在西方國家來說是一把政策的“巨斧”。不到萬不得已，是不會(huì)使用，因?yàn)榇婵顪?zhǔn)備金政策這一服藥實(shí)在是太猛了，不敢輕易冒險(xiǎn)。但在中國卻是另一番景致：屢試屢用，見效頗微。當(dāng)媒體對此采訪我的時(shí)候，我一再表示：與其說是隔靴搔癢的調(diào)控政策，不如說是在政策與制度之間權(quán)衡與抉擇的“試水”行為，現(xiàn)行的眾多“政策”在很大程度上都是在原有的制度邊緣上不斷“突擊”。但從目前的效果來看，并不理想。談到這幾年的中國房地產(chǎn)，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱教授也不免有類似的感嘆，“我國房地產(chǎn)市場還缺少一個(gè)內(nèi)在穩(wěn)定器，所以總是需要外部的力量調(diào)控來調(diào)控去，這是我們沖突和矛盾的焦點(diǎn)所在”。這也就意味著，我們的改革已經(jīng)在一個(gè)“制度”的最底線上極力掙扎。單純的“政策”已經(jīng)難以扭轉(zhuǎn)“制度”的困局。如果沒有“制度”的實(shí)質(zhì)性發(fā)展，再猛烈的“政策”都將走入“失靈”。
當(dāng)然，我們并不是完全否認(rèn)物業(yè)稅的合理性，但是，我們擔(dān)心這些有著良好意愿的政策未必能成功。在沒有新制度的強(qiáng)制保證下，物業(yè)稅非但不能實(shí)現(xiàn)降低房價(jià)的“直線”邏輯，反而會(huì)被強(qiáng)大的利益集團(tuán)所利用，到時(shí)候房價(jià)不是更低，而是更高。如此看來，打破僵硬的利益集團(tuán)羈絆，可能比一個(gè)英明的經(jīng)濟(jì)政策顯得更加重要。制度改革對于中國的轉(zhuǎn)型來說，仍然還是最重要的。
