胡曉鵬：上海社會科學(xué)院部門經(jīng)濟(jì)研究所副研究員，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士
面對如今房價的持續(xù)勁升，居者有其屋這個中國老百姓的美好夙愿，似乎離社會現(xiàn)實越來越遠(yuǎn)。無怪乎甘肅省委近日對擁有兩套及以上房屋應(yīng)開征“空房稅”的建議，引來網(wǎng)絡(luò)上一片拍手稱好的贊譽。對此，筆者想談幾點粗淺的看法。
經(jīng)典的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論告訴我們，稅收是調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟(jì)運行的強(qiáng)制性手段，所謂“空房稅”，據(jù)筆者看到的說法，是你買了房子之后，如果在國家規(guī)定的一年或兩年時間內(nèi)不用也不賣，就得收稅。因為房子不用就是浪費社會資源。由此觀之，“空房稅”的實質(zhì)就是打擊通過“炒房”而謀取暴利的投機(jī)行為。應(yīng)當(dāng)說，這一措施在抑制投機(jī)行為上可以發(fā)揮出應(yīng)有的效力，因為它降低了投機(jī)者的投機(jī)收益。然而，這里面卻也有一些細(xì)節(jié)值得討論。
既然“空房稅”是針對閑置不用的房屋或者是第二套房屋所征收的，那么，對“空房稅”在概念上的定義就絕不能含混。在這里，“一年或兩年時間內(nèi)不用也不賣”與“擁有兩套及以上房屋”的含義并不相同。試想，一個人買了第二套房屋，但隨后出租，或者將這個房屋作為倉庫儲存物品，那還算嚴(yán)格意義上的“空房”嗎？相對而言，“擁有兩套及以上房屋”的界定更為精準(zhǔn)，這在實踐中也極易操作。然而，需要注意的是，“擁有兩套及以上房屋”的定義主體究竟是一個人還是一個家庭？如果定義主體是一個人，那么，丈夫給妻子或者成年的子女再買一套住房是否算作“空房”呢？反過來看，如果定義主體是家庭，那么不在同一地區(qū)居住的兩個有血緣聯(lián)系的家庭串通起來，一方買房，而另一方是房主，且房主原來的房屋很小、很老，這時征稅的對象是新房呢還是他原先的老房？顯然，這些具體問題一點都含糊不得，要不然，后續(xù)的監(jiān)督和執(zhí)行恐怕是寸步難行。
此外，從投機(jī)者的投機(jī)行為上分析，如果收了“空房稅”，是否真如一些人所言“這項措施勢必迫使現(xiàn)存的大量閑置房進(jìn)入市場，增加有效供應(yīng)，那么房價也會下降”呢？問題怕沒有這么簡單。筆者認(rèn)為，能否達(dá)到這種效果，主要取決于兩個因素：一是投機(jī)者是否在房地產(chǎn)市場占據(jù)絕大多數(shù)比例；二是稅收征收的額度是否能夠抵消投機(jī)者從事房地產(chǎn)投機(jī)所帶來的超額收益。就前一個因素講，以筆者的觀察，近年來伴隨著各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和收入水平的提高，房地產(chǎn)正日益演變成為保值增殖的產(chǎn)品，而在各地區(qū)城市化進(jìn)程加快的背景下，對房屋價值、價格的預(yù)期也在持續(xù)上揚，結(jié)果是投機(jī)者和住房者的需求都在大幅度提升。這或許也正是一些學(xué)者所指的房地產(chǎn)市場的需求居高不下的主要原因吧。以上海樓市為例，人們都認(rèn)為，上海的房地產(chǎn)價格存在嚴(yán)重“泡沫”，但真正有耐心去等這個“泡沫”被擠壓之后再去買房的人又有多少呢？大多數(shù)情況是某一區(qū)域板塊的房屋價格下降10%或更多一些就有大量的購房者蜂擁而入。這時候，很難說都是投機(jī)者吧？
再看第二個因素。直觀上講，當(dāng)前的房價已經(jīng)處在高位，征收“空房稅”主要的作用在于震懾，使準(zhǔn)備投機(jī)的人放棄投機(jī)，至于那種讓已經(jīng)空閑下來的房屋進(jìn)入市場來調(diào)節(jié)供求量，進(jìn)而實現(xiàn)降低樓格的期望，則需要細(xì)化設(shè)計稅收額度。因為，一方面，空房主會盤算持有空房是否劃算，其計算公式是“未來賣出的房價-空房稅-購時價格-未來賣房的成本”是否大于零，另一方面，空房主還會盤算是現(xiàn)在賣出去還是將來賣出去，其計算公式是“當(dāng)前賣出的房價-購時價格-當(dāng)前賣房成本”是否大于“未來賣出的房價-空房稅-購時價格-未來賣房的成本”。顯然，如果第一個不等式成立，房主就有持有空房的動機(jī)，等待將來的高額回報，這是必要條件；如果第二個不等式成立，空房主就會在當(dāng)前交易，這自然能夠增加房屋的供應(yīng)量，該條件就成為“空房稅”大于“（未來賣出的房價-當(dāng)前賣出的房價）+（當(dāng)前賣房成本-未來賣房的成本）”。如果這一不等式不能滿足，就成了房主就持有空房的充分條件�？梢姡翱辗慷悺备叩偷娜∩岽笥兄v究。然而，房地產(chǎn)市場是一個競爭性的市場，國家不可能出臺政策來限制房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，從而達(dá)到提高未來賣房成本的目標(biāo)，但從長遠(yuǎn)看，國家可以出臺具有戰(zhàn)略意義的經(jīng)濟(jì)政策，使房地產(chǎn)的預(yù)期價格降低。在這樣的情況下，“空房稅”或許并不需要太高，也同樣可以起到有效調(diào)節(jié)房價的作用。
雖然談了這么多，但筆者相信，若“空房稅”果真進(jìn)入實際操作，還會產(chǎn)生許多現(xiàn)在難以想象的問題。一些學(xué)者搬出了國外征收高額的與房產(chǎn)相聯(lián)系的稅收的例子，比如，在美國購買住房之后，房主年年都要向政府交納高額稅收的。但是，比照一下美中兩國一些大城市的房價以及居民的收入就很清楚了，不是高稅收阻止了房產(chǎn)投機(jī)，而是相對的低房價阻止了美國人的房產(chǎn)投機(jī)。因此，當(dāng)我們?nèi)徱晣馔惉F(xiàn)象時，萬不可斷章取義，要綜合、全面地去認(rèn)識和理解它產(chǎn)生的根源。
