房屋出租繳稅分算還是合算較節(jié)稅
李先生在北京城區(qū)內(nèi)擁有一套已經(jīng)建好并居住了30多年的兩居室,有意出租,同時(shí)計(jì)劃將房屋修繕一新。現(xiàn)在有兩個承租人有意向租下這套房子,一個是商貿(mào)公司,初定月租為2500元;另一個是個人(用于居?。?,初定月租為2000元。
根據(jù)相關(guān)稅收政策和北京市地稅局出臺的征管規(guī)定,個人出租房產(chǎn),房主可以自愿選擇分稅種計(jì)征方式或者按綜合征收率計(jì)征方式計(jì)算繳納稅款。
在按照綜合征收率繳稅方式下,如果李先生將房屋租給商貿(mào)公司,每月應(yīng)納稅款2500×5%=125元,租給個人每月應(yīng)納稅額2000×5%=100元。在分稅種計(jì)算繳納稅款方式下,出租給商貿(mào)公司和個人的分種稅計(jì)算如下:
1.營業(yè)稅
根據(jù)北京市地稅局的規(guī)定,對于按市場價(jià)格出租的居民住房,其應(yīng)繳納的營業(yè)稅減按3%的稅率征收;對于居民住房出租后用于生產(chǎn)經(jīng)營的,其繳納的營業(yè)稅仍應(yīng)按5%稅率征收。同時(shí),應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。北京東城、西城、崇文、宣武、朝陽、海淀、豐臺、石景山、門頭溝城建稅稅率為7%;在郊區(qū)縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi),稅率為5%;其余的稅率為1%.教育費(fèi)附加的稅率為3%.但是,個人出租房屋月租金收入在5000元以下的免征營業(yè)稅,所以李某將房屋租給兩位求租者中的任何一位,均可不繳納營業(yè)稅。
2.房產(chǎn)稅
對于個人按市場價(jià)格出租的居民住房,房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。租給商務(wù)公司,房主每月應(yīng)納房產(chǎn)稅2500×4%=100元;租給個人,房主每月應(yīng)納房產(chǎn)稅2000×4%=80元。
3.印花稅
房屋出租合同所涉及的雙方分別按“財(cái)產(chǎn)租賃合同”稅目,使用千分之一稅率貼花計(jì)稅。房屋租賃合同,凡屬個人生活居住的暫免計(jì)稅貼花。租給商務(wù)公司,房主應(yīng)當(dāng)一次性繳納印花稅2500×0.001=2.5元;租給個人,房主應(yīng)納印花稅0元。
4.個人所得稅
對個人出租房屋取得的所得稅暫減按10%的稅率征收個人所得稅。租給商務(wù)公司,房主每月應(yīng)納個人所得稅2500×10%=250元;租給個人,房主每月應(yīng)納個人所得稅2000×10%=200元。
計(jì)算后可以得出結(jié)論,假定房屋的租期為1年,那么租給商務(wù)公司,房主1年應(yīng)繳納稅款4202.5元,凈收益為30000-4202.5=25797.5元;租給個人,房主1年應(yīng)繳納稅款3360元,凈收益為24000-3360=20640元。因此,如果必須分稅種計(jì)算繳納稅款,李先生應(yīng)該將房屋租給商務(wù)公司。
由于在計(jì)算繳納個人所得稅時(shí),在出租過程中發(fā)生的有關(guān)稅費(fèi)(需提供合法憑證)可以在稅前扣除。其中允許扣除的修繕費(fèi)用,以每次800元為限,一次扣除不完的,準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除,直到扣完為止。因此,李先生可以選擇在出租期間進(jìn)行修繕??鄢淮涡蘅樫M(fèi)用,就可以抵扣個人所得稅款800×10%=80元。在按照綜合征收率方式繳稅,在5%的綜合征收率中,0.5%為個人所得稅征收率。如果修繕費(fèi)用為9600元,按照綜合征收率方式繳稅,1年可少繳個人所得稅48元;分稅種計(jì)算繳納稅款,1年可少繳個人所得稅960元。
在修繕房屋的情況下,李先生選擇將房屋租給商務(wù)公司,如果分稅種計(jì)算繳納稅款,租期內(nèi)應(yīng)納稅3242.5元;按照綜合征收率方式繳稅,租期內(nèi)應(yīng)納稅1452元,因此,李先生應(yīng)該選擇按綜合征收率繳納稅款方式。
需要注意的是,2008年3月1日起出租住房,按照《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕24號)規(guī)定的優(yōu)惠稅率執(zhí)行。
實(shí)務(wù)指南
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