限制大戶型住房并不必然導(dǎo)致90平方米以下住房的增加。在解決了大戶型住房供需矛盾之后，政府還必須通過(guò)增加土地供給，加快商品房建設(shè)速度，滿足中國(guó)城鎮(zhèn)化對(duì)商品房的需求。
在日前舉行的90平方米住宅設(shè)計(jì)頒獎(jiǎng)會(huì)上，建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰透露：今后，將通過(guò)鼓勵(lì)小戶型設(shè)計(jì)、保有環(huán)節(jié)征稅等手段，提高大戶型購(gòu)買使用成本，引導(dǎo)消費(fèi)者合理住房消費(fèi)，鼓勵(lì)推廣中小套型。（12月17日《新京報(bào)》）
按照建筑面積征稅可避免實(shí)質(zhì)性不公
建設(shè)部選擇大戶型商品房“征保有環(huán)節(jié)稅”，顯然是為了降低宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。
如果一家人選擇購(gòu)買90平米以下的小戶型住房，不需要繳納房地產(chǎn)稅；可是如果一家人購(gòu)買了90平方米以上的大戶型住房，則必須繳納房地產(chǎn)稅。建設(shè)部和財(cái)政部制定的這項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，至少可以起到遏制高檔商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的作用。
那么，這項(xiàng)政策會(huì)不會(huì)出現(xiàn)新的不公平呢？假若一家6口人，購(gòu)買了一套120平米的住房；而另一家2口人，購(gòu)買了一套90平米的住房，從單位面積來(lái)看，前者人均居住面積小于后者。但是，按照建設(shè)部和財(cái)政部的稅收制度設(shè)計(jì)，前者需要繳納房地產(chǎn)稅，而后者卻不需要繳納房地產(chǎn)稅。這樣的制度合理嗎？
的確，按照人均住房面積征稅可能更具有公平性。但由于中國(guó)人口流動(dòng)不斷加快，所以，如果按照人均居住面積設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅，那么，必然會(huì)增加征管成本，產(chǎn)生腐敗現(xiàn)象。
投資者可以通過(guò)人口的自由組合，不斷地規(guī)避房地產(chǎn)稅收制度，從而實(shí)現(xiàn)利益的最大化。按照建筑面積的大小，確定房地產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，雖然從局部來(lái)看存在不公平現(xiàn)象，但是從整體而言，卻能減少征管環(huán)節(jié)的成本，避免在人口計(jì)算方面，由于暗箱操作而出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性不公平現(xiàn)象。
從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)分析，按照商品房的面積征收房地產(chǎn)稅，比按照家庭人口多少征收房地產(chǎn)稅，交易費(fèi)用會(huì)大大減少。如果家庭人口眾多，可以購(gòu)買2套以上90平方米的住房。如果家庭人口較少，也可以購(gòu)買2套以上90平米的住房。但是，如果借用他人的身份證購(gòu)買房屋進(jìn)行投資的話，在流轉(zhuǎn)的過(guò)程中，必須補(bǔ)交有關(guān)房地產(chǎn)稅。
之所以進(jìn)行這樣的制度設(shè)計(jì)，是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控制度追求的是實(shí)質(zhì)公平而不是形式公平。為了降低房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作的可能性，平抑市場(chǎng)價(jià)格，確保中低收入家庭擁有住房，政策調(diào)控的首要目標(biāo)是阻止開(kāi)發(fā)商興建大戶型的高檔商品房。向高檔商品房的擁有者征稅，至少可以減少人們購(gòu)買高檔商品房的欲望。增加高檔商品房保有成本，可以有效地減少高檔商品房的投資和消費(fèi)。
短期內(nèi)會(huì)刺激大戶型住房的價(jià)格
向大戶型住房征收房地產(chǎn)稅后，可能會(huì)在一定程度上刺激大戶型住房的價(jià)格。由于投資者購(gòu)買大戶型住房，占用了相對(duì)較多的土地資源，所以，通過(guò)稅收的方式回報(bào)社會(huì)，也是非常合理的。在今后一段時(shí)期內(nèi)，別墅和高檔商品房的供應(yīng)將會(huì)更加吃緊，但是，隨著房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)，別墅和高檔商品房的需求將會(huì)減少。經(jīng)過(guò)一到兩年的價(jià)格波動(dòng)之后，大戶型住房的價(jià)格會(huì)逐漸平穩(wěn)，大戶型住房的炒作現(xiàn)象將會(huì)逐漸減少。
有人認(rèn)為，與其向大戶型商品房擁有者征稅，不如在城市規(guī)劃環(huán)節(jié)禁止大戶型商品房的項(xiàng)目上馬。揚(yáng)湯止沸，不如釜底抽薪。當(dāng)然，如果徹底禁止大戶型商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以一勞永逸地解決房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題。但是，政府城市規(guī)劃部門可以禁止大戶型商品房開(kāi)工，但是卻無(wú)法解決市場(chǎng)需求問(wèn)題。允許興建大戶型的商品房，同時(shí)提高商品房保有階段的稅收成本，不但可以滿足市場(chǎng)的部分需求，增加國(guó)家稅收，而且還可以通過(guò)這種方式，實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富的轉(zhuǎn)移，達(dá)到間接分配目的。
還需要通過(guò)增加土地供給加快商品房建設(shè)速度
中國(guó)的房地產(chǎn)制度，既不是香港或者新加坡的二元商品房開(kāi)發(fā)制度，政府提供廉價(jià)住房、市場(chǎng)提供高檔住房；也不是西方國(guó)家單一的商品房交易制度，商品房?jī)r(jià)格隨行就市，政府不進(jìn)行直接干預(yù)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是轉(zhuǎn)軌時(shí)期獨(dú)具特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面，土地控制在政府手中；而另一方面，商品房的開(kāi)發(fā)卻實(shí)行完全的市場(chǎng)化。在土地供給相對(duì)稀缺、住房需求日益增長(zhǎng)的情況下，商品房的價(jià)格必然會(huì)持續(xù)攀升。
限制大戶型住房并不必然導(dǎo)致90平方米以下住房的增加。如果住房總供給小于總需求，那么，商品房?jī)r(jià)格上漲將會(huì)是長(zhǎng)期的趨勢(shì)。所以，在解決了大戶型住房供需矛盾之后，政府還必須通過(guò)增加土地供給，加快商品房建設(shè)速度，滿足中國(guó)城鎮(zhèn)化對(duì)商品房的需求。
簡(jiǎn)單地說(shuō)，向大戶型住房的擁有者征收房地產(chǎn)稅，并不必然導(dǎo)致普通住宅的供給增加。這項(xiàng)稅收政策只能間接地引導(dǎo)房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移到90平方米以下商品房建設(shè)中來(lái)。但是，如果僅有房地產(chǎn)稅制度，而沒(méi)有土地規(guī)劃、土地出讓、價(jià)格、利率等宏觀調(diào)控政策的支撐，那么，這項(xiàng)制度將很難發(fā)揮作用。
事實(shí)上，每一次政府控制土地供應(yīng)政策的出臺(tái)，都會(huì)刺激商品房?jī)r(jià)格上漲。要想從根本上解決這個(gè)問(wèn)題，必須建立一種土地與房屋價(jià)格聯(lián)動(dòng)的機(jī)制，并且通過(guò)征收房地產(chǎn)稅，實(shí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。換句話說(shuō)，政府在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，簽訂附條件的出讓合同，防止開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地炒作。在確保土地價(jià)格適中的情況下，通過(guò)控制房屋規(guī)劃，保證普通居民都能擁有屬于自己的住房。制定房地產(chǎn)稅不是殺富濟(jì)貧，而是從根本上減少高檔商品房供給，從而實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的宏觀調(diào)控目標(biāo)。
延伸閱讀：
大戶型征收保有稅 是引導(dǎo)消費(fèi)還是助推房?jī)r(jià)
建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰12月16日透露：今后，將通過(guò)鼓勵(lì)小戶型設(shè)計(jì)、保有環(huán)節(jié)征稅等手段，提高大戶型購(gòu)買使用成本，引導(dǎo)消費(fèi)者合理住房消費(fèi)，鼓勵(lì)推廣中小套型。此前，北京在住房建設(shè)規(guī)劃中亦曾提出對(duì)大戶型收稅。相關(guān)人士表示，上海的戶型結(jié)構(gòu)調(diào)控還需時(shí)間。當(dāng)務(wù)之急是改善小戶型的質(zhì)量，逐步提高小戶型的市場(chǎng)供應(yīng)比例。
專家觀點(diǎn)：
易憲容：大房子要征稅 房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)啊調(diào)
據(jù)北京媒體報(bào)道，針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的過(guò)度投資與消費(fèi)，建設(shè)部正在醞釀新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，一是對(duì)戶型面積偏大的房子收取保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，二是未來(lái)的銷售型經(jīng)濟(jì)適用房很可能將由政府和購(gòu)房者共享產(chǎn)權(quán)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控仍然是明年經(jīng)濟(jì)工作的一個(gè)重點(diǎn)，在2006年即將過(guò)去的時(shí)候，有關(guān)部門透露出有意醞釀新的政策，無(wú)疑是表達(dá)了要在2007年加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心。
孫克放：征收保有稅 限制消費(fèi)比限制產(chǎn)品更有效
孫克放表示，對(duì)大戶型征保有稅是政府引導(dǎo)人們改變消費(fèi)模式，目前我國(guó)資源緊張，不管是礦產(chǎn)能源還是土地資源，人口眾多、污染等現(xiàn)象也對(duì)資源造成了很大的壓力。對(duì)大戶型征稅，這樣可以倡導(dǎo)人們住小一點(diǎn)，采取適度、適宜的消費(fèi)。數(shù)據(jù)顯示，從2003年起我國(guó)大戶型就開(kāi)始偏多，這很不利于資源的節(jié)約利用。人們對(duì)大戶型的奢侈性消費(fèi)不利用中國(guó)的可持續(xù)性發(fā)展，今年政府也出臺(tái)70%.90平政策來(lái)做小戶型。
周榕：對(duì)只有70年使用權(quán)的房產(chǎn)征保有稅太可笑
周教授稱這是國(guó)家抓住最后一根救命稻草——稅收，他表示，國(guó)家已經(jīng)用盡了經(jīng)濟(jì)、政治、法律等各方面的措施來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)，但都沒(méi)起到太大的作用，最后一步只能通過(guò)稅收來(lái)調(diào)控。
如果對(duì)存量大戶型住宅征保有稅，這是存在很大問(wèn)題的。因?yàn)楹芏嗳嗽谫?gòu)買的時(shí)候并沒(méi)有這個(gè)稅，比如有些人是在5-10年前買的90多平的住宅，還有人是公有住房、退休前分的90平米以上房子，他們都不屬于高收入人群，但如果對(duì)他們征稅這是不可理解的。
