【問題】

　　我公司是一家房地產(chǎn)企業(yè)，擬用一宗住宅樓置換另一家工業(yè)企業(yè)的工業(yè)廠房，請(qǐng)問契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅分別如何處理？

　　【解答】

　　1.契稅：《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的法規(guī)繳納契稅。第三條規(guī)定：契稅稅率為3%～5%.第四條契稅的計(jì)稅依據(jù)規(guī)定，土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。前款成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。

　　《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》第十條規(guī)定，土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的，免征契稅。

　　根據(jù)上述規(guī)定，上述置換業(yè)務(wù)，應(yīng)按照交換價(jià)格差額乘以規(guī)定稅率繳納契稅，如果交換價(jià)格相等則免征契稅，但所交換房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。

　　2.營(yíng)業(yè)稅：《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　第四條規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　第七條規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營(yíng)業(yè)額。

　　《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三條第二款規(guī)定：“前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。”根據(jù)上述文件的規(guī)定，貴公司上述交易屬于取得了其他經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)按照規(guī)定稅（費(fèi)）率繳納城建稅及教育費(fèi)附加。

　　3.土地增值稅：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅。

　　第三條規(guī)定，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條法規(guī)的稅率計(jì)算征收。

　　第四條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條法規(guī)扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。

　　第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　第六條規(guī)定：計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部法規(guī)的其他扣除項(xiàng)目。

　　第七條規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%.增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%.增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%.增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%.根據(jù)規(guī)定，貴公司置換業(yè)務(wù)應(yīng)按照住宅樓的增值額乘以規(guī)定稅率繳納土地增值稅，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定規(guī)定：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

　　企業(yè)之前置換房產(chǎn)需要按上述規(guī)定計(jì)征土地增值稅，只有符合《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）規(guī)定的，對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

　　4.企業(yè)所得稅：《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第一條規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織（以下統(tǒng)稱企業(yè)）為企業(yè)所得稅的納稅人，依照本法的規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。

　　第五條規(guī)定，企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額。

　　《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十三條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條所稱企業(yè)以非貨幣形式取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值確定收入額。

　　第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。

　　根據(jù)上述規(guī)定，貴公司置換業(yè)務(wù)，應(yīng)視同銷售，計(jì)算所得，與本企業(yè)全年其他業(yè)務(wù)所得一并計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

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