問(wèn):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用回遷方式進(jìn)行動(dòng)遷安置,因?yàn)閯?dòng)遷戶被拆遷的房屋是產(chǎn)權(quán)房,回遷后的產(chǎn)權(quán)房在辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出具商品房銷(xiāo)售發(fā)票,根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第二十七條規(guī)定“回遷房建造支出”可以計(jì)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”項(xiàng)目。問(wèn)題是:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司回遷房的行為是否視同銷(xiāo)售繳納營(yíng)業(yè)稅,收入怎樣確定?是否計(jì)繳企業(yè)所得稅?還涉及其他稅種嗎?
答:根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)動(dòng)遷居民建造的回遷樓屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍,應(yīng)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。計(jì)稅依據(jù)為銷(xiāo)售同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
按照契稅政策規(guī)定,各種拆遷補(bǔ)償費(fèi)均應(yīng)計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù),包括房屋貨幣補(bǔ)償和房屋實(shí)物補(bǔ)償。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用回遷方式進(jìn)行動(dòng)遷安置屬于房屋原地實(shí)物補(bǔ)償,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)以補(bǔ)償房屋開(kāi)發(fā)成本為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和其他有關(guān)文件規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)回遷安置用房,應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售,繳納土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將房屋給回遷戶,應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)稅目繳納印花稅。
依據(jù)稅法規(guī)定,對(duì)回遷標(biāo)準(zhǔn)面積內(nèi)部分,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按其開(kāi)發(fā)的回遷房屋標(biāo)準(zhǔn)面積內(nèi)實(shí)際發(fā)生的成本確定回遷房屋銷(xiāo)售收入和成本;對(duì)超出回遷標(biāo)準(zhǔn)面積的部分,應(yīng)按實(shí)際取得的收入確定銷(xiāo)售收入,按回遷房屋超出面積部分實(shí)際發(fā)生的成本結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本,計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。